银川泰和地中海住宅小区项目可行性研究报告(25页)-地产可研(编辑修改稿)

银川泰和地中海住宅小区项目可行性研究报告(25页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

环境优美、 价格适宜的居所。 6 因 此本项目 建设对 服务于 “ 两宜城 市 经济 ”战略、 改善投 资环境 、促进经 济发展 具有积极 的意义。 综 上 所 述，本 项目建设十分必要。 第二章 市场分析 一、 市场分析 随着 银川市“两宜城 市” 的 建立 和人民生活水平的提高，曾一度 平稳的房地产市场开始火爆，房屋销售 看 好，购房客 户的主体已由 本省 逐渐 辐射到陕西、甘肃、内蒙古。 预计今后几年住宅商品房 的 需 求量仍 将稳步提高，并会进入一 个的 持续高涨的 发展阶段。 改 革开放以 来，中 高收入 阶层逐渐 崛起， 在 银川的 消费群 体中占 有较大的 份量， 促成了对 环境优美、品质优良的 高 档住宅较旺盛的消费需求。 从目前情 况看， 银川 房地产住宅业总体基本供需平衡，但交 通便利、套型设计优越、 环境优美、 售价合理的商 品住宅呈局部热销、供不 应求局面。 开 发 商 往往把 握这些市场需求作为项目 开发的切入点。 “ 泰 和 地中海” 住宅小区 具有以下优势： 项 目优势 从 项 目 选址上 看，其有下列特定优 势：  自然环境优 势。 随着社会的发展，环 保观念日益为人们所重视 ，人们对居住区的自然环 境的要求日趋 苛刻。 而 “泰和地中海” 住宅小区地处 银川市唐徕渠 畔， 景观资源丰富、 环境 优 美 、空气 清新，很适合人们居住。  人 文环境 优势， 本项目 南距重 点中学 新二中 ，西南 距自治 区重点 高中新 九中 3公里 ，使 “泰和地中海” 有 独特的人文环境优势。  交通及其他 配套条件优势。 本项目位 于 109国道 西侧，而该 路 南 与 贺兰山路、京藏高速 相接，其交通 条件具有十分优越的条件。 同时项目用地邻近 虹桥 路，东侧分别为冠凌房地 产住宅小区和 宁煤亘元大厦，南侧 为 德胜住宅区、交通 学校、天鹅湖小镇 ，交通便利，配 套优 越 ， 是银川 未来的高尚住宅区。 商业 配套条件较为完善。 与 竞争对 手的优势分析 7  项目与 银川 市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸 引 一 部分特 定的消费人群。  项目与 银川 市 及 贺兰县 其他居住区比 较，本项目具有显著的后发优势。 随着房地产业发 展日益迅 速，园区的建设理 念也在不断发展 变化。 “ 泰和地中海 ”将 立足于新世纪，建 设新型居住家 园，从而与 银川市 的其他居住区拉开差距。 加上 泰和房地产 公司的企业 团队 精神 及 公 司总经 理的经营理念 也有利于本 项目赢得市 场。 二、 价格定位 （一） 周 边 楼 盘定价 调查 楼 盘 开发商 楼盘性质 售价（元 /M2） （二） 楼 盘 价 格发展 趋势 银 川市北塔 板块从 2020年 形成 以来 ，该区 域的房地 产价格 已从每 平方米 1400元逐 步上涨至 目前的 43006000元左右，而目前 银川市北塔板块 发 展势头迅猛，预期未来 2～ 3年内该区房价仍有较大 上 升 空间。 （三） 综合优势 “ 泰和地 中海 ”与周边居住区比较将 在规划设计、环境配套、新 型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓 销售基价预计在 3300～ 4000元／平方米。 此价位与南京市区 的同档楼盘比较仍有明显 的价 格 优 势；而 此价位与 银川市 相关楼盘 比较，在价格、环境、房 型等各方面又有一定优势。 三、 销 售 对 象分析 宁夏泰和房 地产有限公司 在 唐徕渠 景 观带边规划和建设 38万 M2的高档大型临湖 住宅区，使 “泰和 地 中海” 成为 银川 市市 区 向北 扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。 8 中 高档公寓 深受资 本型收 入阶层的 青睐。 随着社会 文化的 发展和 市民收入 水平的 提高，加 上银行系统对 房产销售实行按揭的强力 支撑，知本型收入 的白领阶层、经 理阶层和高知阶层开始寻 找市 区 扩 容带中 的 第二居所。 宁夏泰和房 地产有限公司 在着手按照 知本型消费者的需求设计 了 “泰和地中海” ，这座新城设计 为 跃层式 别墅型公寓。 楼型上有 联排别墅、花园洋房 、电梯观景洋房 89层、 高 层 和 层之分， 套型上 有跃层式 、 平 层式 之分， 房型上有 地中海托 斯卡纳 豪华型、 典雅型 、简雅型之分。 “泰和地中海” 新 型系列跃层式 花园洋房 的 产品定位低于经济型别 墅，市场定位为 知本型业主的 第二居所，价格 定位为： “泰和地中海 ” 房价 +汽车 +70年汽 车使用费＝ 银川二 类地区 相同 面 积 房价。 在市、 县 政府的规划、 建设和支持 下， 泰和 公司 将 对 唐徕渠 进行了景观 整合和互连的深度开发，使 银川市 又 一座公园 在 唐徕 渠畔 崛起 ：千 米河 面、 1公里 沿河 森林雕塑 公园 、 中心 坛和 托斯卡纳 花墙 等 3座标 志性建筑、 2座主题花园 及休闲项目， “泰和地中海” 的别墅 、 洋房 就座落在此景之中。 泰和 公司提 前进入了面向更大第二居 所消费群的新型公寓的 建设 工作。 同时 ， 泰和 公司也将在近期为 银川 市民推出第三居所型住宅，为在闹市“水泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所 的 服 务内容。 根据 泰和 公 司对 银川市房地产 的 调研 ，“ 泰和地中海 ”的主要销售对象定位在以下几个方 面： （一） 银川 市 中高收入阶层。 主要为各企事 业单位的高级 主管人员、高校 研究院所的高级 知识分子及 109国道经商的 自由职业者。 此类人群的收入较高，年薪一 般在 8万元以上，能方便地解 决5%资本型收入阶层 20%知 本型 收入阶层 经理阶层层 高知阶层 中产阶层 白领阶层 普 通 收 入阶层 经 济 适用 型 收入阶层 “ 泰和地中海 ” 知本型业主占位图 0% 100% 9 交通问题，其 居住消费观念较为超前，对 居住环境、生活品味质量要 求较高，因此新型园区“ 泰和地中海 ” 将成为 他们的首选园区，此类人 群将成为“ 泰和地中海 ”最主要的消 费对象。 （二） 德胜工 业园区 进区企 业中的 投资及 高 级管理人员。 德胜工业园区 已 有数 百 家大 中 型企业进驻 ，其二、三产 业的发展已经成为 银川 市 的一个重要的经济增长点 ，此类企业 经营 者 有较高收入 ， 对 住宅有 着较高的 要求，“ 泰和地中海 ”的高 品味定位将为他们提供较 理想的选择。 （三） 银 川市 高收 入阶层 的第二居 所。 对于 这一部 分人群， 一个居 所已不能 满足他们 的需求。 其因休 闲、放松 心情或 投资等需 求而需要 第二甚至 第三居 所，“ 泰 和地中海 ” 社区将 以较低的 价 位 、较大 的增值空间、一流的社区 、一流的建筑、一流的环 境来吸引这类消费者。 （四） 中老年人休 闲、养老、颐养天年的较佳场所。 “ 泰和地中海 ”特有的自然环境和田园风光，无 城市污染的空气以及完善 的配套设施将能吸引中老 年人前来寻找修身养性的 最佳场所。 第三章 建设规模和建设内容 一、 建设规模 泰和地中海 居住小区项 目总用地面积 252668 平方米（约 378 亩），总建筑面积 400000 平方 米 ， 其中住宅 321300 平方米，幼 托、小学、商店等公共建筑 32400 平方米。 规 划 居 住户数 2526 户，居住人口 9000 人，设计容积率 ，绿化 率 55%。 二、 建设内容 本 项 目 主要建 设内容有： 高层住宅 5 栋 总 建 筑 面积 86900 平方米 多层住宅 30 栋 总 建 筑 面积 182200 平方米 小 高 层 住宅 12 栋 总建筑面积 91100 平方米 小 区 幼 儿园、 平方米 变 配 电 所、煤 气调压站 平方米 商 场 、 文化娱 乐设施及物业管理等 总建 筑面积 15500 平方米 绿地 平方米 区内道路 平方米 10 别墅 6 栋 总 建 筑 面积 9850 平方米 第四章 项目选址及配套建设条件 一、 项目选址 泰和地中海 居 住小区位于 银川 社德胜工业园区 ，是 唐徕渠 畔不可 多得的一块风水宝 地。 项目建设用 地位于 虹桥路 以西， 德胜 中央大道以 北 ，西 靠 唐徕 渠。 总占地面积 378 亩。 虹桥 路 南与 北 四 环 公路 相接， 京藏 高速公路则位 于 北 四 环 路 东 面约 2 公里 处。 本项目用地 为 旧村改造 土地，地貌总 体平坦。 西部有沿唐徕渠 林带 约 1000 米 ， 占地面积约110 亩， 其余近 268 亩 是旧村搬迁空地。 京藏 高速公 路、 虹桥路 、 贺兰山 路 、 109 国道和 跨 唐徕渠 大桥 的 相继建成 通车 极大地改善 了该地区的交 通条件。 项目用地距 银川 市中心约 6 公里，到 银川 火车站约 11 公里，到 河东 机场约 35公里。 距 109 国道 900 米， 自 泰和地中海 只须 10 分钟车程就可到达 新华街。 外部交通条件便捷。 本 项目建设 用地外围 自然环境 优越。