顺驰-美兰溪谷可行性报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

顺驰-美兰溪谷可行性报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

综合评价 月浦与罗店距离较近，但更接近宝钢、宝冶，具有产业支撑，配套方面比罗店完善；相对罗店市场，月浦略微占优，但月浦市场未来放量不大。 结论： 罗店新镇在整体规划、环境等方面起点较高，为提升区域市场价值起到了 非常积极的作用，区域房地产市场的启动具备了较好的平台。 同时，罗店在综合素质上要稍逊于附近区域，尤其是发展迅速的西城、上大板块，市场价值同附近区域比较仍有一定差距。 考虑到罗店属于新镇开发，首批物业宜低价入市， 快速销售，迅速汇聚人气，并支持后期开发。 罗店市场预判 价格预判 通过罗店与周边参照市场的对比分析，我们对罗店 0506 年市场价值做如下预判： 罗店市场价值将低于周边区域，我们判断罗店市场单价低于顾村、西城、上大板块7001000 元时，能有一定的价格竞争优势，保证罗店市场的顺利启动，我们 判断顾村、西城、上大板块 0506 年市场单价在 70007500 元左右。 因此，预计罗店 0506 年市场价值预计在 60006800 元 /平米左右 供需预判 供应： 罗店新镇 2020 年已出让的三块土地均为别墅用地，容积率。 2020 年将推出的土地，即本项目地块。 因此，新镇内部市场并无直接市场竞争。 项目面临的竞争，主要来自于附近区域市场，包括西城区、顾村以及上大、月浦。 预计以上三个区域总供应量预计为 179 万平米左右。 2020 年项目竞争市场市场供应量 供应地区 供应量（平米） 西城区 912900 顾村 300000 上大 400000 月浦 150000 总计 1792900 结论 综合供求两方面分析， 2020 年区域市场供求关系基本平衡，虽然，罗店市场面临一定的市场竞争，但良好的市场环境、大量的市场需求对项目快速销售形成有力支撑，前景看好。 四、项目分析 项目 SWOT 分析 项目优势 “三城九镇 ”作为市政府主导的开发项目，得到了政府部门的全力支持和重视，保证了项 目未来的发展前景是较好的。 罗店新镇的建设改善了 区域环境，完成了先期商业配套的建设，为区域高起点的房地产开发打下了基础。 原在罗店和罗南境内的许多工厂企业，在新镇建设开始后将陆续迁出罗店镇的辖区，使新镇区内自然环境有逐渐改善的趋势，同时，地块东侧高尔夫球场的建设也使项目所处环境有所改善。 罗店镇作为一个老镇，有一定的人文积淀，原有 “金罗店 ”之称。 项目劣势 目前，罗店新镇的配套设施还不完善，商业配套在招商过程中； 区域周边公共交通条件较差，与市中心及其他成熟居住区域车行距离较远，对临近区域的客源的导入有相当大的抗性； 项目机会 到 2020 年，按市政府的规 划，将有 100 万市中心的居民迁出，对项目而言，在近几年中，远郊市场的逐步成熟将在一定程度上提高区域的市场容量，引致大量需求； 罗店对外交通主干道沪太路为一级公路，南北贯穿宝山全境，连接内外环线，规划到明年年中完成道路拓宽为六车道，并将限制和分流重型车辆对交通的影响。 这将在一定程度上吸引更多的注意力； 随着上海其他区域的房产市场的日益成熟，市中心及其他区域的房产价格渐次上涨，投资机会减少，价格优势为罗店项目提供了了增殖空间和投资潜力； 罗店当地缺乏高品质的住宅产品和类似的置业目标； 项目定位 考虑到罗 店本身较高起点的市场定位，结合本公司打造品牌以及容积率的考虑，将本案定位于 中高档精品多层社区 本案将以精品多层公寓为主，其中有少量多层电梯房来，同时安排少量叠加，提升产品档次。 产品类型 面积（平米） 所占比例（％） 多层公寓（ 6 层） 203942 80％ 叠加 （ 5 层） 43338 17％ 配套商业（含会所）。