银河地产投资公司全面管理体系gms管理总手册(40页)-地产制度(编辑修改稿)

银河地产投资公司全面管理体系gms管理总手册(40页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

工正常、顺利进行； 7） 做好现场质量、进度、造价控制，按照技术要求和公司制度进行管理； 8） 负责项目部人员管理和考核，接受公司其他业务部门的指导和考核； 9） 负责施工过程中设计变更、工程签证的评审和确认； 10） 负责审核预结算书，签署质量、进度符合意见； 11） 组织阶段性验收，参加竣工验收和交付，整理竣工资料； 12） 办理项目部撤销交接工作； 13) 完成公司交办的其他事宜。 项目部（异地） 异地项目公司是异地开发项目的管理机构，具有相对独立的人事、财务和决策权，全面负责项目的手续办理、施工管理、销售和客服工作，行使以下职权： 1） 负责项目所有手续的办理，证、照的申领和管理； 2） 组织各类招标活动，确定 20万元以下的供方； 3） 负责项目相关供方管理，协调内外关系； 4） 负责临时设施建设和施工现场的三通一平； 5） 参加规划设计方案和规划设计图纸的评审，提出参考意见，接受发展规划部监督； 6） 负责项目施工过程管理，接受工程管理部的监督、考核； 7） 负责设计变更、工程签证和预结算书的评审，确认造价 2万元以下的工程签证，接受成本合约部的监督和审核； 8） 负责项目各类支出的计划和支配，接受财务部监督和审计； 9） 负责项目的策划、宣传和销售工作，接受营销策划部的监督、考核； 10） 组织阶段性验收、竣工验收和交付，整理竣工资料； GMS 管理体系文件之一 银河投资 —— 管理总手册 15 11） 定期向总公司汇报现场管理情况，接受总公司的检查和审计； 12） 办理项目公司撤销交接工作； 13） 完成总经理办公会下达的其他任务。 招商经 营部 招商经营部是公司留存房产的经营、管理部门，负责房产的保值增值和创造良好经济效益的工作，行使以下职权： 1） 配合综合办公室管理公司所有的房产，建立房产和附属设施的管理台帐； 2） 负责协调物业公司维修和维护房产和附属设施，检查物业公司服务情况，定期向综合办公室报考核表； 3） 负责闲置房产的租赁和招商，洽谈相关业务，拟定合同，受总经理委托签订租赁或经营合同； 4） 负责承租方的管理，建立台帐，定期组织满意度调查，掌握承租方经营状况 ； 5） 负责解决由于房产或物业管理产生的问题，维护公司利益和品牌 ； 6） 负责 收取租金或其他经营费用，可代收代缴水电费和税费，开具发票或收据； 7） 负责房产周围环境的监控，协调处理占用或危害房产的情况 ； 8） 负责 房产范围内广告牌、宣传牌或公共设施的管理，发现问题及时协调处理 ； GMS 管理体系文件之一 银河投资 —— 管理总手册 16 公司招标委员会组织规则 第一章 总 则 第一条 为了进一步规范公司招标工作，明确招标委员会的组成、职责，健全内部约束机制，保证供方选择质量，防范合作风险，根据国家和省市招投标法律法规，结合本公司实际制定本规则。 第二条 本规则是公司招标委员会对公司本地 项目部及下属项目公司超越授权权限的招标工作进行评审的工作规定。 第三条 招标委员会公司设立的是非常设机构，是公司总经理领导下的所有招标工作的最高评审机构。 第二章 机构设置和职责 第四条 公司招标委员会成员由总经理、财务总监、副总经理、成本合约部、财务部、工程管理部等部门负责人组成。 招标委员会设主任委员一人，由总经理兼任；设副主任委员两名，由总经理聘任。 各类供方招标委员会委员组成详见附表。 第五条 原则上，总经理主持、参加各类招标工作。 如有特殊情况，总经理可委托其他副总经理主持招标活动。 