阳阳泉市房地产-某商业地产项目策划方案(doc28)-商业地产(编辑修改稿)

阳阳泉市房地产-某商业地产项目策划方案(doc28)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

主力店铺租金 3 元 /平 /天，季付，押 1 个月租金 特点概述 一层农贸市场经营状况良好；二、三层服装市场经营状况较差。 三层建筑，一层为阳泉最大的农贸市场，具有一定的垄断性质，人流量较大，经营状况良好；二、三层以低档服装为主营业态，经营状况较差。 空铺极少。 业态组合 农贸 鞋 服装 合计 商铺数量 160 41 192 393 商业汇总统计表 表一：业态数量统计表（市场） 市场名称 业态及数量 经营状况 服装 鞋包 珠宝 床品 化妆品 农贸 丰华商厦 58 2 主营中低服装和鞋，经营状况一般，空铺少 裕隆服饰城 19 15 中低档服装，环境差，人流大，经营状况尚可 金隆商城 14 中低档服装，环境差，人流大，经营状况尚可 温州购物商城 29 13 中低档服装为主，环境差，经营状况一般 兴隆百货大楼 70 1 1 5 中低服装为主，陈列无序，由于楼层过多，导致经营状况不佳 兴隆服饰街 26 低档服装，经营状况良好 兴隆农贸市场 192 41 160 是阳泉市最大的农贸市场，一层农贸经营良好，二三层低档服装经营差 合计 408 70 2 1 5 160 646 表二：价格表 市场名称 租金 （元 /平 /天） 主力面积 (平米 ) 租赁方式 丰华商厦 4 40 年付，无押金 裕隆服饰城 4 35 季付，无押金 金隆商城 4 35 季付，押一个月租金 温州购物商城 4 25 半年付，押一个月租金 兴隆百货大楼 20 半年付，无押金 兴隆服饰街 6 15 半年付，押 2 个月租金 兴隆农贸市场 3 10 季付，押一个月租金 表三：业态数量统计表（备注：由于新建路上有一部分是按照商场格局建设的商业，由于经营不善，已改成市场类业态经营，但一部分模式又沿袭了商场的模式，因此，为了便于分析，我们将之命名为商场类市场） 市场名称 楼层及业态 经营状况 商户总数 B1 F1 F2 F3 华龙购物中心 自营超市 女装、饰品、床品、化妆品、音像 男女童装、内衣 鞋、儿童游艺 地处商圈核心位置，人流量大，经营状况良好，商品布局混乱 304 日日新商场 鞋、小家电、小百货 男装、鞋 女装、童装、皮衣 地处商圈核心位置，人流量大，经营状况良 好，商品布局混乱 170 合计 474 表四：价格表 市场名称 租金 （元 /平 /天） 主力面积 (平米 ) 租赁方式 F1 F2 F3 华龙购物中心 7 4 2 10 租金季付 日日新商场 8 6 4 30—40 总结： ? 新建路上的商业分布是最集中的，这里是阳泉商业核心中的核心，在不到 2 公里长的街上，分布了大小9 个市场，高中低档混杂 ? 日日新和华龙是其中比较特殊的两个，从建筑形式来看，都是百货店的 形式，最早也是按照百货店来经营的，但由于经营管理不善，因此全部改为市场经营 （五）德胜东街 天桥商场 地理位置 天桥街 市场规模 总经营面积 1500 平米，总商户数 86 家，主力单铺面积 20 平米 租金状况 主力店铺租金 7 元 /平 /天，年付，无押金 特点概述 主营各类中低档服装，经营状况良好。 地上两层建筑。 城南通往兴隆街的必经之处，人流量非常大，有利于商业的经营，因而租金价位保持在高位。 业态组合 服装、鞋 钟表、眼镜 合计 商铺数量 83 3 86 上海时装厅 地 理位置 天桥街 市场规模 总经营面积约 750 平米，总商户数 25 家，主力单铺面积 25 平米 租金状况 主力店铺租金 元 /平 /天，季付，无押金 特点概述 主营各类中低档服装，经营状况良好。 地上一层建筑。 同样位于城南通往兴隆街的必经之处，人流量非常大，有利于商业的经营，因而租金价位保持在高位。 业态组合 服装 商铺数量 25 家 阳泉百货大楼 名称 阳泉百货大楼 建筑物特点 共四层中式长条形建筑 开业时间 楼层总使用面积 3200 ㎡ 电梯情况 一部单向扶梯 停车场位置及车位 无 中厅面积 无 装修档次 中低档装修 客流量 20 人次 /时； (测试时间：周一 12： 4013： 40) 预计营业额 惨淡经营 对外租金 1F：平均约为 6 元 /㎡ /天 空置率：无 2F：平均约为 5 元 /㎡ /天 空置率：无 3F：平均约为 3 元 /㎡ /天 空置率：无 单铺面积 3050 ㎡；主力约为 25 ㎡左右 商户总数 约 160 户 商场定位 中档综合性购物中心 拓展意向 客户来源 商户来源范围 ：绝大部分为本地，其余为阳泉周边区域、太原区域客户 商户特点：阳泉地级经销商、个体商户 顾客来源范围：覆盖面较广，市中心及市郊均有 顾客特点：年龄、层次跨度大 各 楼 层 功 能 调 查 楼 层 经营品种 /类别 预计面积 1F 洗涤化妆、工艺品、药店 800 ㎡ 2F 床上用品、男女服装 800 ㎡ 3F 床上用品、男女服装 800 ㎡ 4F 百货 800 ㎡ 商业汇总统计表 表一：业态数量统计表 市场名称 业态及数量 经营状况 服装 眼镜、钟表 天桥商场 83 3 主营中低档服装，人流大，经营状况良好 上海时装厅 25 主营中低档服装，人流大，经营状况良好 阳泉百货大楼 100 商品档次低，人流稀少，经营状况差 合计 108 3 211 表二：价格表 市场名称 租金 （元 /平 /天） 主力面积 (平米 ) 租赁方式 天桥商场 7 20 年付，无押金 上海时装厅 25 季付，无押金 阳泉百货大楼 6（ F1） 5（ F2） 3（ F3） 30—50 总结： 阳泉商业特色极为明显，只要在商圈范围之内，商业的人流量就可以保证，也就意味着商业的经营状况可以保证，而脱离了商圈后，即使商品的档次和价位一致，但仍然无人光顾。 