长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究报告(doc65)-地产可研(编辑修改稿)

长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究报告(doc65)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

济发展指标均以达到以上百强县各项指标值，经济发展趋势良好，发展势头强劲。 （三）杭州湾区域经济发展影响 从 全省房地产价格的变动来看， “ 涨 ” 是绝对的趋势，无论从房屋销售、房屋租赁，还是土地交易等指标来看，绝大多数城市都表现出价格 “ 上涨 ” 的态势。 据省统计局统计，省城调队的抽样调查显示，上半年，浙江省房屋销售价格比去年同期上涨 %，涨幅比上年扩大 个百分点，房价涨幅再创新高。 同时，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我省房地产投资连续高速增长态势开始放缓， 16 月全省 开发投资额 502 亿元，增长 %，增幅比 15 月回落了整整 9 个百分点。 新购置土地面积已连续 3 个月大幅下降， 16 月降幅达到 %。 土地开发投资额、新开工房屋面积及银行贷款增幅分别比 15 月回落了 4 和 个百分点。 土地及金融信贷的紧缩政策已全面发挥作用，各市开发投资速度均有不同程度的回落。 16 月，衢州和台州两市投资增幅分别比 15 月回落了 和 个百分点；宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山五市回落幅度也在 10 个百分点左右；杭州、温州、金华和丽水市增幅分别回落了 、 、 和 个百分点。 上半年，全省 11 个市中，房屋销售价格涨幅超过全省平均水平的有宁波、湖州、绍兴、嘉兴、衢州、丽水和舟山，其涨幅分别为 %、 %、 %、 %、 %、%和 %。 杭州、温州、金华和台州的房价涨幅低于全省平均水平，其涨幅分别为 %、 %、 %和 %。 浙江省房屋销售价格比上年同期上涨 %，比同期城镇居民可支配收入 %的增幅高出 个百分点 ,比同期 GDP 增长 %的增幅高出 个百分点。 随着杭州湾地区高速公路的 一一贯通，三小时交通圈的逐步成型，抬升了土地的商业开发价值。 杭州湾跨海大桥启动后，房产开发商预言，宁波、嘉兴的楼市会有很长一段时间的 “铂金期 ”，而本项目所处地块正毗邻杭州湾大桥，地理区域优势显著。 交通的巨变，使得杭 州湾地区居民渐渐意识到，土地是一种稀缺资源，土地渐渐成为最值钱的东西，从几年前的每亩几十万元，到现在的每亩百余万元。 人们在看到城市的房价节节上升的同时，也看到了一座破破烂烂的建筑被夷为平地，城中村变成市民活动广场，每天享受着美轮美奂的环河绿化、便利的交通、亮丽的公园、清新的空气等等，花团锦簇之间，一个个以人为本的现代化建筑小区向人们招手。 在嘉兴，作为融入 “大桥经济 ”的嘉兴第一站———海盐县，当地的海欣房地产开发有限公司的 “宜家花城 ”楼盘，从去年 1350 元／平方米的开盘价，一路走到了现在的接近 3400 多元／平 方米，这在海盐这个滨海小城是一个奇迹。 房价的猛涨，也极大地吸引了投资者，嘉兴市域内一些原先靠服装、皮革等行业积累一定经济实力的企业现在纷纷涉足房地产。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：项目区域经济发展形式是可喜的，日趋规范的房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说本项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择 后进行的多项生活指标的调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，海盐地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，海盐地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 该项目位于海盐县经济开发区，现在先对海盐房地产市场作简要的概述。 海盐房产：去年房价翻了一番 由于受到经济发展和大桥建设的双重利好，今年海盐房地产住宅的平均价格翻了一番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。 近年来，海盐商品房供销面积呈不断上升态势，开发楼盘供不应求。 1998 年至 2020 年，全县累计销 售面积已达 %。 去年 1 到 9 月，商品房销售和预售面积分别为 万平方米和 万平方米，比上年同期增长 %和 %。 房地产业商品化水平空前提高，全县个人购买住宅率接近 100%。 空置面积持续减少，到去年 9 月底全县商品房空置面积 万平方米，比前年同期减少 %。 前年末全县商品房空置率为 %，空置率大大低于 1998 年的 %。 伴随着房地产市场购销两旺的红火局面，海盐县房地产价格也呈持续上升走势。 据统计报显示： 1998 年至 2020 年全县商品房平均价格年均增长 %，其中 2020 年商品房平均价格上涨了%。 去年三季度房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比二季度又高出 个百分点，创历史新高，增速排在嘉兴 5 县（市）首位。 