青岛某片区王家村房地产项目投资可行性初步分析报告(doc46)-地产可研(编辑修改稿)

青岛某片区王家村房地产项目投资可行性初步分析报告(doc46)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

230 三层平层、复式 毛坯房 海涛园 香港路南 沙子口镇 200 ㎡ 别墅 420 万 精装修 一至四层，带车库、院子， 2020 年入伙，二手房。 海涛园二期 香港路北 沙子口镇 60— 80、 300 以上 平层、别墅 原 4000—6000，现全海景别墅 300㎡400 万 毛坯房 2020 年建成，共 6 栋 43 户，平时仅10 户居住，大部分为外地客户 山海花园 香港路北 沙子口镇 200 ㎡ 复式 3 阁楼 150 万 精装修 租金 万 /年，中档海景二手房 中国管理资讯网 中国管理资讯网 浮 山 区 丽都国际 香港路北 海宁路东 121 ㎡、 133 ㎡、 185 ㎡ 顶层复式 167 ㎡ 顶层复式 174 ㎡ 平层 复式 均价一万 一、二楼为 9500 元 /㎡ 9700 元 /㎡ 精装修，送微波炉、嵌入式炉窖 现正封顶，总建面 万，规划面积65540 ㎡，多层带电梯 天泰馥香谷 香港路北 海安路西 130 ㎡、 170 ㎡、 210 ㎡ 平层、复式 别墅 03 年 7000 元 04 年 8000 元 毛坯房 一期、二期，共 425 户 建飞花园 香港路北 海青路东 中、小户型 平 层 6000 元 毛坯房 建委开发，规模大，早期产品 凯旋山庄 香港路北 海川路西 176 ㎡、 96 ㎡ 4 复式 176 万、 80 万 精装修 二手房 荣美御园 香港路北 海青路西 126 ㎡、 176 ㎡ 184 ㎡、 198 ㎡ 平层 约 8500 元起 毛坯房 海景多层带电梯，现未开盘，五月预计开盘，三栋，别墅已卖完 实态综合分析 该片区沿海楼盘是青岛价格水平最高、开发水平较高的地区。 主要范围指东海路与香港路一带的区域，以香港东路沿线、 XXX 旅游度假区的纯粹“富人区”为代表。 开发楼盘的主要特征如下： □ 海景是其最 主要的卖点，既能享受到稀缺的海景资源，又能充分享受远离城市喧嚣、繁华的静谧生活。 □ 开发的楼盘档次较高，多为别墅、电梯洋房等中、高档住宅，价格定位相应较高。 中国管理资讯网 中国管理资讯网 □ 该片区开发产品面积较大，立面多为欧式或现代风格，内部配套设施完善；但规划、户型设计方面普遍存在问题。 □ 此片区为崂山区的商务中心、行政中心，同时分布了青岛大学、中国海洋大学等高等院校，整个片区的市场形象已被充分接受。 □ 香港东路一带可开发土地资源逐渐减少，因此开发重点逐渐向 XXX 风景区以东一带发展。 □ 此区域楼盘目标群体主要为青岛高收入阶层 ，外地置业者在一线海景房消费中所占比重很大。 第四章 青岛消费者调查分析 第一节 消费者住房需求调查概述 消费者调查的目的 由于房地产行业的特殊性，目标消费群锁定是项目操作的出发点和回归点，只有对潜在的目标消费群体有比较清晰认识的前提下，才能把握好项目的市场定位和形象定位。 本次消费者调查的目的是为了确定本项目的主力消费群体，了解此部分群体的生活习惯、住房需求心理特征和消费特征，以便初步确定本项目的消费定位。 本次调查对象为：市场上同类项目业主、房地产从业人员及相关政府机关人员。 项目调查方式 由于此次市调时间关系，因此本次消费者调查并未以问卷形式进行调查。 而是采用“针对样本走访”的形式，主要以拜访、谈话形式对调查对象进行调研，主要拜访人员为 同类项目业主 、房地产相关单位人员、相关政府机关人员。 中国管理资讯网 中国管理资讯网 居住状况调查概述 该片区主力消费群可以分为两大部分，一部分为青岛本地高收入阶层，主要集中在私营业主、政府官员、外企人士和国内企业高层领导等范围内，基本上为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲度假居住；另一部分为外地人士，主要集中在东北、内蒙新疆、山东等地，职业以私营业主和国有企业为主，购买目的为居住兼 投资。 