风华盛世住宅项目可行性研究报告(doc58)-地产可研(编辑修改稿)

风华盛世住宅项目可行性研究报告(doc58)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

上升到 3400 元 /吨，混凝土则上涨了 50 元至 80 元 /方，仅此两项，房屋开发成本就增加 100 多元 /平方米。 开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 2020 年房地产市场基本走势预测 根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。 2020 年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。 （ 1）、房地产开发投资将持续增长。 由 于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加 50%以上。 （ 2）、住房消费需求日渐增大。 随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。 另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。 2020 年预计全市商品房的交易量将超过 300 万平方米，较上年增长 20%以上，存量房交易预计 19 160 万平方米，较上年增长 30%。 （ 3）、商品房价格将会稳中有升。 2020 年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。 另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。 （ 4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。 竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。 市场分工的明确使开发商变得更加理智，这 些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 20 二、区域房地产市场情况分析 （一）基本概况 本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。 洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效 益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。 （二）交通网络 2 207 （三）金融银行 工行、农行、中行、建行 （四）教育文化 工业技术学校、南浦小学 （五）休闲购物 建材市场、洪城大市场 （六）医疗保健 市三医院、九四医院 （七）楼盘情况 21 三、本项目地块优劣分析（ SWOT） 优势（ S） ①、地处老城区； ②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全； ⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口 40 万； ⑦、社区内部有学校； 劣势 （ W） ①、地价偏高、有一定的市场风险； 机会（ O） ①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司； 威胁（ T） ①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市； 22 项目综合定位 一、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格 定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目设计规划定位 （一）、片区规划 南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 （二）、小区整体规划原则 高绿化低密度； 综合服务配套设施齐全； 户型设计适合“升级换代”居住要求； 体现小区独特的整体建筑风格 （三）、总平面布局 “风华盛世”总平面图略呈长方形 布局，以风叶玫瑰为依据， 4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在 之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层 23 隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （四）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面 20 米宽的区域规划路。 （五）、规划指标 根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划 指标见表 9 表 9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号 项目 指标 备注 1 总用地面积 60600 平方米 2 总建筑面积 109000 平方米 多层住宅 高层住宅 商铺 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面积 12700 平方米 3 建筑层数 多层住宅 高层住宅 商铺 7 层 10 层、 11 层 1 层 地上第一层做架空层 4 建筑层高 多层住宅 高层住宅 商铺 米 米、 米 米 住宅标准层高 米 架空层 米 24 三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提 出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 住宅。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 平面布局合理，体现食寝分 离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高 1~2 个等 25 级； 根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面 积； 垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 ㎡ ~ ㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。 26 表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一 二 三 四 套型面积系列标准（平方米） 使用面积 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面 积 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空间 使用 面积 标准 （平方米） 起居厅 18~25 主卧室 12~16 双人次卧室 12~14 单人卧室 8~10 厨房 ≥ 6 餐厅 ≥ 8 卫生间 4~6（双卫可适当增加） 门厅 2~3 储藏 2~4（吊柜不计入） 工作室 6~8 设 施 配 套 标 准 厨 房 Ⅰ型 灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油 烟机 （操作面延长 ≥ 2700mm） 卫 生 间 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（ 1~2 个）、洗衣机位、机械换气（风道） 设 备 标 准 电器设备 用电量 80~120 KWH/月 负荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 电表 5（ 20） A~10（ 40） A 电源插座 小居室 2~3 组 小居室 2 组 厨房 3 组 卫生间 3 组 电视插口 起居、主卧个一个 电话 1~2 台 空调线 设专用线 宽带接口 每个卧室一个 给水设备 用水量 200~300 升 /人日 热水器或热水管道系统 采暖通风 散热器、空调器（窗外预留位置） 室 内 环 境 质 量 标 准 光环境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度与室内距离 1米天然照度比） 照明 起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫 生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境 空气隔声 撞击隔声 分户墙，楼板 ≥ 40~50dB 楼板 ≤ 75~65dB 热环境（按不同气候区区别） 冬季 采暖区 非采暖区 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 卫生环境 日照（按不同地区区别） 大寒日 2 小时 ~冬至日 1 小时 27 表 11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 1 套内使用面积 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型。