无论总经理是否参加， 总经理均具有否决权。 进行本主管范围内的招标时，主控部门经理应出席会议，说明供方情况，在答辩咨询后应实行回避制度，不参与现场表决，但有半票表决权。 第六条 招标委员会会议应严格按照月度工作计划进行。 特殊情况，经主任委员同意，可随时召开。 每次会议召开前两日，招标主控部门负责人应电话通知各委员。 第七条 招标委员会会议应有三分之二以上的委员参加方可举行。 供方选择意见必须获与会委员二分之一以上赞同、总经理同意后方可有效。 第八条 招标委员会会议应由委员本人出席。 委员因故不能出席，可以委托直接下级代为出席会议，委托人 应对受委托人的意见负责。 第九条 本着对公司负责的精神，各招标委员会委员应依据自身的管理职能，认真履行职责，恪守会议秘密，并提出评审意见。 第十条 招标委员会职权 （一）根据法律法规规定，招标委员会在各项目办理“建设工程施工许可证”前，负责确定公开招标的范围，负责按照“议标”方式选择招标代理单位，并选派评委参与政府招标管理部门组织的招标活动。 （二）除了必须公开招标外， 招标委员会负责界定邀请招标的范围。 造价在 50 万元以上的单项工程、单项工程中总价款在 30 万元以上的材料设备的采购不具备公开招标条件的必须 进行邀请招标。 造价在 50 万元以下的单项工程的发包、单项GMS 管理体系文件之一 银河投资 —— 管理总手册 17 工程中总价款在 30 万元以下的材料设备的采购鼓励进行邀请招标，也可进行议标，招标方式由招标委员会研究确定。 造价在 20－ 50万的工程招标，本地项目由工程管理部负责招标，报总经理批准；异地项目由项目公司负责招标，报总经理批准。 造价在 20 万元以下的单项工程的发包、单项工程中总价款在 2 万元以下的材料设备的采购，由项目部、项目公司决定供方单位，但应报公司工程管理部和成本合约部备案。 本地项目 属于招标范围的，由招标委员会召开会议研究确定中标单位；项目部负责提出招 标计划；工程管理部负责组织工程招标的具体工作；项目经理参加评标小组并发出中标通知书。 不属于招标范围，即由项目部确定的供方单位，项目经理承担全部责任；公司成本合约部参与合同洽谈，提出对供方的选择意见。 确定异地项目的监理公司、策划代理、销售代理、项目管理代理、审计代理和物业公司等服务供方的选择方式； 无论选择那种招标方式，均由项目部（公司）承担招标发生的直接费用。 （三）对各项目部、项目公司的供方选择工作进行评价，研究 确定改进措施并监督执行。 （四）全程跟踪供方的签约、合同履行情况，决定《合格供方名册 》的调整。 第十一条 招标 主控部门负责人、项目经理负责供方选择的 具体工作，主要工作内容有： （一）组织编制或委托编制招标文件； （二）整理投标资料，审查标书是否符合要求，剔除不符合要求的标书； （三）负责通知招标委员会专业委员参加招标委员会会议； （四）组织安排召开招标委员会会议； （五）对投标单位进行说明和答疑 ； （六）负责发出招标通知书 、 中标通知书和通知未中标单位； （七）提请总经理或受总经理委托签订合同 ； （八）配合供方的工作，切实履行合同 ； （九）监督、检查、评价供方的履约情况，提出《合格供方名册 》的调整意见。 第十二条 主管领导指导主管部门、项目部的供方招标工作。 第三章 招投标文件的要求 第十三条 招标准备阶段应编制好招标过程中可能涉及的有关文件，保证招标活动的正常进行。 招标文件由供方主控部门负责人、项目经理负责组织编制或委托招标 单位编制。 第十四条 招标文件应由主管副总经理审定后，由主控部门或项目部发出。 第十五条 主控部门或项目公司应严格按照要求审核投标文件。 对不符合要求的标书，在预审后予以剔除。 