长葛天下城购物广场项目可行性研究报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)

长葛天下城购物广场项目可行性研究报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

服务场所的独栋式综合建筑体。 这种综合建筑体也属于城市综合体。 ② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各 种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。  优越的地段和区域催生了城市综合体 城市综合体依地段而生，城市一般都在 CBD区域出现高档次的复合建筑楼群。 其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看， CBD本身就是一个庞大的综合体。 如北京万达广场就是一个典型的 CBD区域的城市综合体。 以北京的 CBD规划方案为例， CBD整个建筑规模控制在 1000万平方米之内，写字楼约占 50％左右，公寓占 25％左右，其它 25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。 从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设， 最后形成一个大的综合体，共同促进 CBD的整体建设。  城市综合体市场需求旺盛 由于目前城市客户群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。 首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要 求较高； 其次，要求合理的物业生态景观规划。 雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的 “ 水泥森林 ” 城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧 张心态只有在工作之余才能得到释放。 因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。 因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。 而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。 D、 城市综合体的分类 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 城市 CBD中心的城市综合体， 如北京万 达广场。 交通枢纽型城市综合体， 如北京国瑞城。 城郊结合部城市综合体， 如世茂 •蝶湖湾。 由于 很多的大城市市区已经没有能够找出占地 5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。 E、 城市综合体开发要点 在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。 F、 城市综合体的功能分析 城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持 24小时的繁荣，提高 了综合体的使用效益。 城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。 尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间 “ 死去 ” 了的地区的功能得到完善。 商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。 一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 商业 商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。 零售更主要的是提 供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。 能够充分满足各类阶层的消费需求。 居住 居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。 城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。 酒店 酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的 “ 居住 ” 人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务， 24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其 活力。 G、 城市综合体的开发标准 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。 1. 三大选址标准 城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一： 项目选址三项标准 三个标准： 项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础； 项目位于城市中心，是城市经济新增长点； 位于新开发区。 典型案例：北京万达广场在 CBD区；北京国瑞城在有发展前景的崇文区；世茂 •蝶湖湾位于有 “ 上海后花园 ” 之称的昆山。 2. 必须有营造园林景观的基础 大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 3. 必须具有交通便捷的区位优势 城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。 最好位于地铁站或交通便利位置。 交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流 ，保证所有资源使用的最大化。 4．必须营造齐备的生活系统 为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、星级酒店和国际化写字楼。 同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。 综上对城市综合体的特性分析，结合我项目具体情况及项目较高的市场预期，对我项目整体市场进行定位： 市场定 位： 定位原则：适应市场，创造差异性。 A、跳出长葛现有市场竞争格局 B、打破消费者对项目区域传统商圈淡化的消费印象。 C、打破现有区域规划格局的一贯模式。 在长葛市房地产市场快速发展的今天，市场细分已成为必然趋势，新上市楼盘只有在市场细分的基础上确立全新的市场位置，方有望在竞争中谋取优势地位。 项目的市场定位，正是考虑到长葛市住宅及商业市场开发的现状，结合项目地块所处区域的独特商业价值，并针对目前各种商业形态分布格局，从而确定我项目整体市场定位为： 长葛市首个集居住、休闲、购物、娱乐、商务于一体的新型精 品城市综合体。 长葛市市民日常休闲、娱乐、购物的最佳场所。 形象定位： 项目的成功开发将带动整个城南及长葛市的房地产开发，将成为长葛市房地产发展的一个飞跃，同时将再一次确立项目成为长葛市新中心商业圈的地位。 在同行业中它将是一个 “ 新城市综合体的缔造者 ” 的形象； 在投资商及经营商眼中它将是一个 “ 黄金码头、财富聚宝盆 ” 的形象； 在消费者眼中，它是引领一种生活时尚、潮流现代的 “ 购物天堂，休闲娱乐新天地 ”的形象； 在居住者眼中，它将缔造一种全新的 “ 健康、文明、便利、高品质的生活方式 ” 的“ 新生活领跑者 ” 的形象。 它将 成为 —— “ 长葛市的新城标；首个时尚商住复合社区；市民日常休闲、娱乐、购物的主要场所 ” 的形象。 四 、 项目选址与建设条件  项目选址 本项目选址 北临汽车站 ， 东 临 火车站 ，占地 25089平方米。 目前地块 一期 场地已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期，地块的土地征用工作已经完成。  建设条件 本项目原地块为长葛 市 面粉厂， 地上附着物为原面粉厂厂房及家属楼，符合开发条件。