长沙市房地产-长沙市风临兰庭推广预案(doc18)-地产综合(编辑修改稿)

长沙市房地产-长沙市风临兰庭推广预案(doc18)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

比例 / 10% 40% 50% 最受欢迎户型及面积 / 调 查 结 论 项 目 优 劣 势 分 析 优势： 户型布局紧凑合理，通风采光好； 小区 6000 平方米中心广场开阔大气。 劣势 小区距赤岗冲车站约 10 分钟路程，出行不便且周边环境较嘈杂； 定价较高； 大户型设计比例较大，影响销售。 项 目 分 析 项目优势 区位优势： 所处长沙城市中心优生活地带，交通便捷，市政配套齐全。 东塘商圈、火车站商圈、高桥市场群等大型商业枢纽环伺周边，周边如名都花园、书香名邸、格蓝康都、曙光大邸等高档社区的陆续开发，成熟的都市生活氛围日渐形成。 户型面积设计合理，符合多数消费需求且具有随意调配的弹性空间； 与左家塘派出所为邻，业主住家安全系数较高。 项目劣势 项目受地形限制，规模小且无扩展空间从而影响项目整体品质； 项目处于护坡及原有旧房围合之中，低层住宅通风采光将受到影响； 区域竞争较为激烈； 开发商无市场知名度 项 目 建 议 由于本案不具备规模优势，因此在产品设计细节上应把握“人无我有，人有我精”的理念，依靠独特的内部细节体现，和区域环境进一步提升本案的产品档次。 具体建议如下： 景观建设 利用项目周边护坡，种植绿色植物，以艺术雕刻、彩绘等形式进行视觉美化，实现立体绿化，力求以独特的园林风格增强本案的文化和环境韵味，提升项目形象； 建筑一层架空，进行适当景观铺设，辅以服务设施，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实体现，这样很容易得到客户的认可。 户型风格 阔地窗设计，给予业主 宽敞舒适感。 户型设计 因本案户型基本为中小面积设计尺度，可考虑 米落地凸窗设计，在日后推广中，以赠予形式令客户有占便宜之感，增加户型卖点及附加值。 配套设施 基本智能化及安防设施 架空层服务设施 项 目 卖 点 完善齐备的生活配套 绿色共享的生态空间 随意调配的弹性空间 温馨体贴的亲情宅居 项 目 定 位 闲适幽雅不失品位的庭院宅居 目标消费群体定位 2535 岁左右的青年夫妻。 有经济基础，事业相对稳定，大多为首次置业，对地段的交通便捷程度及升值潜力较 为注重，该类客源主要选择 120 m2左右的中等面积户型； 2030 岁单身一族。 越来越多的未婚年轻人非常向往享受婚前单身个体的独立自由和生活品位，面对小户型的诱惑，几万元的首付款对于他们来说并不奢侈，况且日后还可带来投资收益。 该类客源主要选择 3050 m2的小户型； 另，小户型还可搭配 110 m2左右的户型，从而扩大受众群体，搭配选择演变为亲情两代居； 4059 岁的中年夫妻，具有稳定的收入，追求宁静而舒适的生活，对物业户型及功能有一定要求。 该类客源主要以 110— 130 m2标准户型为主要需求。 营 销 思 路 从营销入手挖掘产品的价值空间 像长沙这种类型的三线城市，有这样一种现象：外地来的品牌开发商的产品，其价格多能超出本地企业的同质产品几百元 / m2，取得这样的成绩，首先是产品设计和品质本身有优势；其次就是项目的营销充分展现出了产品的优势。 现在的营销工作已经越过了物质的层面 ,如：比规划、比户型、比配套等 ,而更多地进入到精神的层面中去。 对于本案的运作，从营销的角度看，主要体现在对房产附加价值的营造和传递上。 这种营销定位对产品的价值会起 到很大的提升作用。 产品定位结合精神需求 本案所处区域具有很明显的城市化特征，承接东塘商圈的辐射影响 ,市政设施、金融商业网点、生活配套非常成熟，但是运用逆向思维，成熟的要素未必就可以成为吸引消费市场的绝对优势，地区内的其他竞争项目同样具有这样的利益。