第四章 会议规程 第十六条 招标委员会会议议程 GMS 管理体系文件之一 银河投资 —— 管理总手册 18 （一）与会委员签到，提交授权书（受托人），会议 主持人检查到会 委员是否达到规定人数并作登记； （二）会议开始，主控部门负责人或项目部经理简要说明各投标单位的概况； （三）委员提问，主控部门负责人、项目部经理及 投标单位现场负责人 答疑； （四） 委员详细审查投标文件中专业条款、经济条款和工程量清单部分内容 ； （五）委员就 发现的 偏差 内容 要求投标单位 进行书面澄清； （ 六 ）委员发表意见； （七）主持人就各位委员的意见进行归纳，形成会议初步意见； （八）委员对主持人总结的初步意见进行讨论和表决，超过委员人数二分之一以上的则通过，如有不同意见而未被采纳，应将此意见记入 会议纪要； （九）会议结束。 第十七条 会议纪要、意见书和审批意见： （一）招标委员会会议结束后，由招标主控部门整理会议记录，形成会议纪要和会议意见书； （二）会议意见书送总经理； （三）总经理对会议意见书进行答复； （四）主控部门受到答复后，与中标单位进行进一步洽谈，直到达成一致意见； （五）中标通知书经总经理审批同意后，主控部门发出中标通知书。 第十八条 招标委员会会议评审资料由主控部门负责归档保管，具体资料包括： （一）出席会议的人员名单及签到记录； （二）记录人员笔录的会议书面记录； （三）委员的评 审意见书； （四）总经理的审批意见； （五）中标通知书； （六）投标单位报送的投标资料。 第五章 附 则 第十九条 公司各部门和具有实际控制权的项目部、项目公司应严格遵照本规则及公司有关招标的管理规定。 未经公司招标委员会批准，各项目部、项目公司不得自行成立类似的招标机构。 第二十条 公司参股的项目，外派董事应提请项目公司董事会按照本规则制定类似规则，并报公司备案。 第二十一条 本规则由公司招标委员会负责解释。 第二十二条 本规则自颁布之日起执行。 GMS 管理体系文件之一 银河投资 —— 管理总手册 19 公司招标委员会委员组成名单 招 标 标 的 总 经 理 财务总监 副总经理 总 工 程师 综合办公室主任 财务部经理 发展规划部经理 工程管理部经理 成本合约部经理 营销策划部经理 项目部（公司） 经理 物业公司经理 必须公开招标的 工程、设备 设计单位 招标代理单位 配套工程设计、 施工单位 市场调查、广告策划、销售代理单位 物业管理顾问、物业管理公司、会所公司 会计事务所、 审计事务所 印刷单位、 活动庆典公司 管理咨询公司、猎头公司、律师事务所 公司长期战略合作伙伴 个人供方 注： 1） 主任委员：总经理； 副主任委员：总经理 聘任。 2） 主控部门负责人和项目经理不参与评审和表决，但可提出选择意见（半票）。 3） 公司长期战略合作伙伴 和 个人供方 的选择除了由公司高管人员参加评审外，根据供方性质和类型，主控部门和相关部门可以参加。 GMS 管理体系文件之一 南通银河 —— GMS 管理总手册 19 2020 年公司定岗定员标准 部门名称 岗位名称 岗位定员人数 高管层 总经理 1 财务总监 1 开发 副总经理 1 经营副总经理 1 总工程师 1 合计 5 个岗位 5人 发展规划部 经理 1 建筑工程师 1 项目报建员 1 市场调研员 1 合计 4个岗位 4人 工程管理部 经理 1 土建工程师 1 电气工程师 1 给排水工程师 1 材料员 1 内勤 1 合计 6个岗位 6人 综合办公室 主任 1 人事主管（兼档案管理员） 1 行政主管（兼法务专员） 1 办公室秘书 （兼 IT管理、内勤、保管） 1 合计 4个岗位 4 GMS 管理体系文件之一 南通银河 —— GMS 管理总手册 20 营销策划部 经理 1 策划主管 1 销售主管 1。