从产品方面看，一线海景且位置较好、售价较高的住房多为外地置业者所购，产品形式多为别墅、联排别墅和复式；而二线海景房，本地人士认购较多，产品形式多为多层平层住宅。 分析其原因，一是一线海景房总价过高，本地消费者承受力有限；二是离海过近，潮湿不舒服，本地消费者不接受。 而且从投资角度看，二线稍偏位置的产品更具备升值潜力，这也是本地消费者追求的主要原因。 第二节 购房需求情况调查 经过多角度、多方面的调研，得出初步该片区的需求意向： 立面：三段式应用最广，欧式与现代风格的融合受市场追捧 面积：一线沿海物业，平 层户型面积控制在 130180 ㎡ 复式户型面积控制在 200260 ㎡ 别墅户型面积控制在 240500 ㎡ 二线观海物业，平层户型面积控制在 100150 ㎡ 复式户型面积控制在 160240 ㎡ 别墅户型面积控制在 240500 ㎡ 中国管理资讯网 中国管理资讯网 户型：三房平层、四房复式、四房联排、独立别墅 建筑形式：复式房、联排及独栋别墅需求增大 装修：精装修 与毛坯房的比例各占一半，针对外地客户提供装修较好 创新：楼盘在产品形式及品质方面有所创新，可以有效增加产品竞争力 区位：在土地资源日益稀缺的前提下， XXX 以东区域成为市场热点 第五章 项目 SWOT 分析 优 势（ S）：  区域形象：中高档住区及天然旅游度假圣地；  区域成熟度：项目周边已聚集数个中高档住区；  项目交通便捷性：紧邻滨海大道香港东路；  项目地块状况：无拆迁、地势依山就势便于提升价值；  周边环境：紧邻 XXX天然浴场； 劣 势（ W）：  地块规模：规模偏小，不利于打造差异化；  区域配套：配套设 施不成熟；  噪音：紧邻主干道，噪音较大；  品牌：开发商品牌价值低，影响力弱；  海景资源：海景资源相对可利用性差； 中国管理资讯网 中国管理资讯网 机 会（ 0）：  城市形象：青岛独特历史、人文、自然、区位价值；  市场供求：市场近期拟推出类比项目较少；  度假趋势：休闲度假成为消费热点；  外企进驻：青岛作为韩日投资重点城市；  土地政策：崂山区独特的土地控制政策； 威 胁（ T）：  同质化现状：产品规模、风格、资源同质化；  竞争激烈：二级市场特别是三级市场竞争；  区域竞争：面临浮山区、市南区市场竞争；  炒房投机：房地产市场炒作、投机比例大 ； 第六章 项目定位 第一节 项目 整体定位 一、 项目整体定位 根据前面的市场分析、项目分析以及片区的“生态环境”，对本项目的物业整体定位为 东海岸国际人文滨海住区 —— 打造一个国际的、人文的、浪漫的、自由的、诗意的滨海度假享乐生活住区；高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。 走中档普及路线。 中国管理资讯网 中国管理资讯网 二、 项目物业定位 项目地块 地块面积 容积率 建筑面积（万㎡） 物业形态 价位档次 靠海的地块 37 亩 纯 TOWNHOUSE 联排别墅 中档偏上 靠内的地块 13 亩 多层高 尚住宅 中档 1. 靠海的 37 亩地块：根据容积率 的规划，建议物业做成纯 TOWNHOUSE 联排别墅。 2. 靠内的 13 亩地快：根据容积率 的规划，建议物业做成多层高尚住宅。 三、 建筑风格定位 以北欧风格为本项目的建筑风格定位。 青岛素有 72 国别墅之城的称号，又独享“东方瑞士”的美誉，本项目建筑定位为北欧风格，能比较自然的与城市的原有建筑风格进行沟通。 四、 定位分析 （一） 让更多的人买得起别墅 ， 让更多的人 住得起滨海物业。 别墅 ， 是很多人理想的居住模式，根据别墅市场的现状和特点，整体可以分为三个层次：高档别墅、 中档别墅和普及型别墅。 本项目在价位上把 纯 TOWNHOUSE 联排别墅 定位为 中档偏上 滨海 别墅 、 多层高尚住宅 定位为中档滨海住宅，主要 是 将本项目客户群锁定在城市 中产阶级的 消费层。 有一种说法 ： 如果你还没住上或买不起 中档 普及型别墅，说明你离 城市 中产阶级还有一段距离，还要继续努力。 而中档 普及型滨海 别墅 住宅，可以 让更多的人买得起别墅，让更多的人 住得起滨海物业，乃至 成为众人圆梦的首选。 中国管理资讯网 中国管理资讯网 （二） 可以满足本项目地块给出的条件，回避本地块的不利因素。 