长沙商品住宅市场城南板块房地产可行性研究报告(48页)-地产可研(编辑修改稿)

长沙商品住宅市场城南板块房地产可行性研究报告(48页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

卫生间： 地面水泥砂浆压实赶光，上下水管道安装到位，预留端口，设防水层，墙面保护层，地漏 九 、 小区智能化定位及建议 “智能化”是为“知本”精英们打造栖居地的一个基本要求，它并驾于住宅土建建设、环境建设，是无形生活环境的建设，这一建设必须具备先进、完整、超前、低费用等条件，这就是我们的定位。 智能化住宅实质上是将各种家庭自动化的设备、计算机、网络系统及建筑技术与建筑艺术有机结合的产物。 智能住宅的概念是：把各项已有的技术和产品整合为一套实用系统，以提高小区的生活品质。 “智能化” 分为两部分： 社区宽带信息网 社区宽带网的解决方法有多种，如 HFC、 XDSL、 ATM 及基于光缆、五类线的高速宽带以太网，这些解决方案在不同的应用条件下有各自不同的特点和优势，但在社区的应用上，不论从技术的成熟及稳定性，还是从系统未来的可升级性，还有最受开发商关注的价格因素等方面来考虑，百兆 /千兆快速以太网无疑是一个性价比最好的解决方案。 由于采用了局域网结构，在这样的宽带网络上，可以轻松地完成网上购物、 WWW 浏览、 VOD 点播、电子邮件、电子商务、网上聊天、网上游戏、远程教学、远程医辽 、文化娱乐、网络物业管理等各种特色信息服务。 宽带应用、 Inter 接入对物业管理来讲，这些服务是增值的，更重要的是，根据麦可卡锡定律，网络的价值和用户数的平方成正比，对社区住户的潜在价值是不可估量的。 智能化物业管理 该部分需由开发商投资，包括安全、娱乐、管理等各方面的内容和各项服务，称为社区智能化物业管理系统，其服务内容建议如下： 配置标准 供电系统： 社区设变配电站，双回路供电，每户设独立电表 10（ 40） A15（ 60） A；每户预留小型配电箱，各房间及厨房内设足够的电源插座，房间内还设有分体空调 机的电源插座。 供水系统： 给水系统：采用变频分区给水系统 ， 有效防止用水之二次污染。 分户水表出户集中设置，无须入户读表，方便业主及物业管理。 热水： 24小时供应生活热水。 供暖系统： 整个项目热源来自市政热力系统，。 按照 长沙 市相关政策法规保证温度。 ： 燃气系统：天然气到户。 燃气报警系统：每户 厨房 内设有一个气体探测器，由消防中控室主机控制。 通讯系统： 每户预留 IDD 直线电话 24条并于客厅及主卧室设插座预埋。 综合布线系统 遵循国际标准 EIA/TIA568A，多模光纤数据 主干，超 5类水平电缆，星形网络拓扑结构，用户独享 10M 网络带宽，提供高速接入 Inter服务。 每个房间设信息点。 有线电视系统： 电视：设有有线及卫星天线电视系统， 住户内的起居室和每个卧室均设一个电视插座。 智能系统：  周界防范：在小区的围墙和出入口等地方，设置红外线对射和电视监控系统。  24小时电子巡更：为了确保小区的每一个角落都处于保安人员的监控之中，保安人员必须定时到巡更点用遥控器报到。  楼宇可视对讲：每户均设有可与单元门口访客可视对讲的电话，方便辨别访客的身份。  室内安防：由报 警器主机、门磁开关、火警探测器、煤气探测器、楼宇对讲主机、设 /撤防键盘以及各类探头组成。 各类探头检测不同警报信息并传给主机，主机再将其传至小区的安防控制中心，在控制中心的主显示屏的电子地图上将显示报警的方位和警报类型，从而采取相应的处理措施。  车库管理系统：选用高档图象型感应式 IC 卡停车场电脑管理系统。 小区的每辆车都配有一张卡，在车辆进出小区时驾驶人员只须坐在驾驶位将卡在小区门口的读卡机前轻轻一晃，在阻拦杆开启的同时，该车的相关资料同步出现在旁边的监控计算机上，实现了小区车辆的智能化管理。 停车管理也用 IC 卡管理，一卡一车位。 并预留访客车位，以区别于业主车位的管理。  远程抄计系统：小区对水、电、气、暖等均进行远程抄计，每户装设采集器，通过数据接口连接到分控制器，并接到控制中心的控制计算机。  背景音乐 /紧急广播系统：在小区出入口、主通道、车库内、会所等场地分别装户外扬声器及音箱，平时广播中心播放背景或自办节目，并可和紧急广播系统结合在一起，进行紧急播音传呼。 十 、会所、物业用房及底商功能设置 社区会所设置： 为符合小区高品质标准，设立以 健身和艺术 为主题的独立会所以供小区住户使用。 健身主题 包括有美容美发 ，健身室、韵律教室、棋牌室、桌球室、壁球室、乒乓球、台球等球类活动室。 艺术主题 包括有创造者乐园（陶艺吧、插花艺术、根雕艺术室、凡高画室等）；互动俱乐部，创作者可以互相展示或交换自己的作品，形成独特的邻里交流方式；茶吧、音乐酒廊、高档休闲餐厅、小型超市等休闲娱乐设施。 物业服务内容建议 1）物业基本服务：  房屋建筑及其公共服务设施的日常使用管理、维修养护、巡视检查。  