青岛市房地产-华艺公司商业地产项目全程营销策划方案(doc48)-商业地产(编辑修改稿)

青岛市房地产-华艺公司商业地产项目全程营销策划方案(doc48)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

74 0 . 12 6 . 89 . 28 2 . 53 4 . 6 4 8 . 91 0 001002003004005006001998 1999 2020 2020 2020 2020竣工面积增长幅度( % )青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 9 青岛市历年商品房销售面积 青岛市商品房销售面积 99 年 ～ 2020 年呈稳定增长势头，从 99 年的 236 万平方米增长到 2020 年的 453 万平方米；增幅 99 年 ～ 2020年基本保持不变，为 28%左右 ； 2020 年 ～ 2020 年、 2020 年增幅较小，为 %，增幅下降较明显。 从产品结构来看，去年商品住宅投资 94 亿元，施工和新开工面积达到 1417 万平方米和 800 万平方米，分别占房地产开发总量的81％和 87％，经济适用房占整个商品住宅的 15％。 价格 受供求关系影响， 2020 年 1～ 4 月份，青岛房屋价格与 2020 年同期相比上涨 %，仅市内四区商品房的平均成交价格便达到 元／平方米，同比上涨 %。 2363 8 7 . 0 24 2 9 . 14533 0 0 . 75 . 65 . 63 2 . 5 2 7 . 4 2 8 . 70501001502002503003504004505001999 2020 2020 2020 2020销售面积增长幅度( % )青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 10 青岛市商品房销售额从 99 年 ～ 2020 年逐年增长，从 99 年的 亿元增长至 2020 年的 92 亿元，增幅超过 100%；各年增幅从99 年 ～ 2020 年稳定增长，分别是 %、 %和 %； 2020 年 ～ 2020 年增幅有所回落，为 %， 2020 年的增幅为 %。 近期市场重点及未来发展预测 2020 年及 2020 年青岛的土地市场空前活跃，土地拍卖市场更是高潮迭起，涌现出两个 “天价 ”。 其一，市南区芝泉路地块每平方米楼面地价创出 5500 元 “天价 ”；其二，市南区 CBD 中心区的海门路 8 号地块每平方米楼面地价拍出 5120 元，更是创出了每亩一千一百多万元的青岛土地市场的 “世纪天价 ”。 土地价格的攀高势必强烈拉动青岛房价的继续攀升。 另外由于青岛作为北京奥运会的协办城市，其投资潜力巨大，吸引了众多岛城内外的投资者的目光， 作为投资型的物业，将会吸5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2020 2020 2020 2020销售额增长幅度( % )青岛市历年商品房销售额（亿元） 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 11 引大量本地和外来投资者的眼球。 从 2020 年大青岛 发展思路的确立、土地制度的改革、土地出让量的逐渐增加，青岛市区内的可开发土地逐渐减少，让青岛供不应求的房地产市场增量发展。 同时，由于青岛土地市场在 2020 年底首国土资源管理局审查过程中出现的一系列问题，造成了很多项目无法正常开工建设，因此在市场上也留下一块空白机会点。 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 12 第三部分 项目周边项目及可类比项目调查结果 物业名称 数码港 开发商 新世界（青岛）置业有限公司 物业管理公司 青岛雅园物业管理有限公司 地理位置 香港中路和南京路交汇处 总建筑面积 10 万平方米 竣工时间 2020 年底 销售率 95%以上 销售价格 均价 9500 元；现二手房市场均价 11000 元 /平方米 物业服务内容及价格 综合服务费 5 元 /月；电梯费 元 /月；空调费 元 /月；热水 元 /吨 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米日；写字楼 — 元 /平方米日 二手市场挂牌情况 很多 项目卖点 地理位置优越， CBD 核心位置；在青岛首推酒店式公寓概念 备注 其中酒店式公寓总建筑面积 13000 平方米，全装修：地板、厨具、碗具、床、桌椅、电器（电视、冰箱等）；主力户型 52 平方米（ 80%）、 109 平方米（ 15%） 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 13 物业名称 百盛大厦 开发商 青岛第一百盛有限公司 物业管理公司 百盛物业 地理位置 中山路和曲阜路交汇处 总建筑面积 13 万平方米 竣工时间 1998 年 目前销售价格 1326 层均价 6000 元 /平方米； 2837 层均价 7300 元 /平方米 