顺驰胶州市蓝水假期房地产项目操作手册(30页)-地产制度(编辑修改稿)

顺驰胶州市蓝水假期房地产项目操作手册(30页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

综观胶州所有楼盘的开发商，大多只是国家二、三级资质的企业，在房地产开发的过程中很少对企业有过多的宣传，基本都是通过产品来拉升企业，有的甚至没有提到公司。 整个胶州的市场基本已经成了这么一种状态，所以对于我们营销推广来说，是入乡随俗打产品来拉升企业。 还是做 Market Leader，引领和改变整个市场，通过企业来拉升产品是一种考验。 通过对市 场的接触，我们认为：企业实力对于消费者来说影响确实很大，但是，结合胶州的人们的消费观念，产品才是真正落地的东西，才是人们真正认可的东西。 在胶州的人们对于我们的企业已经有了一定程度认识的情况下，下一步的宣传推广策略，从我们的角度来讲，应该把重点放在产品上，怎么很好的过度到产品上来是我们的当务之急。 通过深入了解胶州各楼盘的前期以及现阶段的销售策略和促销方式，可以明显的感觉出当地房地产开发商营销手段上的落后。 很多开发商在楼盘各楼层定价上很不合理，有的一层到三层的价格都是一样的，没有价格区别。 有的销售时每楼层差价 只有 1020块钱。 在当地老百姓普遍不喜欢顶层的情况下，这种不合理的定价策略直接导致了多数楼盘的顶层销售情况非常不好。 很多小区一期所剩的房子都是顶层的，而且销售难度很大。 这种现象应该是我们在以后楼层定价中应该注意到的。 同时胶州现有房地产开发商在促销手段上也非常落后，多数开发商的促销手段基本都是停留在买房送物的水平，基本上再没有别的新颖的促销方式和宣传手段，部分开发商甚至没有这种宣传的意识。 当地开发商这种营销手段上的落后也在很大程度上影响了其的销售速度，使其销售的周期拉的很长，从而造成销售上的困难。 但是我们也 应该看到我们公司进入胶州以来，公司的这种宣传力度和宣传方式已经影响到了部分开发商，已经有部分项目开始在宣传上投入了一定的力度。 还有从高唐各楼盘的销售过程来分析，多数楼盘是在施工达到一定的基础上销售上才有大的起色，像大部分楼盘接近现房的时候才有大量的客户购买，之前销售特别不好；有的没有施工时购房客户多数只是交了一千元定金，很少有人交首付，等到其开始大规模的施工时购房客户才开始交首付。 这种情况一方面反映了胶州人民比较认务实，一定要看到实际东西才会有所动作，另一方面也反映了开发商操作水平的不高，不能通过各种方式有 效的引导客户在没有看到实物之前对公司产品产生信任。 中国最大房地产资源下载中心 第四部分：项目地块说明 顺驰蓝水假期位于胶州市东南部，是上风上水的地方 .东侧靠政府规划的东湖，东湖是政府在新城区的一个大投资计划，它面积为西湖的两倍，其建成必将带动周边地区的经济发展。 北面是将修建的三里河东边部分。 胶州市整体发展的趋势也是向东边新城区发展的 ,而我们地块正处于新城市规化的生态居住区 , 地理位置得天独厚 . 西靠海尔大道，海尔大道是通向青岛的必经之路，也为我们地块带来了巨大的升值潜力。 规划： 整体地块周边配套完备 蓝水假期总用地 373 亩 ,总 建筑面积 万平方米 ,小区容积率为 ,建筑密度（ %），绿地率（ 45%），停车率（达到 80%）以上。 小区共 49 栋楼 1800 余户 ,一期 760余户。 建筑： 社区建筑形式由七层带电梯的花园洋房 \三层联排别墅组成 ,产品形式有两室 /三室 /四室 /平层 \错层 \跃层 \联排别墅首层带私家小院 ,顶层带阳光露台 ,产品形式多样 ,户型面积从99190 平方米 ,使各类客户都能挑选到自己满意的居所 ,户型设计采用了现代流行的大开间（客厅开间一般为 ），小进深 (增加居住舒适度 )的设计理念 ,使每户都能获得充足的采光 ,得 到良好通风效果 . 公建设施： 小区沿海尔大道一侧为总建筑面积 15000M2的的商业街，建筑形式为三层，将来会有我们小区配套的高档会所、健身房、超市、休闲娱乐厅、咖啡厅、酒吧、洗衣房等商业休闲业态，使您不用离开社区就可享受到全面周到的生活服务，随时随地体会现代都市生活带给您的美好感受。 现代都市人生活繁忙，生活节奏比较紧张，如何让自己紧张的心放松一下呢。 小区内部设有 2020平米的业主会所，它是高唐县内目前为止唯一的、设施最齐全的专属会所。 