首汽房地产开发公司首汽大厦项目可行性研究报告(doc37)-地产可研(编辑修改稿)

首汽房地产开发公司首汽大厦项目可行性研究报告(doc37)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

率为 3240 千伏安。 给水量 按公建用水综合定额每日 升测算，该项目日平均用水量为 1150 立方米。 用气量 项目用气量初步测算为每日 2178 立方米。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 37 页 热负荷 按每建筑平方米每小时供暖量为 60 千卡测算，该项目每小时需供暖 360 万千卡。 以上所需水、电、热等日用量需在正式规划方案完成并与有关部门协调后确定。 五、 环境保护 由于该项目建设内容为写字楼、住宅楼、地下停车场、配套商业设施，对环境的污染较小 ，环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气的消纳和处理，无其他污染源。 从环境质量来看，该项目建设是比较合适的，项目建设过程中和建成后的使用中将采取严格的环境保护措施。 具体环境保护措施如下： 雨、污水 项目排出的污水主要来源为生活污水和雨水，为保证该项目排入城市下水道的水中污染物达到 《 北京市水污染物排放标准 》， 项目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。 生活垃圾 项目办公楼、公寓产生的生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收 集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。 噪声 噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟采用隔声、隔震、销声措施，并优先选用低噪音设备。 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 37 页 汽车尾气 汽车尾气污染源主要来自地下停车场和露天停车场的汽车尾气排放，在车库设计时将注意保证车库有一定的容积，进出汽车的车道尽量直、短，以缩短汽车进出库时间，采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通的地点。 只要在全面设计时注意环境保护的各个环节，如通风方式、通风 量、通风口的设计以及废气的净化、分离等方面采取合理有效的措施，汽车尾气排放完全可以达到国家规定的废气排放标准。 露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。 六、 绿化、消防和人防 绿化 项目建设将使现有的地面更多的用于绿化，建筑物四周及建筑中央空地将开辟绿化区，形成中心花园和多个绿化带，为办公和居住提供优美的环境。 消防 项目整体建筑消防设计及放火分区按国家建筑设计防火规范考虑，主体建筑四周有消防通道，建筑物内部各部分分别设置警报自动喷水系统。 各防火分区之间将安装防 火墙、防火门、防火卷帘、密闭喷头或防火水幕作为分隔设施。 地下停车场按“汽车车库设计防火规范”考虑消防设施，建筑物在不同方向设置疏散出口和紧急通道。 人防 按照国家人防设计要求，项目主体建筑将设置与地层平面相同的地下室，地下室按人防工程设计要求，结合平时的停放自行车等其他功能的要求，本着“平战结合” 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 37 页 的方针进行设计建设。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 37 页 第六章 市场分析 本项目的开发涉及到房地产的开发和经营，现结合近期北京市房地产发展状况和本项目建设优势及市场前景分析如下： 一、 目前北京市房地产市场情况分析 北京的房地产市场经过过去近十 年的发展，特别是受近两年来国家住房制度改革、北京城市建设发展以及人民生活水至平日益提高的推动，无论从规模或是水平上都迈上了一个新台阶。 1999 年 1 月至９月，北京市房地产开发累计完成投资 亿元，增长 ％，较上月 ％的增长率提高 个百分点，连续三个月呈增长态势。 房地产开发投资占全市投资的比重为 ％，较上年同期提高了 个百分点，对全市投资的拉动作用进一步加强。 今年 1— 5 月，我市房地产开发投资仍保持较高的增长速度，累计完成投资 亿元，增长 %，其中 5 月完成 亿元 ；商品房开复工面积 万平方米，与上年同期持平；竣工各类商品房 万平方米，其中住宅 万平方米，比上年同期分别增长 %和 % 进入 90 年代以来，尤其是“九五”期间，我市住房制度改革各项政策相继实施并取得了显著成效。 今年随着实物分房停止期限的临近，全市住宅建设主体由单位自建逐步转向以开发商建设为主，促进了住宅建设的发展。 在商品住宅投资方面， 1999年前三个季度，北京市商品住宅累计完成投资 亿元，同比增长 ％，占全市住宅投资比重为 ％，提高了 个百分点；占 全市房地产开发项目投资比重为 ％，提高了 个百分点。 