物业服务内容及价格 1326 层包括中央空调，电梯费等 元 /平方米月； 2837 层不包括空调费 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米日； 2837 平均 元 /平方米日 项目卖点 中山路地标性 建筑，南观栈桥 二手市场挂牌情况 少 备注 共 49 层，其中 18 层购物中心； 911 层集团办公； 1326 国际商务中心； 2837 天下君临（以办公为主）； 3848 美食城；其余为设备层 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 14 物业名称 发达商厦 开发商 山东发达集团 物业管理公司 发达公司保安部代管 地理位置 中山路和兰山路交汇处 总建筑面积 55000 平方米 竣工时间 1996 年底 销售率 目前销售价格 商住 6100 元 /平方米 物业服务内容及价格 包括中央空调，电梯费等 元 /平方米月 租金水平 平 均 2 元 /平方米日 项目卖点 基本上没有明显优势 二手市场挂牌情况 有 备注 现在该物业部分楼层被南方投资公司买断分割对外销售 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 15 物业名称 山东国际贸易大厦 开发商 物业管理公司 山东国贸物业 地理位置 火车站广场南侧 总建筑面积 40384 平方米 竣工日期 1993 年 销售率 \ 目前销售价格 \ 物业服务内容及价格 \ 租金水平 按使用面积 元 /平方米日（含物业管理费） 二手市场挂牌情况 \ 备注 不对外销售；目前只剩二楼 230 平方一套 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 16 物业名称 如意大厦 开发商 青岛悦海置业有限公司 物业管理公司 青岛凯会物业管理公司 地理位置 火车站广场北侧 主力户型 120—140 平方米 竣工日期 2020 年 销售率 90% 目前销售价格 二手市场 25 层以下均价 5500 元 /平方米； 29 层复式 7900 元 /平方米（新房） 物业服务内容及价格 2 元 /平方米月（含电梯费） 租金水平 元 /平方米天 项目卖点 项目销售时老城区的高层住宅市场空白（金田公寓售罄，双星金色海岸未售） 二手市场挂牌情况 较多 备注 现在由凯会物业管理公司负责销售，并且其销售人员不知道开发商是哪一家公司 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 17 物业名称 贝蒙特大厦 开发商 贝蒙特房地产 物业管理公司 自管 总建筑面积 竣工日期 销售率 90% 目前销售价格 二手市场平均 5500 元 /平方米 物业服务内容及价格 含电梯费 元 /平方米月 租金水平 元 /平方米 二手市场挂牌情况 有 备注 开发商 是美国贝蒙特 (青岛 )油业有限公司旗下的子公司 ，项目主要为自用，未做正式市场推广 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 18 其它信息： 项目名称 开发 商 二手市场均价 租金 备注 海富楼 双星地产 51005300 元 /平方米 元 /平方米日 双星金色海岸 双星地产 起价 5280 元 /平方米（网上 1 楼） 8~9 层平均5650 元 /平方米 新项目 金田公寓 金田城建 5900 元 /平方米（ 2 层）、 6500 元 /平方米（ 20 层） 鲁邦新天地 鲁邦地产 9 楼 5200 元 /平方米 15 楼 5680 元 /平方米 主力户型 ~140 平方米 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 19 火车站周围饭店标准件价格及折扣率 酒店名称 星级 挂牌价格 当前折扣率 总间数 装修标准 金海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 铁道大厦 二星 460； 260； 680 折 130 贝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 碧海宾馆 280； 300； 220 折 五星宾馆 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780 不看海 栈桥宾馆 298； 398； 498； 598；698； 1400 5 折 100 华能宾馆 436 6 折 国风大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行 社调查结果，周边二星级酒店对旅行社价格平均在低价 80 元 /天 /间，高价 160 元 /天 /间。 酒店经营旺季为 4 月至 11 月，淡季为 12 月至次年 3 月。 测算地块周边年平均酒店消费价格在 126 元 /天 /间，酒店消费总量超过 6000 万元。 青岛汉世佳投资顾问有限公司 华艺项目项目建议书 (共 42 页 ) hanshijia investment。