上下两层设计，内部设有棋牌室、健身房、舞蹈厅、儿童活动室、乒乓球室、台球厅和半场练球室等 ,这是我们倡导的现代都市生活方式，让我们的业主随时随地享受运动带来的轻松惬意，使会所成为主业之间沟通交流的场所 ,其实生活并不仅仅在家中。 环境： 蓝水假期特聘请国际著名设计公司 —— 美国泛亚易道做景观设计，很多国际著名景观设计都是出自此公司执笔。 蓝水假期整体规划采用组团式围合布局，小区内倡导简洁明快的空间感设计 ,使这里呈现着都市现代的生活理念 ,同时利用外环道路结构与环状的自然绿带 ,成组成团的布局，创造了丰富而有序的室外空间环境，也打造了一个新景观生态区，使每一个建筑、每一个人都能最大限度平 等地共享自然 ,使小区的现代化园林显得开阔有序，而绿带纵贯环绕，也让人感到优雅，而富有生机。 我们的景观设计风格追求异域的自然风情，强调空间层次感，通过蜿蜒的水系、高低起伏的人造坡地、密植的树林、精致的铺装、突然闪现的小景、静动结合的叠水、气势恢弘的喷泉与简约的建筑、简洁的色彩变换，交相辉映。 第五部分：蓝水假期项目沙盘口径 您好，欢迎来到蓝水假期接待中心。 这就是我们 项目的沙盘 ，首先为您介绍一下小区的方位。 它位于胶州新城区，西临海尔大道，北依香港路，东北方向是 中国最大房地产资源下载中心 政府正在修建的东湖公园，面积有两个西湖大，其建设 周期为三年，而我们小区也要在两年到三年的时间内全部竣工，两者几乎是同步完成，同时在香港路的北面要修建三里河公园的下游部分，这为我们小区创造了良好的外围环境，而地块本身具有西高东低的特点，这就为我们设计层次感较强的景观创造了天然的条件，这是其他小区所不具备的特质。 小区 占地 373 亩，总建筑面积 万平米，总规划户数为 1800 户左右，分三期开发，一期为 21栋楼，约 740 多户。 小区容积率为 ，一般多层住宅的容积率做到 1 舒适度就很高了，而我们小区在包含高层、小高层的情况下容积率只有 ；小区建筑密度 仅为 %，五分之四多的地都用来做景观，楼间距国家规定是 1： ，而我们做到 1： 的比例，最大 38 米，最小也 30 米以上，充分保证了采光效果，这不是一般开发商可以做到的，只有我们这样全国性的开发商才有实力、有魄力来做到这些。 这样低密度的住宅为业主创造了高舒适度的居住空间。 在停车方面，考虑到私家车的拥有量越来越大，我们做了地下、地上两种停车方式，基本满足一家一个停车位的需求，而且不论地上还是地下停车，从停车位到家基本不超过一栋楼的距离，既方便停车，又不会让您感觉到疲劳。 从小区的整体布局来看 ，可以简 单说成两湖、两路、两环道，布局简洁。 两湖指由景观大道分成的南北两湖。 两路即东西向的景观大道和南北向的林荫路，景观大道入口处花岗岩石钉、压膜混凝土铺设，宽为 18 米，形成开阔的围合式广场，道路两侧种植法国梧桐，并在湖水的连接处设计了装饰性木桥，再加上地势的坡度，就降低了人的视觉疲劳。 林荫路两侧种植梧桐、雪松等。 两环道的设计直通、便利，突出的则是人车分流的人性化设计。 在建筑上我们地势优势体现得更为明显。 3 层的叠拼、 7 层带电梯的洋房和9层、 10 层的小高层，高低不同，层次感强，配以超大楼间距采光、通透性好。 从西 南看整个小区可以说一览无余，尽收眼底。 从东北看则体会的是小区设计的层次性，所以从每个角度都会有不同的体验，正所谓横看成岭侧成峰。 在楼体的外檐设计上，体现的是建筑的灵活性，封闭与不封闭的搭配，既让人觉得灵活有情调，又加大了采光面积。 在海尔大道一侧我们设计了一万五千平米的商业街。 商业街是独立于小区之外的，这样就避免了区外的人随便进入社区，前面设计了大量的停车位，利于汇聚人气，形成良好的商业氛围，在商业街的后面我们设计了叠水景观，这样就做到了休闲、购物、娱乐于一体。 商业街加上 50 米的绿化隔离带最大限度的降低了海 尔大道给业主带来的噪音影响。 景观方面： 我们的景观是由全球第一的景观设计公司泛亚易道设计的。 澳大利亚的悉尼歌剧院、美国的迪斯尼乐园、天津蓝水假期一期等等都是泛亚易道的成功之作。 在这次的景观设计上以水的多变性及水的特质为主题，为我们阐释了“品位有湖的生活”这一居住理念。 您看到的蓝色部分 即我们小区内三万平米的人工湖，由景观大道分为南北两区。 两区的水各有特色。 南区主要以浅水景观为主，这是水的源头部分，我们利用自然地势的落差做了层层的叠水，每个叠水池的落差大约一米，形成一个一个的小瀑布，创造出一种山间溪水的情境 ，同时水环绕在楼宇之间，充分体现了人、 中国最大房地产资源下载中心 水、建筑的完美融合；北区则形成大面积的水景强势， 万平米的湖面给人特别开阔、霸气的感觉。 