其中前８个月累计完成商品住宅投资 亿元，同比增长率长 ％，占房地产开发投资的比重为 ％，商品住宅投资占全市住宅投资的比重达 ％。 进入 2020 年，商品住宅投资进一步加大，商品住宅投资目前已占全市住宅投资的八成。 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 37 页 截止到 2020 年 5 月底， 本市今年住宅建设完成投资 亿元，开复工 万平方米，其中单位自建完成投资 亿元，开复工 万平方米。 房地产开发企业完成投资 亿元 ,开复工 万平方 米 ,比上年同期增长 %和 %,占全市住宅建设的比重分别为 %和 %,比上年末提高了 分点。 随着福利分房的停止，商品住宅建设将在住宅建设中占主导地位。 在房地产销售方面， 1999 年１至 3 季度，全市累计销售商品房屋 万平米，同比下降 ％，其中住宅 131 万平方米，同比下降 ％；办公楼 万平方米，增长 ％；商业营业用房 万平方米，增长 倍；其他用房 万平方米，增长 倍。 前８个月全市累计商品房销售面积 万平方米，为上年同期的％，其中商品住宅销售面积 万平方米，为上年同期的 ％。 ８月份月销售商品房较上年同月下降 万平方米，共销售各类商品房 万平方米，其中商品住宅 万平方米，分别为上年同月的 92％和 ％。 商品房销售下降与建设投资增长的反差表明，全市房地产销售处于较强的买方市场，主动权在消费者手中。 而大部分有购房意愿的消费者购买力相对较弱及部分有购买能力的消费者持币观望以待我市购房补贴和公房上市具体政策出台的状况，则制约了现阶段商品房的销售。 今年以来，全市商品房销售旺 势不减。 由于经济适用房建设规模继续扩大，新的拆迁办法出台，房屋拆迁由实物补偿改为货币补偿，我市商品房销售市场从 1999 年 4 季度开始逐渐升温。 1999 年全年销售 万平方米 ,比 1998 年增长 %,净增 万平方米。 进入 2020 年，城近郊基础设施建设项目启动，危旧房拆迁改造继续进行，商品房销售有增无减。 前 5 个月，全市累计销售各类商品房 万平方米，比上年同期增长 倍 ,净增 万平方米 ,相当于上年前 10 个月的销售量。 在销售的全部商品房中，住宅面积达 万平方米，其中当月实现 销售 万平方米，分别比上年同期增长 倍和 倍。 从总体上看，我市销售面积远大于同期竣工面积，除可有效吸纳近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。 在全市销售面积中，销售给个人的有较大幅度增长，且比重上升，累计销售给个人 万平方米，增长 ％，占全市销售面积的比重为 ％，同比提高 个百分点。 其中住宅 万平方米，增长 ％，占全市住宅销售比重为 ％， 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 37 页 同比提高 个百分点。 今年北京个人购买商品住宅激增 ,比重高达 %。 个人购房能否及时启动 ，是深化房改和今后房地产业发展的关键。 从我市情况看，个人购房已有效启动，成为商品房销售市场的主要推动力。 在今年前 5 个月销售的 万平方米商品住宅中个人购买 万平方米，比上年同期增长 倍，为商品住宅销售的 %，比重较上年同期上升 个百分点。 其中，当月实现销售 万平方米，较上年同月增长 5 倍。 今年初，市政府又确定兴建、续建一批较大的市政道路工程，如四环路贯通、广安大街改扩建、中关村地区道路改造、德外大街改扩建、西外大街改造等，这些项目的启动势必拉动我市个人购房的进一步上升。 根据各方面情况综合分析，今后几年内全市房地产开发建设将进一步发展。 首先，从资金来源上看，我市房地产开发企业 1999 年到位资金 亿元，再加上上年末结余的资金 亿元，累计到位资金 亿元，与完成投资有 亿元的顺差，在资金上有保证。 其次，本年完成开发土地面积及三年新开工面积等指标均处于较高水平，根据历史数据趋势判断，北京市房地产开发仍具有一定的发展潜力。 房地产市场发展良好，住宅销售成倍增长。 今年上半年，全市销售商品房 万平方米，同比增长 倍；实现销售额 亿元，增长 %。 其中，销售住宅 万平方米，增长 倍；实现的销售额 亿元，增长 倍。 销售给个人的住宅实现销售额 亿元，增长 倍，占商品住宅销售额的比重达到 %，比去年同期提高 个百分点，相当于消费品零售额的 1/10。 表明我市住房消费和投资全面启动的时期已经到来，对加快消费结构由“吃穿”向“住行”升级的步伐意义重大。 二、北京市房地产市场发展状况 北京市房地产开发业经过近十年的蓬勃发展已日臻成熟。 截止 1999 年底，全市共有房地 产开发企业５８５个，年末从业人员达３．５万人；完成投资已占市固定资产投资比重为３５．６％，成为我市经济发展的支柱产业之一。 1999 年以来受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市办法的出台，经济适用房的大规模建设、广大大市民迫切要求改善住房条件、银行利率持续走低且国家鼓励利用银行按揭贷款购买商品房等因素的推动，我市房地产开发投资继续。