同样是在德胜路上，位于把头位置的天桥商场和上海时装厅由于是城南进入兴隆商圈的必经之路，因此，人流旺盛，交易活跃，经营状况良好；而位于德胜路中段的百货大楼只是稍微偏离了商圈，就人烟冷清。 由此可以说明，兴隆商圈的商业辐射不是集中的，而是放射状的，只要在兴隆商圈的辐射线上，商业的效果就可以保证。 本项目正好位于兴隆商圈领头的位置，因此 不存在屏蔽效应，同样也不会出现盲点效应，由于泉中路特殊的地理位置，即到达兴隆商圈的人流，必经泉中路，因此有可能形成一个新的商业热点。 核心商圈业态、租金、价格汇总分析 表一：核心商圈内纯市场类商业业态分布及租金状况表： 名称 业态及数量 租金状况 (元 /平 /天 ) 总使用面积 租赁方式 主力铺位 面积 (平米 ) 服装鞋帽饰品 五金 小百货 其它 凯源商城 40 29 255 30 3 3000 年付无押金 10 桥北商 城 19 46 76 19 3 5500 年付无押金 30 丰华商厦 60 4 2400 年付无押金 40 裕隆服装城 34 4 1300 季付无押金 35 金隆商场 14 4 600 季付押 1 个月租金 30 温州购物 42 4 1300 半年付押 1 个月 25 兴隆百货 70 7 1800 半年付无押金 20 兴隆服饰街 26 6 400 半年付押 2 个月租金 15 上海时装厅 25 750 季付无押金 25 天桥商场 83 3 7 1500 年付无押金 20 合计 413 75 331 59 878 18550 结论：兴隆农贸市场整体业态水平较低，与本案定位不符，因此不作为考量对象，没有计算在内。 从上表可以看出，市场类商业使用面积 的总供应量约 2 万平米，主力铺位面积为 25 平米，主力租金价位约4— 元 /平米 /天。 表二：核心商圈内百货类商业状况表 商业名称 总面积（㎡） 总店铺数 主力单铺面积（㎡） 主力租金情况（元 /㎡ /天）1F/2F/3F„ 华联商厦 25000 400 25－ 35 20％的流水扣点，无法完成销售额的商户将被淘汰。 表三：核心商圈内百货店形式的市场商业状况 商业名称 总使用面积（㎡） 总店铺数 主力单铺面积（㎡） 主力租金情况（元 /㎡ /天） 1F/2F/3F„ 隆鑫购 物中心 6000 170 30－ 40 6 / 4 / 3 / (B1)3 百纺购物中心 7000 200 20－ 30 6 / 3 日日新商场 7000 170 30－ 40 8 / 6 / 4 华龙购物中心 10000 300 10－ 15 7 / 4 / 2 华林商业街 2020 94 30 阳泉百货大楼 3200 100 30— 50 合计 35200 1034 结论：从上表可以看出， 百货店形式的市场商业现有使用面积的总供应量约 万平米，主力单铺面积为30 平米，根据楼层不同，租金有所差异。 B1： /㎡ /天； F1： 6 元 /㎡ /天； F2： 元 /㎡ /天； F3： 3元 /㎡ /天 由以上各表数据，可汇总成如下界定商圈内各商业业态及商户统计表： 业态 商户数量（个） 服装鞋帽服饰 413 五金 75 小百货 331 其它 59 合计 878 百货店形式商业商户 1034 总计 1912 五、兴隆商圈街铺类商业汇总分析 （一）兴隆街 兴隆街是阳泉市的核心商业街， 以其为中心，辐射邻近的福寿街及周边支线街道，共同构成了兴隆街核心商圈。 在兴隆街最核心的商圈内，服装类是主营业态，经营档次多位中低档。 兴隆街、福寿街及其支街 各种商业业态总体分布表 业态种类 店铺数 经营面积㎡ 服装、皮具、鞋类 83 3630 礼品、装饰品 3 18 餐饮、娱乐 24 884 医药、保健 4 329 珠宝 ****、化妆品 5 482 书店、文具用品 1 20 家居用品 7 298 电器、电子、通信 4 108 其 它 20 799 总计 151 6568 备注：其它包括塑料制品、报社、婚纱馆、网吧、打字复印、茶庄、食杂等。 租金分析：兴隆街的主力租金为 9 元 /平米 /天，租金南向北逐次降低； 福寿街的主力租金为 6 元 /平米 /天，租金南向北逐次降低； 支路长顺街的主力租金为 5 元 /平米 /天，以兴隆街为高点，向周边逐次降低。 主街一层沿街租金从 6－ 50 元 /平米 /天。 主力店铺面积 30 平米。 （二）桃南东路商业街 桃南东路位于兴隆街北侧，处于核心商圈边缘。 由于三大商场的支撑，其临街商铺获得较为充足的人流保证。 桃南东 路的临街商铺经营商品的档次参差不齐，多为中低档和中档商品。 桃南东路商圈 各种商业业态总体分布表 业态种类 店铺数 经营面积㎡ 服装、皮具、鞋类 69 2244 礼品、装饰品 1 10 餐饮、娱乐 4 256 美容、美发 3。