青岛市房地产项目市调报告(doc34)-房市分析(编辑修改稿)

青岛市房地产项目市调报告(doc34)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

道。 而本项目目前的道路和交通状况不具有消费吸引力的。 二、 生活机能：本项目占地约 650 亩，总建筑面积预计超过 40 万平方米，住户 4000 户以上，仅依靠区现状是根本无法满足要求基本条件。 在本项目内建 立完善的生活及服务网络，达到区域内自给自足将是本项目规划的基本要求。 三、 周边环境：本项目位于区中心以东，周边皆为村庄，人文及生活环境均较差，且地处原采石场，地势较低，青银高速产生的噪音及安全隐患等都对本项目操作产生不利影响，本项目规划中对内部环境的营造亦是今后项目销售的重要条件。 14 第二部分 市场部分 第一章 市调区域住宅市场状况 第一节 市场概论 本次市调以主要针对镇区域内开盘出售项目的抽样调查和人流随即样本问卷调查来进行市场分析。 抽样案例总体量 67 万平方米，总户数 1362 户。 一、 工期和建筑形态 工期 ： 期房： 万㎡平方米 现房： 8000 ㎡平方米， 建筑形态： 多层： 万㎡平方米 小高层： 万㎡平方米 区目前市场供应量内以期房居多，建筑形态也从多层转向小高层等。 但据观察，目前大部分项目建筑立面比较单一和落后，因此注重立面造型的新颖和色彩的多样化将是本项目规划设计中的着眼点之一。 15 二、房型： 房型 套数 占总户数比 售出套数 销售率 二房 502 套 % 453 % 三房 744 套 % 652 % 四房 80 套 % 56 70% 复式 36 套 % 28 % 从供应量和销售率分析，二房与三房是区域内之主力房型，说明目前区住宅市场以居住型消费为主。 三、面积： 面积（ M2） 套数 占总户数比 售出套数 销售率 80 以下 16 套 % 16 套 100% 80100 486 套 % 421 套 % 100120 604 套 % 546 套 % 120150 140 套 % 98 套 70% 150200 80 套 % 56 套 70% 200 以上 36 套 % 28 套 % 100120 ㎡的面积为主力面积 ,但 80 ㎡以下的户型却达到 100%的销售率 ,也说明小面积户型具有一定的市场空间。 16 四、总价： 总价范围 套数 占总户数比 售出套数 销售率 15 万以下 16 套 % 16 套 100% 1525 万 932 套 % 835 套 % 2535 万 198 套 % 146 套 % 3545 万 80 套 % 56 套 70% 45 万以上 36 套 % 28 套 % 15 万 25 万的总价热销说明本区域的消费水平比较低下，由此显见，地产市场上本地消费居多。 17 市调个案分析 一、盈园广场 楼盘位置：明阳路中段 开发商：中联盈地置业有限公司 企划销售：自销 总建筑面积：约 4 万㎡ 建筑风格：现代风格 建筑楼层： 4 层、 8 层、 11 层 建筑形态：多层；小高层 规划面积： 119— 255 ㎡㎡ 主力面积： 150— 180 ㎡ 单价范围： 2280 元 — 2880 元 总价范围： 27 万 — 73 万 主力总价： 38 万元 — 46 万元 总户数： 216 户 销售率： 95% 车位单价： 绿化率： 45% 目前状态：封顶 交房日期：一期年底入住 18 二、新城花园 楼盘位置：正阳支路 开发商：城市建设开发有限公司 企划销售：自销 总建筑面积：约 5 万 建筑风格：欧式 建筑楼层： 5 层 建筑形态：多层 规划面积： 91— 120 ㎡㎡ 主力面积： 97 ㎡㎡ 单价范围： 1900 元 — 2500 元 总价范围： 17 万元 — 30 万元 主力总价： 21 万元 总户数： 500 户 销售率： 70% 车位单价： 3 万 — 10 万元 绿化率： 30% 交房日期： 2020 年年底 19 三、方正花园 楼盘 位置：明阳路 开发商：方正房地产 企划销售：自销 总建筑面积： 9193 ㎡㎡ 建筑风格：欧式 建筑楼层： 6 层 建筑形态：多层 规划面积： 80— 140 ㎡㎡ 主力面积： 90— 120 ㎡㎡ 单价范围： 1650 元 — 1850 元 总价范围： 13 万元 — 26 万元 主力总价： 15 万元 — 20 万元 总户数： 96 户 销售率： 80% 车位单价： 绿化率： 33% 交房日期： 2020 年 3 月 20 四、泽惠贸易中心 楼盘位置：华城路中段 开发商：泽惠长安地产 企划销售：自销 总建筑面积： 3 万 建筑风格：商住楼 建筑楼层： 6 层 建筑形态： 多层 规划面积： 60— 170 ㎡ 主力面积： 110— 120 ㎡ 单价范围： 1880 元 — 2280 元 总价范围： 11 万元 — 38 万元 主力总价： 22 万元 — 24 万元 总户数： 200 户 销售率： 40% 车位单价： 绿化率： 30% 开盘日期： 20 21 交房日期： 20 6 21 五、圣富花园 楼盘位置：文明路、长城路 开发商：恒安房地产 企划销售：自销 总建筑面积： 4 万 建筑楼层： 6 层 建筑形态：多层 规划面积： 95— 140 ㎡ 主力面积： 109 ㎡ 单价范围： 1580 元 — 1880 元 总价范围： 15 万 — 30 万 元 主力总价： 20 万元 总户数： 350 户 销售率： 95% 车位单价： 绿化率： 40% 交房日期： 2020 年 12 月 31 日 22 第二章 综 述 一、 目前开发可能面临的市场问题 竞争个案分流原本有限的消费群体 市区土地资源的制约，使板块充满发展空间， ww、 zz 等大体量竞争个案已经是方案阶段。 但目前区缺乏吸引外区客源的消费局限性，相对于供应量的激增，使得本项目面临的市场竞争不容乐观。 而不断提升的开发水平和客源短缺也使区域市场竞争绝对不是价格等低层次竞争。 经济适用房带来的市场冲击。