银城物业管理公司工程部职责制度与作业指导书(80页)-工程制度(编辑修改稿)

银城物业管理公司工程部职责制度与作业指导书(80页)-工程制度(编辑修改稿)内容摘要：

滑动无妨碍。 供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道； 供水系统：自动供水系统能够自动正常运行。 供水系统的供水泵：运行平稳，不发热、无异常响声 供水系统的管道阀门：无跑、冒、滴、漏现象。 油漆完好。 止回阀能够起到回流关闭的作用。 供水系统的压力达到设计的要求，系统中所有的压力表完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。 供水系统的电源控制柜：电气控制柜按 的要求。 排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及限位控制开关等； 潜水泵、排污泵：能够正常运行。 各类泵体运转无异常响声，排水过滤器不堵塞，排水通畅。 潜水泵、排污泵附属的各种阀门、接头、管道、浮球限位：接头连接可靠，管道无锈蚀，管道与阀门的油漆分色，油漆完好， 27 管道及阀门固定牢固。 有止回阀的止回阀能够回水关闭。 浮球限位动作灵敏、可靠。 电气控制箱：按照 的要求。 风机系统：风机、送风、引 风机及其与之联系的风机管道及阀门； 风机、送风、引风机：风动电机运行正常。 启动后运转平稳，无异常声响，电机不发烫。 风机管道及阀门：风管无抖动，无异常声音，无泻漏。 风阀开启灵活，零配件齐全。 支架：电机和风管的固定支架应牢靠，油漆完好，无锈蚀。 电气控制系统：额定电流在正常范围。 电气控制柜按 的要求。 供气系统：煤气供气系统 煤气供气系统：由煤气公司负责维护保养。 小区内的所有室外煤气管道没有漏气现象。 小区内有煤气调压站的，应保持煤气调压站四周无杂 物，门锁完好。 特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统 电梯系统机房部分：（ 1）、机房内的消防标识、机站房标识、设备运行状态标识完好按照 的要求，照明完好按照 的要求。 同时电源插座齐全，通风良好。 救援操作及轿厢平层标志齐 28 全。 制动器手动松闸扳手应挂在容易接近的墙上标志明显。 （ 2）、机房与滑轮间不得放置非电梯用的物品。 通道应保持通畅。 滑轮间的入口处，急停开关动作可靠。 （ 3）、供电相序改变会或错相不会改变电梯运行和开关门方向等功能的，可不采用错相保护装置。 供电相序改变会或错相会改变电梯运 行和开关门方向等功能的，必须采用错相保护装置。 且保护装置能够正常工作。 必须安装断相保护装置且该装置能够正常工作，在电梯运行中应起保护作用。 （ 4）、电气设备金属外壳（安全电压的除外）均应接地良好。 接地线必须并接至接地线柱上。 （ 5）、曳引机应设有适量润滑油，油标应齐全，油位显示应清晰。 减速箱运行时无异常声音和振动。 （ 6）、曳引轮任一绳槽的磨损不得使曳引绳接触绳槽底部。 制动器动作灵活，各部件齐全、可靠。 （ 7）、制动器闸瓦与制动轮工作表面应清洁。 线圈铁芯无油污、锈鉵及积尘。 制动时两侧闸瓦应紧密、均匀地贴合在制动轮的 工作面上，松闸时应同步离开，限速器各活动润滑部位应有可靠润滑，运行时无异常声音。 （ 8）、限速器运转平稳，其调节部位整定标记应完好，无拆动痕迹，校验期有效，当与安全钳联动时，无颤动现象。 （ 9）、上、下限位装置动作可靠。 上、下限位保护开关，应在轿厢或对重接触缓冲器前起作用，并在缓冲器被压缩期间保持其动作状态。 电梯系统井道、轿厢与层站部分：（ 1）、电梯以检修速度运行，人为动作轿顶紧急停止开关，电梯均应立即停止运行。 轿顶检修 29 操纵时，机房、井道及轿厢内除急停止开关外的各按钮操作应无效。 导靴固定螺栓无松动， 靴衬磨损量未超过其厚度的 1/3。 （ 2）、对重块应可靠固定。 对重设有反绳轮时，其润滑良好，护罩及挡绳装置功能可靠。 （ 3）、导轨支架无松动，压板牢固。 采用封闭式井道时，所设置的照明正常。 （ 4）、层门锁钩、锁臂及动接点动作灵活，在电器安全装置动作之前，锁紧元件的最小啮合长度为 7mm。 （ 5）、由轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域外时，无论层门由于任何原因被开启，都应有一种装置能确保层门自动关闭。 如果轿门（在多扇门中任何一扇门 ） 打开，电梯应不能正常启动或继续正常运行。 （ 6）、在正常运行和轿厢未停止在开锁区域内， 层门应不能打开。 如果一个层门（在多扇门在任何一扇门）打开，电梯应不能正常启动或继续正常运行。 （ 7）、门锁固定后，以 150N 的力施加在一个最不利的点上时，门扇之间的间隙不能超过 30mm。 层门手动开锁装置应灵活可靠，动作后应自动复位。 层门滑块磨损量未达到其厚度的 1/3，镶入地坎的深度应大于 5mm。 （ 8）、轿厢如设有安全窗，则电梯以检修速度运行，人为打开安全窗 2 次，电梯均应立即停止运行。 （ 9）、轿顶及各层厅门门头的卫生应清洁，无积尘、油泥及杂物。 轿顶设有反绳轮时，其护翼和挡绳装置功能可靠，且润滑良好。 （ 10）、曳 引绳头组合无缺陷，符合 GB758895 的要求。 曳引钢丝绳未出现断股、超标断丝、磨损等报废现象。 每个绳头应有锁紧螺母且安装有锁紧销。 曳引绳表面清洁不粘有杂质。 （ 11）、安全钳联动 30 机构各部件活动正常，销钉、卡簧、螺母未见脱落。 （ 12）、轿内操纵按钮应动作灵活可靠，信号应齐全清晰。 （ 13）、不需专人驾驶的电梯，轿厢内的紧急照明能正常。 不需专人驾驶的电梯，轿门安全触板或光电保护装置动作可靠。 （ 14）、轿厢、轿门无影响乘客安全的严重锈鉵或磨损。 轿内报警装置功能正常可靠。 层站指示信号清晰明亮，按钮动作正 确无误。 （ 15）、火灾时供消防员专用的电梯，消防开关工作可靠。 （ 16）、层门前候梯厅应有足够的照明，即使轿厢照明出现故障也应能分辨层门打开和轿厢平层情况。 在门关至行程 1/3 后，阻止关门的力≤ 150N。 电梯的呼叫警铃、对讲系统、应急照明：呼叫警铃与对讲电话完好。 在轿厢内按下警铃键后，能及时与小区监控中心能通话。 对讲通话清晰。 停电时备用电源能够正常投入工作，保证对讲通话通畅和轿厢内有适合的照度。 电梯系统底坑部分：（ 1）、电梯以检修速度运行，人为动作底坑紧急停止开关，电梯应立即停止运行。 （ 2）、设有补偿链的电梯，补偿链运行时与其它装置及底坑地面无碰撞，二次保护装置齐全可靠。 随行电缆两端应可靠固定，不应有打结和扭曲现象，当轿厢压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面和轿厢底边框接触。 （ 3）、安全钳各楔块与导轨间隙均匀，夹紧位置正确。 （ 4）如采用液压缓冲器，其充液量正确，柱塞无锈鉵。 其电气安全开关动作可靠。 （ 5）、底坑清洁，无积水、杂物。 电梯要达到“四清”、“六正常”：机房清、井道清、地坑清、 31 轿顶清，机器正常、控制正常、厅轿门正常、限速器安全正常、信号照明正常。 升降式立体停车系统 的基本要求：运转部位的零部件应保持润滑良好，无卡阻现象。 减速箱、润滑装置、液压主机内应有足够的油量。 各部件与部件之间联接紧固件应固定可靠，无松动现象。 液压系统油管接头联接应可靠，无渗漏现。 升降式立体停车系统的安全装置、紧急停车装置、行程限制装置、升降横移安全装置设置准确，各装置动作状态正确。 升降式立体停车系统的机械部份：减速箱运转正常，油量适当，无异常振动，无漏油现象。 各转动的轴承应保持良好的润滑，转动时无异常声音和明显跳动。 滚珠丝杆和螺母间的运动应自如，滚动摩擦的声音正常。 滚珠丝杆 表面应保持清洁，不粘杂物，不锈蚀，表面无机械损伤。 升降式立体停车系统的电气部分：配电箱、控制箱接照 的要求，箱内各空气开关、接触器、继电器动作正常，电气连接可靠，接触良好，指示灯和信号灯指示明亮、正确。 各电动机运转正常，无异常发热，无杂音和气味，系统的各保护接零点清晰、连接可靠。 随行电缆两端可靠固定，不应打结或有波浪扭曲现象。 制动器不应有过大的摩损，工作表面不应有油污。 升降式立体停车系统的车台板：车台板、保险架应联接牢固，不应有严重锈蚀。 升降式立体停车系统的导轨压 紧螺栓应无松动。 接头处台阶 32 应不大于。 无油垢、积灰、锈斑。 缓冲器的缓冲座、缓冲胶垫不得缺损。 滑块无磨损，运动正常、灵活。 导向轮、导轨平整，润滑良好，表面油漆平整，无锈蚀。 照明系统：楼道照明、机站房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。 ：光线明亮，受控灵敏。 无外露线头，灯光明亮程度与灯源功率相匹配。 控制开关开启和关闭灵活，具有延时功能的开关达到 1 至 3 分钟的延时要求，无不亮和长亮的现象。 照明灯的灯罩及外观部分无破损，无开裂。 悬 挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠，灯具电气连接可靠。 弱电系统：周界报警系统、红外报警主控系统、门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统； 周界报警系统：系统能够投入正常使用。 