雪梨澳乡可行性研究报告(doc31)-地产可研(编辑修改稿)

雪梨澳乡可行性研究报告(doc31)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

景观再以水系贯穿，曲折收放，形成小组团绿化、住宅组团绿化、楼体间绿化、私家花园四个园林景观层次，宛如生活在公园中，为人们提供了一个远离喧嚣环境的休息之所。 雪梨澳乡主体由联排别墅构成，三面采光 ，拥有前庭、后院、花园长廊和中庭三面围合式最高达 200 平米花园绿地，实现纯正的澳洲别墅居住生活品质。 设计了 7 种面积不同的住宅户型，以适应不同购房者的个性化需要，主力户型面积为 139 平方米。 每间房子都显示出开放的平面布局，充分体现澳大利亚的设计特点，而且为居住更加舒适提供机会。 建有 3000 平米大型会所；网球场、游泳池、亲子乐园、老人健身活动场所等配套设施一应齐全，为客户的居住、生活及休闲提供极大的便利。 项目价格 雪梨澳乡一期房价为 2100 元每平方米。 平均首付 5 万，月供 1000 元即可拥有一套别墅， 这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。 相对于成都城区平均 3000元每平方米的房价，雪梨澳乡更是极具竞争力。 用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。 大量管理资料下载 13 此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近阳光体育城、亚洲杯足球村。 各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。 该处房产极具升值潜力，投资回报率高。 项目交通条件及配套设施 项目位于成渝高速公路出成都首座互通式立交桥旁，距成都市中区仅 17 公里，这对于私家车拥有量居全国 第三位的成都人来讲距离并不遥远，不过是几分钟的时间；项目也充分考虑到了没有私车的客户，专门为此开通从天府广场到雪澳梨乡的大巴方便客户来往市区。 项目所在地龙泉同安镇距国家级经济技术开发区 5 公里，离成都双流国际机场 28公里，东距重庆 327 公里，交通极为便利。 龙泉区作为成都市向东延伸发展的重镇，经过十年多的基础设施建设，“五纵三横”的立体交通体系已经形成。 项目所在地同安镇是龙泉目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市镇配套设施在短期内就会健全；项目紧邻 阳光优育城，可以充分满足客户休闲健身方面的需求； 大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧 ； 区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。 物业管理上，建成后雪梨澳乡拟引进国内著名物管公司，使房产开发与物业管理为一体，实行“共管式”的星级管理，使小区配套设施完善，管理服务规范，环境清洁幽雅。 本项目竞争优势： 本项目 以低密度、低价位、高品质、高享受为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅区。 本项目突出的竞争优势为： 其一、雪 梨澳乡建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低，价格上具有优势。 其均价仅为 2100 元平米。 其二，雪梨澳乡的高绿化率、低容积率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。 容积率仅为 ,密度仅为 %， 低密度的住宅为都市人提供了自由呼吸空间。 绿化率高达61%， 高绿化率和优美的小区景观使居住环境更贴近自然，每户均有天有地，满足了人们亲近自然的需要。 其三，雪梨澳乡住宅功能齐全，是普通公寓住宅无法比拟的。 雪梨澳乡虽然没有独立豪华型别墅那样更加舒适的空间和环境， 但在住宅功能上已经和独立别墅相差无几。 