市场上对高档别墅、中档别墅和普及型别墅有一定的判断标准。 针对青岛东部沿海物业而言， 高档 别墅主要指档次较高的独栋别墅，社区环境优美、产品户型面积较大、私家花园面积大、私密性好。 高档别墅大都属于独栋产品形态，售价在 11000 元 /平方米以上，容积率在 以下，户型面积大于 400平方米，花园面积大于 1000平方米。 中档别墅主要是指面积适中，总价在 200～ 500 万的别墅。 中档别墅社区规划有独立别墅和 Townhouse 产品等多种形态，售价在 8000～ 11000 元 /平方米左右，容积率在 ～ ，户型面积大约在 200～ 400平方米，花园面积在 200～ 1000 平方米范围。 普及型别墅指目前市场上出现 的联排、叠拼等别墅项目，以及小独栋别墅， 以 Townhouse 为主，容积率在 ～ ， 总价在 200万 /套以内，产品品质、环境、形态朝 传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅价格低、密度集中、私家花园小等特点，满足了一定消费层次群体的需求。 严格来说，本项目并不是通常意义上的与沙滩海洋近在咫尺的“滨海”项目，地块与海有一定的距离， 因 而 缺少 海景和离岸线较远 等 不利 自然要素， 物业 自然走不 了 高端路线， 因此，本项目在价位上把 纯 TOWNHOUSE 联排别墅 定位为 中档偏上 滨海 别墅 、 多层高尚住宅 定位为中档滨海住宅，将可回避本 地块的这些不利因素。 另外，随着 XXX 国家旅游度假区沿岸线的 大规模开发 ， 将 会把 各项目逐渐联为一体，有效弥补 本片区生活 配套不足的劣势 ，而对于本项目的定位有利。 （三） 本项目定位符合 地理位置特点 青岛的 XXX国家旅游度假区 沿线 ，地处 城市边缘地带 ， 交通便捷，距离市中心 10～ 20公里，距离市中心的车程在 30 分钟左右。 而购买这种类型的客户大 多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境、居住生活品质。 此外，随着市政建设向 青岛东部 郊区延伸，将郊区住宅组团串联起来，使远郊别墅 住宅 的交通更为便捷 ，从而给本项目的定位带来利好。 （四） 本项目定位将 备受消费者青睐 本项目在价位上把 纯 TOWNHOUSE 联排别墅 定位为 中档偏上 滨海 别墅 、 多层高尚住宅 定位为中档滨海住宅，在 房型规划设计 可以更 合理、面积 和价位相对 适中，功能 又 齐全 （例如配套会所） ， 同时 满足人们的 享乐 生活需要和健康需求。 一般，此类物业 面积大都控制在 200 平方米以内，而房型设计紧凑合理，开发商 可以 在控制总价的基础上，在有限的建筑面积里把别墅 、住宅 所有的功能做足，和 滨海 公寓相比， 中 中国管理资讯网 中国管理资讯网 档 偏上 型 滨海 别墅 、中档 多层 滨海住宅 的功能划分更加人性化、细化。 在同样总价的范围内， 此类物业 给了消费者更多的享受 自然环境的空间，这也 就 是 可以让 其 成为 备受消费者青睐的原因。 （五） 本项目定位符合 未来发展的趋势 相比而言， 500 万元以上甚至 上 千万元的超 级 别墅豪 宅 市场需求 相对较 少。 例 如 ，一套包括带产权地下室的 中档 别墅 ， 建筑面积 220平方米，不算地下室面积 170～ 180 平方米，单价在 9000 元 /平方米左右，总价 就是 153～ 162万元左右，同样有别墅的各种功能， 而且有稀缺的景观资源，相对就 很多人有能力买。 因此， 高绿化率、低密度、高性价比的联排别墅和 中档滨海住宅将是未来发展的趋势。 据 中国房地产指数系统别墅指数办公室报告认为，高档别墅的 品质和个性化程度将有较大提高，而 100～ 200 万的 中档 别墅将迎来更大的市场需求。 第二节 目标市场与客户群定位与分析 一、 目标市场分析： XXX 国家旅游度假区地产市场目前没有固定的区域客户群，只是在青岛主要区域、省内周边城市和内地寻找项目客户，可以说客户链是散的。 二、 目标市场定位： 本项目的主力客户群建议定位在省内周边城市和内地，预计项目主力客户群 60%是来自省内周边城市和内地，但随着 XXX 国。