雅安雨城假日广场项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

雅安雨城假日广场项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 5 页 共 11 页 （ 1） .楼花阶段如何创造吸引力，寻找卖点，回收资金。 （ 2） .项目地块存在死角，如何在规划上合理处理，创造商气。 （ 3） .本项目开发成本相对较高，资金流量大，必须对项目进行成本、进度、质量的严格控制。 第四章 项目定位分析 （一） 项目定位 1. 城市建设要求： 雅安是一个正待开发的中小城市，城市建设相对落后。 本项目所处的体育场配套设施陈旧，外观空旷，极大的影响了雅安市的市容，市貌。 2. 经济及商业发展的要求 从整个城市来看，目前还没有一个设施先进、配套齐全、规划布局合理、风格清新独特的大型高档商业社区，本项目处于雅 安城市中心，是雅安市民集会休闲的主要场所，每天几万人的人流量，有助于形成商业黄金口岸。 3. 市民生活的需要 项目临靠的沿江路已经被改造成为一条集绿化、休闲为一体的景观道路，是市民休闲的绝佳选择，汇聚了巨大的人气，市民希望与之一街之隔的体育广场同样能够成为一个休闲娱乐的好去处。 综合以上几点，我们把项目定位成集休闲、娱乐、购物、集会于一体的大型现代化商业步行街。 （二） 目标客户群定位 1. 从事小商品交易的商人、老板。 2. 具备一定经济实力的高薪人士。 3. 作投资用途的投资客。 第五章 建筑规划设计 在对项目的特性进行分析之后， 针对问题的提出，我们对项目的规划设计主要有以下设想和要求： 1. 总体规划 （ 1） .修建两条贯穿整个社区的道路，横向由沿江路直通东大街，纵向由朝阳街进入社区中心广场，与横向道路交叉。 中国最大管理资源中心 第 6 页 共 11 页 （ 2） .主步行街通道设计为 10 左右，形成社区内四通八达的步行街网络，以增加有效的临街商铺间数。 （ 3） .商铺进深不宜过长（控制在 6 米左右），让每个销售单位总价控制在 20— 30 万之间。 2. 景观设计 （ 1） .整个社区景观布局应以广场为中心。 （ 2） .广场顶部可设计成轻质透明的穹顶，在一、二层商铺之间形成共享中庭（雅安素有雨城之称，穹顶不 仅有采光、美观的作用，还可以起到避雨的作用）。 （ 3） .第二层可采用退台式设计，形成环行休闲走廊，把一、二作为一个整体，设计成为立体园林景观。 （ 4） .广场中心规划出一区域，设计为会展中心（作为产品推介会、时装展示会、大型商业活动场所），四周设置小型音乐喷泉等小品。 （ 5） .广场底层不设或少设座位，在第二层设计为休闲、时尚主题，设有茶吧，园林小品、视觉展示系统、儿童乐园、影视娱乐城、迪吧等娱乐消费区域，充分引导客户上二层消费。 3. 社区内部布局 （ 1） .商区主要设置成主题式商业步行街，呈直线式布局，既有效利用 面积，又能避免产生死角，有着良好的通透感与流畅的动线组织，达到合理的商区人员流动。 （ 2） .商区内部以步行街（设计为 4— 6 米宽）为纽带将大小商铺有机组织在一起，商铺划分应以独立式商铺为主，结合局部大空间自由划分，既符合当地商家经营习惯，又能满足不同层次的业主的需要。 4. 建筑设计 （ 1） .在单体建筑上，塔楼位置最好设计在朝阳街、沿江路临街面上，该地段具备最佳的视觉效果，高度控制在 12 层以内。 （ 2） .考虑到当地的审美倾向，立面设计以现代欧陆风格为主导，无论在造型、色彩，还是在材质处理上都应给人以耳目一新之感， 把它作为一个标志性建筑，提升雅安市的整体城市形象。 （ 3） .塔楼设计为板式结构，一梯两户，主力户型面积在 150— 220 平方米之间，实用率不得低于 90%，以平层、错层为主，顶层设计为跃层，带屋顶花园。 （ 4） .根据国家建设部《住宅性能标准评定办法》有关部门说明，项目住宅应以 2A 标准进行设计，全部建筑为框架结构，建筑设计应做到统一预留室外空调机位，安装机外挡板，冷凝水统一隐蔽排放，除天然气管道需半隐蔽设置外，给排水、强弱电、排油烟等管道全部于墙体内预埋，确保建筑外立面美观统一。 商业区内的配电房、公厕、垃圾箱应在 建筑设计时一并考虑，其外观应于建筑风格统一协 中国最大管理资源中心 第。