雨润黄山旅游度假区项目开发建议书(doc28)-地产综合(编辑修改稿)

雨润黄山旅游度假区项目开发建议书(doc28)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

样，旅游者的保健消费、文化消费、 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 28 页 教育消费和置产消费都将是我们在规划时可以重点考虑的因素。 本项目的最大旅游客源地必将是长三角，自古以来，长三角地区文风甚盛，具有重视教育的优良传统，居民在教育投资上，不吝金钱。 近年来，以上海为代表的长三角的许多城市出现了自费出国留学热潮，据有关统计，中国的教育投资每年约有几百亿流向国外。 江南人对文化生活的要求极高，对文化艺术消费趋之若骛，在上海举办过的故宫藏画展、达利前卫艺术展，观者云集，为国内其他地区少见。 此外，我们还必 须考虑旅游项目对城市形象的提升作用，黄山市之地名因黄山而来，然而，在成熟旅游者印象中，黄山市与黄山尚有一段不小的地理距离，因此必须创造一个能够代表黄山城市旅游新形象的标志性项目。 结合旅游开发项目而言，本项目直接地块的自然旅游资源品级一般，几乎没有人文旅游资源。 它的旅游开发，应结合区位优势，采取“错位互动发展战略”，通过差异性旅游产品供给，满足差异性的旅游市场需求，找准定位，寻找自己在长三角大旅游圈和大黄山旅游圈中的最佳位置。 而实施“错位互动发展战略”，必须突破传统旅游开发思路，通过富有创意的策划和科学的规 划，使之成为大黄山旅游圈中的一个亮点。 所谓错位，即是错开优势竞争对手的产品定位，结合客源市场需求，寻找并突出自身的差异性，以获取竞争优势，找出与周边旅游产品的不同之处，形成互补共生态势。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 28 页 针对本项目的旅游资源条件，如果简单复制杭州、苏州、无锡等旅游区的旅游开发模式就很难成功。 差异性可以通过对现有资源的挖掘和后天营造两种方式获取，例如同里、周庄的差异性就是通过对现有资源的挖掘获取，而无锡灵山大佛、杭州宋城的差异性则是通过后天营造的方式获取。 本项目获取差异性应该通过后天营造的方式获取为宜。 所谓互动，即是以“ 泛旅游”的概念作为本项目旅游开发的方法论基点。 传统的旅游开发思路往往是以“小旅游”为开发前提，注意力集中在食、住、行、游、购、娱等六个方面，就旅游区现有资源而谈资源开发。 实际上，旅游业对相关产业的关联带动作用极大，辐射范围极广，而且由于旅游业自身的特性，很容易与其他产业产生互动，共同发展，相得益彰。 因此本项目的旅游开发应该以“泛旅游”的概念作为开发前提，结合黄山当地条件，积极与其他产业融合，并努力寻找项目与城市、开发商等方面共同的利益诉求点，互动开发，共同发展。 具体而言， 第一，通过对区域旅游业、城市与 项目的竞争对手、地块性质和资源的初步分析，本地块不适于发展纯粹的旅游“行业”项目，而是要把握旅游的关联性、聚集性和辐射性，以旅游为最终的功能诉求点，成为复合型的项目，不能只为了旅游而做旅游。 第二，本项目必须是一个市场导向型的商业项目，同时也承载了极大的城市功能，因而判断项目能否成功，既要分析其能否满足目标旅游 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 28 页 市场的需求，也要充分考虑是否可以满足相关方面显性和潜在的需求。 这包括：政府的需求，例如，对城市增量和存量的高标准要求，实施城市经营战略提高城市品牌的需求，绿肺功能与环境效益的体现等；企业的需求，例如， 提高企业知名度、宣扬企业品牌的需求，实施产业链延伸与追求投资回报的需求，与相关机构达成更密切合作的“双赢”发展需求等；市民的需求，例如，对城市的认同感和自豪感，休闲的需求，追求现代的生活环境和生活方式等；。 寻求立体化的利益诉求点，并努力使其得到满足，是为项目赋予可操作性和可延续性的前提。 只有这样，无论是地块，还是项目本身，在一个更大的区域环境中才能有最大的价值和潜力。 第三，在华东，乃至中国市场快速膨胀（不仅是旅游市场）的今天，一个成功的旅游项目，不仅是满足各方面需求，也要能够顺应，甚至引导区域性的消费价值 取向。 在黄山既有的现实条件下，本项目就必须保持一定的前瞻性，要对目标市场的消费心理、行为和趋势进行分析，同时不可忽视 2020 年杭州休博会、 2020 年北京奥运会、 2020 年上海世博会的对人们消费观、生活观的影响。 中国最庞大的资料库下载 旅游产业发展趋势 综合需求 战略分析 消费价值观 项目定性 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 28 页 项目定位 项目设置 氛围营造 创造吸引力 效益体现 总之，本项目的开发，将遵循多元化的建设理念，沿着一条清晰的发展脉络进行。 无论如何，未来的本地块都将是一个整合型的有机体，具有鲜明的个性，并产生持久的吸引力，创造最佳效益。 旅游的多元化 复 休闲功能 合 艺术的 健康功能 型 快乐的 教育功能 社 深刻的 体验功能 区 醒目的 城市功能 化 环保的 发 低强度的 展 „„ 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 28 页 雨润黄山旅游度假区 附：成功度假区发展规律 对于一个新开发的旅游项目，借鉴行业的发展经验将使其具备基本的竞争力；研究同行业的发展规律，预测行业发展趋势将使其有机会走在行业的发展前列。 影响一个旅游度假区成功与否的因素很多也很复杂，但都遵循一 项最基本的原则：必须具备休闲娱乐上的吸引力以及普遍性。 图 14 度假区发展规律总结 ■ 区位 度假旅游的游客具有很大的近距离性，国际上一般是把乘飞机 2 小时可以到达的区域，作为度假旅游的主要客源圈。 度假区一般位于交通发达的区域，主要客源圈会延伸至距离度假区 4 个小时车程的范围。 ■ 市场定位 我国的度假旅游客源市场定位，应以国内为主，国际为辅。 首先，我国已形成的度假旅游产品，并不真正具备很多的国际竞争优势，要吸引远距离的国际度假客源，有较大的难度。 其次，在度假客源市场集中的欧美，有着足够的度假旅游胜地，再次 ，以现有国际度假游客流动规律来看，我国因远离欧美度假游客市场，也不可能有很多游客千里迢迢到我国来度假。 当然，我国的“一南一北”（南即海南亚龙湾， 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 28 页 北即东北的亚布力滑雪中心）在开发建设上，面向国际游客市场，也是必要可行的。 然而从总体上看，以国内度假旅游来带动国际度假旅游的模式。 ■ 产品组合 坚持“中档为主，兼顾高档”的原则。 度假区旅游项目渐渐趋向于多样化和强调个人参与的体育类项目，高尔夫、网球、游泳是度假中基本的而又主要的项目。 世界著名的 6 个旅游度假区：印尼的巴厘岛（中型海滨型）、韩国庆州波门湖（中型内陆湖滨 型）、墨西哥。