随时采用木板模拟翻越时，监控中心能够立即报警，电脑上闪烁显示报警区域，模拟显示屏上的指示灯与报警信号联动红灯闪烁。 每个防区都能够随时进行布防与撤防。 室外红外发射与接收器件无损坏或缺失，超出小区围墙顶部 30 公分至 50 公分，固定牢靠，无松动现象。 红外报警系统：小 区监控中心的公共红外报警主控系统能够正常运行。 及时收到业主家中的报警，并在电脑上及时反映出来。 33 工作可靠。 门禁对讲系统：联络通畅，能够正常使用。 各对讲总机、主机、分机振铃响亮，通话声音清楚，显示屏显示清晰，按键灵敏，按键无损坏或缺少。 监控室对讲总机能够打开单元门。 摄像监控系统：监控中心内的显示屏正常工作，显示图像清晰。 任何一部摄像机的图像都可以进行大屏幕显示。 摄像探头无损坏或缺失。 云台摄像机角度和焦距能够进行灵活地调整。 室外安装监控探头的固定装置安装牢固。 线缆无拖挂现象。 巡 更系统：能够及时输入巡更数据。 各巡更点安装牢固。 巡更器外观完好，能够采集数据。 数据录入器能够将巡更器上的数据输入电脑。 紧急求救系统：紧急求救的公共主机完好，能够及时收到业主家中的求救信号。 小区背景音乐和广播系统：音箱无缺失或损坏，播放清晰无杂音，音量大小受控制。 音源如 VCD、话筒和功放完好。 随时都能放音和广播。 刷卡系统：刷卡灵敏，反映迅速。 与联动的闸臂系统或门禁系统连接可靠，卡刷好后的信号能够立即启动闸臂或受控门。 外观完好，固定牢靠。 道闸系统：伸缩式电动门、闸 臂系统 伸缩式电动门：移动开启或关闭灵活，使用正常。 控制开关 34 和控制箱的电气连接可靠。 保护接零牢靠。 伸缩门栅栏无断裂，无破损。 油漆完好。 伸缩门各配件齐全，完好。 闸臂系统：上升或下降灵活，能够正常使用。 外壳油漆完好。 电气连接可靠。 闸臂完好醒目。 空调系统：集群式中央空调系统。 集群式中央空调系统：系统能够正常运行。 循环泵、冷却塔电机、热泵均正常工作，运行中无异常响声，不发烫。 管道油漆完好，无锈蚀，无渗漏。 系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门杆的，阀门杆上有润滑脂，无跑 、冒、滴、漏现象，开启、关闭与指示的状态相符。 管道与阀门连接紧密。 冷却塔安装牢固，电机运转时无异常振动，进出水通畅，冷却装置水流通畅。 控制柜上电源指示准确，水泵开启、停止的显示灯指示正确，电气控制柜按 的要求。 保护接零牢靠。 辅助配件能够正常工作，油位计、进、出口测量水温的温度计、压力表完好，在检测合格的周期之内，显示正常。 无压燃油锅炉：能够正常运行。 供油管路通畅，保证供油。 炉体本身自带的仪表工作正常，显示清晰。 燃烧器、化油器工作正常。 出水能够达到设定值。 炉膛完好。 特殊给排水系统：中水处理设 备、泳池过滤设备 中水处理系统：设备能够正常运行。 蓄水池无渗漏。 过滤设 35 备的流程标识按 的要求。 泳池过滤设备：每天检测泳池水质的 PH 值，达到 的范围内。 水处理设备能够循环工作，并能正常运行。 水系统运转无误，预过滤、过滤、加药、消毒、循环泵各工序设备运转正常。 每年试用前必须由电工对水处理设备进行安全检查一次。 绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于基础设施） 草坪机：启动灵活，能够正常运行。 机油加注在“ add”、“ full”之间，回弹绳完 好，所有的螺母都处在紧固状态。 化油器通畅。 空气滤芯不脏污。 火花塞连接紧固，四周无积碳，不跳火。 电动绿篱机：电机运转正常，电瓶外观完好。 充电正常。 控制开关操作灵活。 甩绳能够用力拉出，工作时保持固定长度。 电动割灌机：电机运转正常，电瓶外观完好。 充电正常。 控制开关操作灵活。 刀片平整完好。 保护外壳完好。 机动喷雾机：启动灵活，能够正常运行。 空气冷却通道通畅。 油门控制杆和阻风门动作可靠。 所有的螺母都处在紧固状态。 空气滤芯不脏污。 火花塞连接紧固，四周无积碳，不跳火。 水容器无水垢， 喷头不堵塞。 通讯设备：对讲机（属于基础设施） 对讲机：能正常使用，发送、接收的通话声音清晰，外观无 36 破损，附件齐全，编号清楚。 辅助设备：空压机、管道疏通机 空压机：压缩机电机运转正常，无异常响声，储气罐和减压阀气压正常，空气滤网干净，安全阀性能完好，气压低时能自动补气。 管道疏通机：能够正常使用，电气连接可靠，机头和底盘支撑固定牢靠，疏通弹簧表面无杂物，机械传动部位润滑良好。 37 维修人员上门处理业主报修的作业程序 目的：对维修人员上门进行维修服务 的过程进行。