而且除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、 大量管理资料下载 14 露台、退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大，雪梨澳乡所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求，是普通公寓所无法比拟的。 此外在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势。 用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，这是本项目最突出的一个卖点。 二 .项目市场形势及竞争对手分析 市场形势 雪梨澳乡项目以其独特的澳洲风情，绝佳的环境品质，良好的基础设施，较低的价位等竞争 优势在市场上将具有极强的竞争力。 随着居民收入的提高，人们对于改善居住条件意愿日益强烈，在成都消费者购房出于这方面考虑的占到 90%以上，反映出 成都居住水平在 进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高的要求。 住宅郊区化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的发展趋势之一；山水住区和山水搂盘也是后小康住宅的追求之一；绿色、生态、环保是后小康住宅的环境要求。 未来对住宅的需求将特别注重以下几个方面： 崇尚生态型、环保型的环境设计 ； 突出房型的多样化和个性化 ； 人们的居住健康意识已经得到了极大的提升。 本项目作为低密度低容 积的高尚住宅区，不仅体现了后小康生活对居住水平的需求，更承载着二十一世纪文明的生活模式，上市后前景将非常光明，销售上有很大的把握。 从宏观面上来看， 今年初国土资源部明确规定停止别墅类用地的土地供应， 5 年内不再批准别墅项目的规定对已获批并上市的别墅及联排别墅是一大利好消息，该政策从源头上堵住了可能存在的竞争对手，使别墅项目逐渐奇货可居，也可进一步促进本项目的销售。 龙泉阳光体育城的辐射作用 本项目与阳光体育城相距 60 米，阳光体育城丰富的运动元素为项目提供了良好的运动、健康、休闲概念。 龙泉阳光体育城是大行宏 业由地产向体育产业扩张的产品。 根据龙泉的区域环境特点，强调了人与自然、地域文化与地形生态的和谐统一。 “体育城”以其健身、度假、投资、居家为一体的“四合一生活方式”。 600 亩的运动、生态、休闲中心在阳光、水波、树林、绿草荫荫中孕育而生，由足球、篮球等 10 多项体育项目组成的体育场馆以及各类运动场地，让人充分体验置身于运动海洋中的无穷魅力。 与运动区相间的生态娱乐休闲区，小桥流水，鸟语花香，融合了各类棋牌、茶室、咖啡廊、野趣营地、游泳池等，为入住其间的客人和主人营造了一种诗意般的仙境，勾画出了一座缓坡新城的基本雏形。 大量管理资料下载 15 雪梨澳乡紧邻阳光体育城，将吸引一批对体育、 健身、休闲及度假感兴趣的人士来此居住；同时阳光体育城巨大的客流量为项目带来了人气，同时对 雪梨澳乡的形象展示、品牌宣传和市场促销来说都是很好的机会。 竞争对手 目前龙泉阳光城及其邻近地区的地产开发项目已有一定规模，龙泉的商品房销售也持续走高，从去年６０万平方米的销售面积到今年的８０ ~１００万平方米，今年的施工面积达到了１５０万平方米。 同安的别墅项目也是风起云涌，从占地１５００亩的国际名城、占地面积 1100 亩天泉聚龙国际生态别墅到总 占地 2020 亩 的玉龙山庄还 有阳光假日、优诗美地等等。 雪梨澳乡作为低密度小别墅社区类高品质住宅区，其目标消费群体主要为城市中产阶级，与纯别墅类项目的消费群体有所差别；其竞争对手主要为一般联排别墅和高层小高层住宅项目。 我们选择阳光假日、山水人家、恋日家园三个项目与雪梨澳乡进行比较，来分析 雪梨澳乡与它们之间的差异及优势。 （见下图） 本项目与同类型阳光假日比较，绿化率几乎相同，容积率相差也不多，只比对方高17 个百分点，但阳光假日均价比本项目高了将近 200 元平米。 此外，在楼盘具体位置、项目风格、户型上项目也比阳光假日胜过一筹。 而且目前阳 光假日的销售已超过九成，更增添了本项目运作的信心。 