阳明商都销售策划方案(doc33)-营销策划(编辑修改稿)

阳明商都销售策划方案(doc33)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

：约 2 成。 2． 租 赁：约 2－ 3 成。 3． 观 望：约 5－ 6 成。 大致原因如下： 1． 阳明商都口岸．装修 较好。 2． 大渡口区域居民购买力不强。 3． 金口岸商场经营失败的影响。 4． 杨家坪商圈导致的客户分流。 综上所述，如通过包装炒作，培养经营户的购买信心，引导购买，扫除金口岸商场的不良影响，应可行。 四．区域可比物业调查分析 锦天佳园 一、 项目概况： 1．地点：重庆市大渡口区政府广场 2．开发商：大渡口城市建设开发公司 3．占地面积：约 53 亩 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 31 页 4．总建面积： 82020 平方米 5．容积率： 6．绿地率： % 7．外观：外墙以浅黄色为主，黄色横条纹间隔。 外飘阳台、落地阳光窗。 阳台为白色墙体，铁花栏杆。 顶部为蛋黄色飞 翼型饰件。 8．楼层： 12F～ 15F 9．工程进度：主体建设至 4 层 功能分配： 1F：商场、开敞式健身广场 2F：商场 312F：住宅 11．户型结构：面积 ~ m2 户型 2 1 2 2 3 2 4 3 5 3 结构 平层 错层 跃层 12．价格： 1380 元 /m2~1700 元 /m2 （每上一层加价 15 元） 最高价： 1868 元 / m2（跃层） 均价： 1600 元 /㎡（ 折后价 ） 13．付款方式：一次性： 折 按揭：七成二十年，无折扣 14．销售率： 50% 15．小区配套设施： （ 1）每单元设名牌电梯。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 31 页 （ 2）会所采用星级酒店装修标准。 （ 3）小区设儿童戏水池、游泳池各一。 （ 4）高尔夫果岭一个，标准羽毛球场两个。 （ 5）亲子天伦游戏场，卵石按摩道，听风亭。 （ 6）人工瀑布，开敞式健身娱乐场。 （ 7）负一层专设停车场，车位数 199 个。 （ 8）智 能化系统：综合布线系统，通讯系统， ADSL，宽带到户，有线电视系统，可视电话对讲系统，消防自动系统紧急广播系统（背景音乐系统），停车场智能监控系统。 16．其他：公摊率：约 16 % 物管： 元 / m2 (包含电梯费 ) 五通费： 4500 元 大修基金：总房款 3% 二．区域地理及交通状况 ，旁邻大渡口区政府广场。 2线（规划中）。 三．区域市政配套 ：距钢花中学 2020 米。 ：紧邻大渡口区政府广 场。 ：南临 300 亩绿色公园。 四．项目优势： ，地位显赫。 ，环境怡人。 ，现代感较强。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 31 页 ，规划合理。 五．项目劣势 ，无大型银行、医院、超市、学校。 六、综合评价 锦天佳园不失为一个品质高尚、配套齐备的住宅小区，定位准确、包装到位。 但小区周边社区不成熟，市政配套不齐，销售服务稍差。 三木花园 项目概况：三木花园位于重庆市大渡口新城区松青路 46 号地块，总占地面 积为 53760 平方米、总建 筑面积为 135410 平方米、总户数 922 户，绿化率 %，容积率 ，车位 270 个。 小区分为二期建设，其中一期工程 55000 平方米，于一九九九年五月动工，二 000 年六月交付使用，二期工程在近期即将断水。 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 31 页 交通状况：三木花园东邻袁茄路，南接交通运输公司， 西接松青路，北邻新城区商务中心和建材交易中心，目前有 22 22 22 22 23 23 918 等多路公交车直达小区，交通比较便利。 户型面积： 平方米三室两厅两卫错层、 平 方米四室三厅三卫跃层、 平方米两室两厅一卫平层、 平方米二室二厅一卫平层、 平方米三室三厅三卫跃层、 平方米四室三厅三卫跃层、 平方米两室两厅双卫平层、 平方米三室两厅双卫错层、 平方米两室二厅一卫平层、 平方米四室两厅双卫、 平方米三室两厅两卫错层、 平方米两室两厅一卫平层主力户型： 88 平方米两室二厅至 140 平方米三室二厅 价 格：平层起价： 1200 元 /M2（朝花园方向 1350 元 /M2） 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 31 页 错层起价： 1300 元 /M2（朝花园方向 1450 元/M2）。 优惠措施： 100 平方米以上优惠 13000 元， 100 平方米 以下优惠 5000 元。 销售情况：一期销售率 95%，二期目前销售率 50%，销 售较好的户型有：朝花园方向 74平方米二室二厅、 93 平方米二室二厅、 127 平方米三室二厅错层 配套设施 ： 地下停车库、小区会所。 小区入口设有智能 化闭路电视监控系统；园区周界红外线控测报警系统；楼宇可视对讲、防盗报警系统；庭园背景音乐系统；地下车库管理系统；电话、宽带网、有线电视网入户 项目优势 A、 大渡口新兴开发区域，区域 发展前景好。 B、 区域第一个品牌楼盘，项目社会认知度高。 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 31 页 C、 小区绿化环境在本区域相比较好。 D、 户型多样，结构合理。 项目劣势 A、 小区整体规划布局差。 B、 小区配套设施少 五．综合论述 1．目前房地产市场分析 A． 项目规模．档次较其他主城区落后。 B． 区域房地产价格偏低。 C． 消费群体以本区域居民为主，且多为私营企业主和个 体工商业者，消费力比主城区弱。 D． 大渡口 80－ 120 平方米左右二室二厅．三室二厅经济实用户型为消费者选择主流。 2．大渡口区未来发展趋势分析 A．新区开发呈热点。 随着新区 交通环境．市政配套的进一步完善，新区有着老城区无可比拟的优势，可以预计在未来两年新区将是大渡口区的开发热点。 B．市场需求高品质的商务物业 从目前大渡口区的开发状况看，区域在建项目多为住宅小区，还没有一个高品质．服务周到的商务公寓，市场空白需要填补。