重庆市大宅门百威花园房地产开发项目可行性研究报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)

重庆市大宅门百威花园房地产开发项目可行性研究报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

家坪至石坪桥的主干道在本地块东北角相接。 根据快车道的规定，将限制本项目在地块东北角及东南角开设小区交通出入口。 （二）地块 SWOT 分析 1．地块优势 ①距区域中心相对较近，区位比较优越； ②交通比较方便，公交线网相对密切； ③面积适中，利于规模经营和集约经营； ④地质稳定，排洪方便，无地质灾 害和洪涝灾害； ⑤地上原有基础设施齐备充足，可减少基础设施建设投入； ⑥紧邻规划中的水体公园和开阔的城郊地带，视野开阔，空气清新； ⑦拆迁对象单一，动迁难度较小； ⑧规划弹性较大，具有一定回旋余地。 2．劣势 ①地块形状极不规则，不利于平面布局规划； ②地块对外交通组织较差，西北角外接街区公路过分狭长，交通路径太长；东北角地形落差较差，不利于对外交通的平面组织；东南角虽有城市快车道横穿而过，但不能开设小区对外交通出入口； ③受对外交通组织困难的 影响，小区大门设置缺乏合适地段； ④周边社区不太成熟，商服网点缺乏，人气、商气稍差； ⑤地块西边建成区建筑物低矮破旧，影响本楼盘观瞻性； ⑥地块周界地势落差较大，堡坎环境工程量大； ⑦目前地块缺乏天然优势资源。 如江河、湖泊、森林、公园、市政广场等。 3．机遇 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ①附近“二郎科技城”的启动，已带动该地地产大幅度增值，使该地房地产投资具有一定潜力； ②陈庹公路的建成，正在改善该地交通环境，使附近居住生活条件得到进一步完善，将有效吸引更多的人群前来置业。 4．挑战 ①附近现已建有南方花园 E 区（现房），同时另有开发商已介入热水瓶厂的房地产开发，其竞争压力较大； ②由于地块形状不规则、距主干道有一定距离、与周边地势落差大，因此，其平面规划、小区大门及对外交通组织的安排比较困难。 （三）地块经营的适宜性分析 1．最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 结合本案地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可作如下判断： ①最适宜项目：住宅小区 本地块面积适中，区位合理，公交方便，空气清新，视野开阔，是居家修 养之理想场所，最适宜住宅小区开发。 ②可适宜项目：工业厂房 本地块原属工业用地，周边工业企业分布较多，具有较好的产业集聚优势和水电基础设施，其地块面积较大，地上现有工业建筑物大部分还可继续使用。 因而，该地块除了最适宜于住宅开发外，也可适宜于工业项目开发。 ③不适宜项目：商铺、酒店、写字楼 本地块附近商服薄弱，社区尚未完全成熟，目前不适宜于商铺、酒店、写字楼等商用物业开发。 综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。 这是因为：比较而言，住宅项目一次性投资压力 小、可以滚动开发、投资回收周期短；工业项目则一次性投资压力大、无法滚动运作、投资回收期较长；商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础。 2．本地块开发为住宅小区的辐射距离及辐射片区分析 受地形、交通及市场竞争的影响，本地块开发的住宅小区项目，其主要引力距离按时间估算不超过半个多小时的公交运行路程，即是不超过 10 公里左右，且项目引力随距离增加而逐渐衰减。 因此， 本项目影响范围应是：以本地块为中心，以 10 公里为半径，沿石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。 具体讲，西至石桥铺 地区，北至谢家湾地区、东至杨家坪地区。 项目所能吸引的潜在客户 70%80%集中在这一辐射片区内（如图），且又主要集中在陈家坪及石坪桥一带。 本项目的引力片区，实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。 两区的社会、经济、人口、政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。 就总体而言，项目引力片区内经济水平不太发达，产业结构以传统工业为主、高新技术产业为辅，人均收入普遍偏低，但差异性较大：高新技术从业人员和传统产业的中高级管理人员收入较高，但人口数量较少，不到片区总人口的 30%；一般产业工人和部分打工阶层收入较低，但 人口总数较大，约占片区总人口的 70%以上。