与山水人家和恋日家园这类多层项目相比，在绿化率、容积率这些环境指标上本项目优势明显，位置上也优于它们，在价格上，本项目仅比山水人家高 300元平米。 整体上看，项目以其优秀的品质环境及较低的价位对城市白领阶层中产阶级的诱楼盘名称 雪梨澳乡 阳光假日 山水人家 恋日家园 位置 同安镇 同安镇 龙泉驿马河侧 洪河镇 类型 联排别墅 联排别墅 高层小高层 多层 均价 2100 2280 1800 1200 占地面积 547 亩 154341平方米 80 亩 建筑面积 90000 78750 平米 91000 平米 63000 平米 绿化率 60% 62% 45% 34% 容积率 户型 110－ 206 140－ 218 90－ 255 83－ 128 大量管理资料下载 16 惑是显而易见的，这也是其他楼盘不具备的。 综合来看，雪梨澳乡有着显著的优势。 阳光城的建成吸引了大量资本，房产开发的条件已经具备； 雪梨澳乡 作为公寓和别墅的中间形态――联排别墅既满足了人们亲近自然，实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通条件。 本项目作为 一类联排别墅居住人群多为收入水平较高的中产阶级，他们对公寓嗤之以鼻，对别墅却望而兴叹。 雪梨澳乡 正是为了这一群中产阶级度身打造的优质住宅。 雪澳梨乡相对于 天泉聚龙、国际名城这些别墅项目有着明显价位优势。 比起这些别墅动辄高达 3000元以上每平方米的价格，雪梨澳乡更容易为白领阶层所接受。 再从雪梨澳乡与公寓相比较来看， 龙泉的公寓一般都在 1200 元／平方米与 1500 元／平方米范围内， 雪梨澳乡 2020元／平方米的价格与其距离并不大，然而 雪梨澳乡的居住环境与品质远远好于高层及小高层等公寓。 三 . 雪梨澳乡目标消费群 体 雪梨澳乡作为介乎城市公寓与郊区别墅之间的一种住宅模式， 主要的客户群是中等收入以上的家庭。 本项目标消费群体细分为以下几类： 成都市区中高等收入白领阶层。 本项目作为一种 澳洲园林式、低密度高尚住宅区，将 吸引一批向往自然健康高品质生活的小资人士，中间将有很大一部分是拿来做第一居所的； 或是作为第二居所，适宜于 “5+2”生活模式。 其支付能力在 20 万元以上，对居住空间的健康性和休闲性需求大，强调高品位及服务功能。 这部分人群在成都已有很大基础，已占成都家庭总数的 10%以上；成都 私家车拥有量居全国第三位，这 为项目成功销售提供了基础。 龙泉当地高收入成功人士。 成都向东战略的实施，东部城市副中心的形成，将使龙泉经济及消费能力提升一个档次，也将形成当地的高收入阶层包括成都经济技术开发区一批大型企业的中高收入管理人员。 高收入阶层其家庭财产 30 万左右，有坚实的事业基础，具有理性消费观念，对高尚住宅有充分的认同和需要。 周边城市部分高收入阶层。 外地人在成都的购房比例已超过 35％，成为成都市住房消费的重要力量。 本项目地处成渝高速龙泉出口附近，将吸引沿线及附近城市如重庆、内江、泸州的市民入住；同时项目的优秀品质也将 吸引川内其他城市居民及四川周边省份如西藏的部分人士来此居住。 这些地方的部分高收入阶层由于看好成都的投资及生活环境，纷纷到成都安家落户。 这部分人数量虽不算太多，但大多数已考虑在蓉安家，他们看重房产的品质、档次，考虑的条件已不是一般市民所能达到的，高品质的别墅更易成为他们的目标。 大量管理资料下载 17 第五章 项目地址与建设条件 一、项目地址 位于成都市东郊龙泉驿区， 其基础环境完全可以满足项目建设的需要。 1. 区位特征 在竞争日趋白热化的城区，开发商已难有更大的发展空间，于是将目光纷纷投向周边二级市场及郊县的开发，房地产总体开 发战略偏向于龙泉、双流、温江等郊县市场 ,而各周边城区也抓住西部大开发机遇，发展自身城区特色，对房地产开发起到明显促进作用。 本项目位于成都市龙泉驿区同安镇，该区不仅以自然生态环境优美著称，是四川省“花果山风景名胜旅游区”和成都市“旅游度假区”，被誉为“成都市的后花园”，而且该区还是“国家农业高新技术产业试验区”、“国家农业资源综合开发型三高农业示范片区”，“国家级成都经济技术开发区”，是成都市最具发展潜力的城市新区；同安镇是四川省五大旅游开发区之一，是成都市龙泉花果山风景区，是西南地区唯一的国家级农业。