商业物业：引领新一轮投资行情 据了解，引领海盐新一轮房地产行情的项目，很可能是商业地产。 因为在未来 3 到 5 年内，海盐的人口将随着工业和商业的发展急剧增加，购买消费力量会呈现出爆炸性增长态势，这是基于以下原因： 首先，海盐列中国 “百强县 ”第 43 位，城镇居民人均收入高于嘉兴平均水平，甚至比跨海大桥对岸的余姚、慈溪高。 农民收入也高于嘉兴地区平均水平，并正以每 年两位数速度增长。 其次，海盐因 “大桥经济 ”而成为跨国公司、大型企业首选的工业基地和物流配送中心。 美国迈特、方圣国际、英国维京、辉煌国际、印度 TVS 集团、大连实德等企业，都与海盐签订了投资协议，总投资超过 2 亿美元。 第三，海盐境内已开工和将开工的杭州湾跨海大桥总投资 120 亿、秦山核电四期 360 亿，还有杭浦高速海盐段等项目，这些投资即使只有 10%的费用发生在海盐，也超 50 亿，其对海盐经济的拉动无疑是巨大的。 在投资猛增、人口数量和消费力提升的情况下，海盐特别需要综合性购物消费广场。 因此，当地一个商业航母项目——海盐新天地已经应运而生，并且将邀请杭州大厦有限公司对它的经营规划、管理实施全程指导。 据了解，定位为国内首家县级 shopping－ Mall 的海盐新天地广场建筑面积为 万平方米，集购物、住宿、餐饮、娱乐、商务、休闲、旅游度假为一体。 海盐新天地广场的商铺产权与经营管理权分离，由浙江源富拍卖公司通过公开标卖方式销售。 该商铺于年前正式开盘后，即广受投资者关注。 与普通沿街小商铺相比，海盐新天地广场统一规划，配套更完善，更容易形成商业氛围。 广场典型商铺结构为：门面宽 24 米，进深 24 米，层高 米，明显比一般 沿街商铺更优秀。 目前，海盐新天地一层典型商铺的价格为 万元 /平方米，总价每个商铺 15 万元左右。 而从整个县商品房住宅看，发展趋势将依然良好，现在本项目同一区块内的楼盘 —— 由 当地的海欣房地产开发有限公司的 “宜家花城 ”楼盘，从去年 1350 元／平方米的开盘价，一路走到了现在的接近 3400 多元／平方米， 是海盐县内目前口碑售价最高的楼盘，也将是本案的主要竞争对手，现该项目已进入三期的开发销售中。 一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所处的地理位置，周边的自 然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块面积：净用地面积 48763 平方米，近似“ 7”字形，周边有两条水质不错的河流，农田和农村居民区用地构成，较平整。 该地块位于长安路西侧海兴路北侧，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有一村庄，大概面积为 30 亩地，建议开发商与政府协商取得这 30 亩的开发权，周边市政配套有：元济中学，城交中心小学、县公安局、交警大队、信用 联社分社等。 自然环境 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况： 一条长安路直通城市繁华腹地，远眺现代都市居民区，能隐约感受到繁华都市生活，又有安静的江南纯美生活，交通四趋八达。 离尘不离城，生活穿梭于城市的繁华与幽静的水乡之中。 一直往南为秦山核电站基地。 北面遥望由远及近是大片开阔地带，无障碍物，自然村落散布其间，一河流静静流于脚下，河水清澈，空气清新，宁静而美丽。 沪杭高速路在北上方横贯而过。 远方较开阔，中部为零星的自然村落，再往东就为杭州湾近海，靠近正在建设中的杭州湾跨海大桥。 西向视野开阔，可见正在施工的宜家花城（也是本项目的最大竞争对手），印入眼帘的元济中学，文化教育氛围浓厚，享受良好的教育环境。 、项目所在城市走访 由于海盐县城并不大，我们在对其主要的交通要道，主要的楼盘小区均有走访与了解。 其主要的城市休闲区域是在董家路与文昌西路交界这一带，此区域为其城市的主要休闲区域，相当于杭州的河坊街，其城市主要的商业中心区域在新桥北路与海滨东路交界这一带。 在城市的南部主要为 核电站自建经济适用房，此区域内几大小区大多数都是经济试用房，在几大小区楼盘的走访中发现各楼盘在自身外立面设计与用材均比较一般，特色点并不多。 （在后期的实际操作中，我们将对县城各主要楼盘做更为详细的调研）。 二、项目地区区域分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西南北均有宽敞的交通大道。 经济开发区位于海盐县城北，沪杭快速公路横穿开发区，离沪杭高速公路出口 15KM、乍嘉苏高速公路出口各 7KM。 杭州湾大桥新区东南濒世 界著名的潮汐区杭州湾，东面紧邻国家一类开放港口的乍浦港 ，乍嘉苏高速公路、沪杭快速公路横贯新区。 边上有一汽车北站正在建设之中，公交线路有 3 号线在元济中学下。 人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构并不齐全，主要将依靠经济开发区内部配套和城市内部解决。 无专业性市场 ,无酒吧 ,网吧等娱乐设施。 教育机构，有元济中学、城交中心小学，生活配套设施不十分健全将成为项目开发的一大劣势。 三、项目区域地区住宅市场调查 项目地区总体规划及土地出让情况 海盐县经济开发区创建于 1992 年 7 月，。