青岛市房地产-青岛市写字楼市场调研报告(doc23)-商业地产(编辑修改稿)

青岛市房地产-青岛市写字楼市场调研报告(doc23)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

高的数码港项目，每月每平方米 元，普通高档的项目物业费用在 元 元不等。 入住率分析 项目 入住率 入住企业 华普大厦 100% 贸易类，房地产类，电子类，船舶运输，软件，广告策划，旅行社等。 五矿大厦 99％ 从事进出口贸易，一至三层是国际知名企业 ，四层五层是高档休闲行业，（洗浴中心，酒吧）， 六层是女子综合性俱乐部。 福泰广场 99% 公司大约有 300 家公司，进出口，纸业，电子，货运，保险，和世界五百强的日本日新运输株式会社。 黄金广场 大部分山东外贸集团内部 旺角大厦 恒丰银行，公交集团，中华联合财产保险，其余为物流，贸易，律师等 香岛大厦 新华锦集团，盛世投资集团 福林大厦 50 家左右入住，企业多为贸易，电子等中小企业 滨海花园 90% 50%的中小办公企业 金都花园 90% 70%中小企业 , 但办公气氛不厚，主要是一些 小公司，有营销策划，电子，电话行销，纳税俱乐部， 贸易，但人数都在 20 人左右。 国际金融中心 70% 大型知名企业 数码港 85% 中天恒大厦 100% 亨达皮鞋占了四层，记者站，汽车租赁，新西兰日升，日本流通，韩中货运，进出口，松下，雅芳，三菱，日本海运株式会社 4 家世界五百强企业 华欧英德隆 85% 房地产、 深业大厦 90% 外贸，船务公司，旅行社，房地产公司，律师会计事务所 港澳大厦 90％ 广告、物流、外贸、工艺品、信息咨询 银河大厦 80% 集中了船舶、物流、商贸、证券、金融等一类的公司 华仁国际大厦 99% 办公企业以银行，外 贸、物流、证券，餐饮，保险，服装为主 颐和国际 未入住 总结：  市南区 CBD 内的写字楼项目入住率基本都在 80％以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。 同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。  入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。 这也从另一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。  办公企业的入住具有集中性，银行、 证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。  市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小型为主，这也 为纯写字楼项目的开发提供了契机。 物业特征分析 项目 装修标准 金光大厦 大堂基本无装修，房间公摊大，有 %。 大厅小楼梯窄， 2部电梯 华普大厦 大部分精装修，大堂精装修。 4 部电梯。 五矿大厦 配套设施齐全，进口中央空调，三菱电梯，大堂 120 ㎡ ,精装 福泰广场 大堂铺地砖基本无装修，每栋 5 部电梯， 丰合广场 共 14 部电梯， 10 部扶梯，蒂森牌 黄金广场 四部客梯一部货梯，中央空调 旺角大厦 精装修，铺地砖 香岛大厦 毛坯， 琴岛大厦 毛坯， 福林大厦 室内毛坯，大堂大理地面，两部 电梯， 滨海花园 精装 金都花园 精装 国际金融中心 23 部 电梯， 美国江森楼宇自控系统，特灵 中央空调， 数码港 中空节能玻璃、特灵空调、日本三菱 GPSⅢ型电梯、一卡通系统 中天恒大厦 华欧英德隆 7 部帝森电梯、三菱重工海尔 VRV 分户中央空调、自动消防报警系统、楼宇自控、车库智能收费系统、进口大理石装修、高级玻璃旋转门、中空玻璃带型窗、铝板幕墙 深业大厦 无中央空调、无大堂、 3 部 KONE 电梯、等候时间长。 港澳大厦 3 部电梯、大堂低，乱脏、 银河大厦 大堂乱， 2 部电梯 华仁国际大厦 票务 中心、酒店、大中型会议中心、餐厅等设施完备 , 是一座五星级标准化写字楼，共有 4 部电梯，一部货梯 颐和国际 11 米高大堂，三部三菱观光电梯， 易斯豪空调 总结： 从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。 在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。 青岛的写字楼市场紧跟国内领先水平，基本每一个项目都采用了中央智能控制系统。 做的高档次的项目，如国际金融中心，配备了 23 部 电梯，采用了 美国江森楼宇自控系统 和 特灵 中央空调，基本上代表了市南 CBD 的最高水平。 重点项目分析：  青岛新世界 数码港 项目概况 ： 位臵： 位于青岛市香港中路与南京路交界处，北侧隔香港路为家乐福名达店 规模： 占地面积 16637 平方米，总建筑面积 108000 平方米。 由一个 2020 平米 3 层的大型高级名牌百货店 —— 阳光百货、两栋智能西字楼 —— 旗舰写字楼、招银写字楼、一栋产权式酒店 —— 三度空间组成。 其中旗舰楼36 层，高度为 米；招银楼与酒店均为 28 层，高度为 米。 价格：租金： 元 3 元 /，大厦物业费 12 元 /㎡〃月，中央空调 元/㎡〃月。 物业配套： 6000 平米的空中花园，在裙楼三层顶，可进行户 外活动。 3000 平米的商务会所，提供电子图书馆、咖啡厅、多功能商务中心、多媒体会议室、健身房、桑拿浴室等。 物业特征： 建筑建材 结构 : 框架剪力墙结构 外墙、外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃 设备设施 空调：主机、风机盘管、新风机组及变风管空调器采用国际最领先的空调厂商特灵（ TRANE）公司的产品，而且还采用了特灵公司的三级离心式制冷机组和集成舒 适自控系统。 电梯：采用国际一流的日本三菱 GPSⅢ型高速电梯。 其中主楼“旗舰”的六部客梯采用最新的神经网络群控系统。 通讯系统：数码港光缆连接各广域网结 点，其中包括 CHINAPAC（分组交换网）、 DDN、 ISDN（综合业务数据网） CHINANETINTERNET。 办公区域 810 ㎡部两个点。 并设有 8000 门直拨外线。 卫星天线闭路电视系统：日本百合 亚卫 亚卫 泛美 8卫星天线（ CATV）接收系统。 楼宇自控系统：自控系统由美国 JOHNSON CONTROLS（江森）公司设计，选用世界顶尖产品，对整个楼宇的中央空调系统、消防系统、车库、电梯、保安监控、照明、背景广播、一卡通门禁等进行综合调控。 安全系统：楼内设有 130 多个摄像机，对数码港的 各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、室内外车库、大厅进行监控。 车库管理系统：设有地下两层约 400 个车位的大型停车场及地上约 200 个临时车位。 停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号统计及停车计费等均在车辆行进中完成。 给排水系统：采用双路进水以满足不间断供水要求，除盥洗用水及为节约资源而配臵的中水系统外，同时提供纯净饮用水系统，对三度空间公寓楼还配有 24 小时热水供应系统。 供电系统：三路独立 10kv 电源供电，并配备 EPS 不间断供电。