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 石 小 路 路 长 石 江 大 路 石 石 高 新 区 新 扬 袁 路 路 谢 陈 路 茄 扬 成 家 渝 石 路 坪 扬 正 路 石正街 街 陈 石 九 龙 坡 扬 庹 渡 扬 九 路 路 渡 路 路 图 本项目的引力片区 地块所在地 项目主要引力片区 项目核心引力片区 四、市场基础分析及目标市场研判 （一） 重庆市主城区房地产市场发展形势分析 1．总体态势 石桥铺 陈家坪 石坪桥 杨家坪 袁家岗 谢家湾 大渡口 大坪 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1）“九五”期间重庆市房地产开发投资情况 “九五”期间受直辖效应和房改深化的影响，重庆市主城区房地产开发投资稳步增长，市场成交量逐年上升（见下表）。 重庆市主城区各年房地产开发投资增长情况 投资额 （亿元） 施工面积 （万平米） 竣工面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 空置面积 （万平米） 1996 1997 1998 1999 2020 重庆市主城区各年商品住宅开发投资增长情况 投资额 （亿元） 施工面积 （万平米） 竣工面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 空置面积 （万平米） 1996 1997 1998 1999 2020 从以上各年房地产及商品住宅的开发投资增长情况不难看出，近年来重庆市房地产市场处于一个蓬勃发展时期，其中， 1998 年和 2020 年是房地产迅猛增长年，尤其是进入 2020 年以来，重庆主城区房地产业无论是投资额与施工面积，还是竣工 面积及销售面积，均出现超过 30%的同比增幅；主城区商品住宅的投资额、施工面积、竣工面积以及销售面积也呈现高于 30%的同比增幅。 因此， 从市场发展周期角度看，目前重庆市房地产市场正处在一个迅速上涨时期或者说是第二轮热潮期。 （ 2） 2020 上半年房地产市场形势 受社会经济持续发展的影响， 2020 年上半年重庆市主城区房地产开发增长强劲，市场形势整体良好： ①开发投资规模继续扩大，成为全市固定资产投资快速增长的主动力 2020 年上半年，全市房地产开发投资总量 亿元，同比增长 %，施工规模 万平方米，同比增长 %。 房地产开发已成为全市固定资产投资快速增长的重要支撑。 ②住宅投资持续上升，住宅建设成为市场主体 2020 年上半年完成住宅建设投资 亿元，同比增长 %，占全市房地产开发投资的 60%。 在住宅建设中商品住宅投资约占 %，其施工面积约为 万平方米。 ③房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 渝中区、江北区多年来一直是重庆市房地产开发的重心，但近年来开发格局发生 了较为明显的变化。 2020 年，开发投资量位居前 6位的依次为渝中区（ 亿元）、九龙坡区（ 亿元）、南岸区（ 亿元）、沙区（ 亿元）、渝北区（ 亿元）、江北区（ 亿元）。 除渝中区外，各区差异不大，开发重心逐渐由渝中区向周边地区扩展。 ④商品房销售量增价升，期房销售占了绝大部分，住宅空置开始下降 2020 年上半年商品房成交面积 万平方米，同比增长 10%，成交金额 亿元，同比增长15%。 其中期房成交 万平方米，成交金额 亿元，占商品房销售近 7 成；现房成交 万平方米，成交金额 亿元。 自年初以来，全市商品房空置总量一直呈现下降趋势，截止 2020 年 6月底，全市商品房空置总量为 万平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上为 米，住宅空置 万平方米，比上年末下降 %，但写字楼、营业用房、其他房屋则有不同程度上升，分别上升了 %、 %、 %。 ⑤新盘上市速度放缓，区域分布不平衡 2020 年上半年，受预售条件从严的影响，新盘上市数量比去年同期减少，且 区域分布极不平衡（见下表） 区域 渝中区 江北区 沙坪坝区 渝北区 南岸区 九龙坡区 合计 新盘个数（个） 7 7 5 4 3 2 28 在新推楼盘中，小区占 %（ 16个），单体占 %（ 12个），且绝大多数为高层项目，框架结构。 2．主城各区及目标区域房地产市场分析 本项目引力片区横跨高新区与九龙坡区，两区市场态势对项目经营的成败有着极其重要的影响。 （ 1）高新区房地产市场形势分析 ①土地供应数量 2020 上半年，高新区房地产开发项目土地供应 情况如下表： 受让单位 地块位置 年限 用地 性质 总面积 （平方米） 重庆新产物业发展有限公司 石桥铺长石居住小 区 12号 5。