在湖心位置我们作了一个叠水喷泉，这样就达到了水的动静结合，而且我们打破了传统湖岸线的概念，做成蜿蜒曲折的形状，达到自然清新的效果；另处水景为小区入口处的人工叠水，水中种植名贵的树种，达到水与树、动与静的完美结合，而且，您站在水景的这一点可以看到整个三万平米的湖面，感受一览众山小的胸怀。 在湖岸景观方面， 可以说步移景迁。 观湖景台、观湖长廊、健身广场、太极场、儿童嬉戏场所等，每个景 观节点都会带给您不同的感受，每个年龄阶段的人也都会找到适合自己的活动休闲场所，踏在鹅卵石铺设的路径上，漫步水边，配着优雅的背景音乐，让您充分享受亲水、健康的湖岸生活。 而且我们的楼体为梯形排布，一般偏斜 15度角，无论从采光还是通风， 15度都是最舒适的角度，这样也最大限度得让更多的业主享受到湖景，既体现了建筑的亲水性，又达到了景观的均好性。 在湖水的处理上 ，我们进行了多重的设置，推流式报器机，推动整个湖水的流动；多重循环管线的铺设保证水的循环；沉淀池、卵石层的过滤，保持水质的清新；生物山与 10002020 平米 的水生植物带调节水内微生物，并投放一定数量的鱼类保持水的生态平衡 ,而且我们有天津蓝水的成功操作经验，在水的处理上绝对没有问题。 在植物的选择上， 我们保证小区三季见花、四季常绿。 像小区入口叠水处，我们选择的是十棵名贵的银杏，它生长特别缓慢，生命较长，被称为植物里的活化石；小区内一般选择法国梧桐，虽是较常见的树种，但梧桐生长速度较快，在小区内会很快形成大面积绿茵，其他的像雪松、常绿乔木、灌木等等，而且我们选择的一般都是成树，而不是树苗，移植之后会很快成活，也很自然。 作为一个高档社区， 配套是必 不可少的。 生活方面，一万五千平米的商业风情街，为您购物提供了充足的空间，邮局、储蓄所、超市、餐厅、美容院、咖啡厅等，满足您日常生活的各种需要。 商业街的体块间距我们设计为 7米，这个距离既紧凑，有商业氛围，又不会造成拥挤，让您拥有舒适的购物体验。 我们还配有 3000 平米的高档会所。 地下 4 泳道 25米的游泳馆、健身房、体操房、棋牌室、球类室为您提供了健康的活动场所，丰富了您的生活，这也是当地唯一的高档会馆。 三期还建有幼儿园，解决了孩子的教育问题。 智能化方面，也做了多重安防措施，小区外围每隔几十米做远红外对射；入口处及楼宇关 键部位设摄像头，形成闭路监控；楼宇可视对讲，家庭内部安装紧急求助按钮、烟感报警器；在客厅还安有红外探头，再配以我们训练有素的保安队伍，重重措施保证了您的人身和财产安全。 在物业服务方面， 我们也采用自己的物业公司 顺驰物业，我们的物业公司已经连续两年获得了国家物业一级资质，真正做到开发、销售、物业一体化。 物业服务方面 我们制 定了百项特色贴心式服 务。 如热线服务、生活服务、旅游服务、绿化服务、保安服务等无偿服务；清洁、生活、维修、装修、搬运、旅游、中介、商务、绿化、车辆等有偿服务。 而且我们拥有 26 个社区、上万家 的成熟的管理经验，我们相信 良好的物业服务会让您享受到回家即是度假的开始。 从整个项目所处的大环境来看 ，它位于胶州未来新城区生态居住中心，随着 中国最大房地产资源下载中心 青岛住宅近郊化的逐步成型，作为青岛与半岛内陆经济联系的枢纽，胶州得天独厚的地理优势愈加明显。 项目紧邻的海尔大道是胶州新城区的交通干道，其本身就有巨大的广告宣传作用，这无形中也提升了我们项目的黄金地位。 位于小区东北方向的东湖公园，是胶州政府后期规划的生态居住区域，我们可以看到在不久的将来，一座集多种施政功能为一体的东湖新城将屹立在胶州的东部，位于青岛发展方向及胶州发展方 向交汇处的顺驰蓝水假期，也必将引领山东半岛的房产市场。 产品篇 第一部分：产品形式 产品形式 (一期） 形式 数量 户型 数量 错层 两室 90 平层 大三室 236 小三室 392 四室 8 顶层（两室） 143 顶层（三室） 2 跃层 22 别墅 未定 合计 764 合计 764 蓝水假期一期一次认购楼号： 1 1 1 20 认购价格： 第二部分：户型特点 1． A 户型特点分析： 经典两室错层，完美动静分区效果。 两室两厅一卫错层（南北错）设计，约。 全明观景设计，布局方正，尽揽窗外风情。 户型设计南北通透，纯自然新风系统。 景观外飘窗，任阳光飞泄，大幅美景尽收眼底。