园林绿地的管理养护。  热带雨林馆及鸟语林的专人管理及维护  环境卫生的管理服务。  公共秩序的维护。  物业装饰、装修、施工、监督管理。  入住管 理  车辆行驶、停放、管理及其场地的维修养护。  消防管理  会所的经营与管理  物业档案资料的管理  节日期间装饰社区的入口及外墙，包括灯光及其他饰物。  组织社区文化活动，定期为客户组织丰富多彩、健康向上的社区文化活动。  代收代缴服务，提供住户水、电、气、有线电视等代收代缴费服务。 2）物业特色服务：  提供居室内设施、设备的维修及咨询服务。  提供居室内的清洁服务。 为住户提供室内清洁、厨房大清、地毯清洗、地板打蜡、沙发清洗以及房屋装修完工后的清洁开荒等项服务  送货服务。 用电话预约送货上门。  饮用水送水服务。 用电话预约 送水上门。  洗衣及干衣服务传真、打字、复印、国内长途、国际长途；  室内花卉租摆服务，社区设有花房，当住户的居室内需要摆放鲜花时，花房可为住户提供鲜花，并提供养护服务  出租汽车预约服务；  提供旅游活动安排服务；  航空机票、火车票定购服务；  提供小时工服务；  接送儿童服务  汽车保养保洁服务  房屋租赁服务，为产权人代理出租房屋业务及日常租务管理服务 产品其它建议：  整体完工整体交房：注重社区小环境，给客户以真实的感觉，同时保证基本的生活商业服务配套，会激起客户购买欲望。  百变菜单式装修：免费提供完全居家手册，提供 5种装修方案，并可将装修款连同房款做按揭  因为 长沙 水质，建议采用净化水处理系统，提升生活质量，保证生活安全。 第 六 部分、价格定位（方案对比） 方方 案案 对对 比比 对对 比比 方方 案案 ：： 一一 方方 案案 一一 ：： 价价 格格 定定 位位 一、开发成本核算 项目成本计算条件说明： 社区总占地面积 56300 平米，总建筑面积 198000 平米，容积率 ，可销售面积 183212 平米。 项目成本核算 项目名称 全部项目合计 单位 建安标准 建安造价 占地面积 5． 63 公顷 建筑用地面积 平方米 总建筑面积 198000 平方米 地上建筑面积 153000 平方米 1800 32978 地下建筑面积 45000 平方米 3000 37500 容积率 项目名称 计费标准及计算方法 测算基数 单位 单价 金额（万元） 一、土地成本 33729 二、前期工程费 4921 临时水、电、路及场地平整费 建安概算 *％ 264 可行性、方案咨询、规划设计费 地上建面 5 元 /平米 5 92 测量、勘察、设计费 建安概算 *% 1761 执照费 建安概算 % 70 标底编制费 建安概算 % 211 预算审查费 建安概算 % 70 招投标费 建安概算 % 49 质量监督费 建安概算 % 176 工程监理费 建安概算 2% 1904 粘土砖费 地上建面 14 元 /平方米 14 256 1竣工图费 测量、勘察、设计费70％ 10％ 58 1档案保证金 10 万元 10 三、基础设施费 2652 红线内 建安概算 8％ 2638 红线外 建安概算 8％ 0 环境设计与绿化 建筑面积 8元 /平方米 8 14 四、房屋建安工程及设备、装修费 建安工程费 +设备及装修费 （一）建安工程费 41516 地上建筑面积 住宅 146200 平方米 1800 26316 配套公建 6800 平方米 2500 1700 地下建筑面积 45000 平方米 3000 13500 （二）设备及装修费用 五、不可预见费 一至四项 3％ 1082444589 1916 六、上交开发办的管理费 一至五项 % 1114917927 68 七、管理费 一至五项 % 1697 八、贷款利息 总建面 100 每 平米单价 100 1980 九、两税一费 销售收入 % 7548 十、销售费用 销售收入 3% 4117 十一、开发成本 一至十项 10． 0144E+09 平均成本 按总建筑面积 综合成本 按可售地上面积 扣除地下造价后综合成本 按可售地上面积 1250885013 十二、销售收入 万平方米 +09 住宅： 销售 7000 128248 地下车位 销售 1152 万元 /个 80000 9216 十三、毛利润 37106 十四、所得税 12245 十五、净利润 24861 十六、投资收益率（静态） % 方案二 : 方案二：价格定位 项目成本计算条件说明： 社区总占地面积 56300 平米，总建筑面积 182680 平米，容积率 ，可销售面积 137680 平米。 项目成本核算 项目名称 全部 项目合计 单位 建安标准 建安造价 占地面积 5． 63 公顷 建筑用地面积 平方米 总建筑面积 182680 平方米 地上建筑面积 137680 平方米 1800 24782 地下建筑面积 45000 平方米 3000 37500 容积率 项目名称 计费标准及计算方法 测算基数 单位 单价 金额（万元） 一、土地成本。