重庆市地下商业报告doc21-其他行业报告(编辑修改稿)

重庆市地下商业报告doc21-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

则位为中高档女性百货；“佳侬商业街”经营业态上定位为中低档服装、饰品、小商品。 他们拥有不同的消费群体，由此可见，商业品质配比较为合理。 沙坪坝商圈地下商业项目全部定位为 中低档商业；杨家坪商圈、南坪商圈全部定位为低档、中低档物业。 都是以中低档服装、鞋类、小商品为主营业态。 各区域的项目都 存在严重的同质化经营业态，导致项目间的市场竞争异常激烈，但是结合商圈地上商业的经营业态及针对的目标消费群来看，这些商圈都需要中低档商业的存在，且有大量的需求，在激烈的市场竞争中各项目经营状况暂未受到太大的影响。 小结： 结合各区域的商业定位及配比较为合理的前提下，体现了整体地下商业市场项目配比结构基本合理。 低档商业如果不做即时的调整，最终将会陷入经营不善，关门歇业的局面。 中低档商业在总量 中占主要比重，说明存在严重的同质化，虽然在硬件环境有所改善，但是经营业态同质化在竞争激烈的市场下必然将面临优胜劣汰的局面。 中高档商业在硬件环境和经营业态的品质上均能吸引部分消费群体，但是还是存在经营业态同质化，中高档项目如果要巩固市场地位还需要优化项目的个性。 在即将推出的商业项目中，新型业态高档商业逐渐增多。 可以看出，开发商都想在同质化竞争激烈的市场中独树一帜。 这样，除了必须满足硬件上的先进，还要紧密结合各区域市场内商业业态的分布状况进行市场细分，体现出项目定位上的创新。 （二）需求市场分析 一般情况 下，住宅物业从购买到使用基本上为同一人。 而商业物业则较为特殊，所要面对的是三个层面的需求：买铺者（通常分为投资者和自用者），经营者（即商铺的使用者），消费者（商品终端消费人群），这部分我们着重于商业与买铺者之间的供需分析。 表 1：部分近期在售项目简情 表略 图 1：整体地下商业市场销售均价（元 /㎡） 图略 由于地下商业所处的位置均在中心商圈范围内，所以整体的销售价格均价一般20200— 30000 元 /㎡之间，最高达到 55000 元 /㎡。 而各商圈内同质的地上商业均价已经达到 10 万元 /㎡。 在 2020 年前后，由于重庆 整体房地产市场水平不高，杨家坪商圈及南坪商圈的地下项目推出的时间较早，当时的销售均价在 10000 元 /㎡左右，目前从一些投资客户转 让价格来看均价一般也在 20200 元左右，可以看出这些项目已经明显的升值。 解放碑商圈由于是重庆的核心商圈，地下商业的价格相对其它区域略高，各项目间也根据自身的项目定位及产权取得的方式不同，价格也有较大的差距。 “黑格金界”项目推出的是产权式商铺，由于商业只享有 20 年收益权销售均价在 20200 元 /㎡；“中环银座”“香榭俪大道”定位为中高档项目，销售均价分别为 37000 元 /㎡、 25000 元 /㎡。 “轻轨名店城”定位为国际化高品质商业项目销售均价达到 55000 元 /㎡， 而同一地区的地上“铜锣湾”商业项目均价达到 150000 元 /㎡。 可以看出，地下商业相比地上商业有价格上的优势。 图 2：销售情况（销售率） 图略 目前地下商业整体销售达到 80%以上的销售率，大部分项目达到 100%；个别项目销售不甚理想。 整体市场销售情况可从以下三个阶段来看： 2020 年以前，在房地产市场一片大好的态势下，推出的项目均能达到 90%以上的销售率，大部分项目销售达到 100%，出现供不应求的局面。 2020 年上半年，国家 对房地产市场宏观调控力度加大，各项政策不断出台，特别是 “国八条”、“七部委”政策、央行加息政策出台， 整体房地产市场处于一片观望状态，从而影响了投资客户的投资热情。 此时推出的项目中，“黑格金界” 总价较低的产权式商铺经住了市场的考验，而对于部分总价较高的商业项目销售速度开始趋于缓慢，“轻轨名店城”在 5 月开盘销售时销售状况良好， 300 余个商铺开盘销售 80 余个，各项政策一出台受到的影响极为明显，开发商为了避免项目在市场中受到更为惨重的影响，及时的做出了封盘这一举措，开始处于观望状态，等待政策风波过去，投资者重失信 心后再择时推出。 2020 年 8 月，投资者逐步走出政策的阴影，“世纪金街”在房市逆境环境下开盘销售达到 60%，再一次刺激了投资者的投资热情。 小结：地下商业相对于地上商业有价格上的优势，且整体销售情况良好。 宏观政策的出台影响了投资客户心理，但是只要是好的项目，有独特的项目优势，依然可以刺激投资者的投资热情，可以看出，地下商业的投资需求依然旺盛。 图 3：购买目的 图略 各项目已经成交的销售客户中， 90%以上为投资客户，自用客户只占 10%，“黑格金界”项目推出的产权式商铺则直指投资客户，投资者只拥有物业的收益 权，不享受物业的使用权，高达 %投资回报率被众多投资客户看好。 可以看出，地下商业满足商业的销售定律，直指投资客户。 （三）经营市场分析 表 1：部分已营项目简情 表略 图 1：租金价格（元 /㎡ /月） 图略 在已经营业的项目中，整体租赁价格均在 200— 300 元 /㎡ /月的范围。 部分项目最高达到 580 元 /㎡ /月；而地上商业 同质的地上商铺 的租金约在 400— 800 元 /㎡ /月的范围，比如新推出的金鹰女人街， 2 ㎡左右的商铺统一价格 1600 元 /月，换算下来每平方米也在800 元左右。 可以看出， 地下商业租赁相对于地上商业 有价格上的优势。 各项目推出时的租金价格主要根据所处的地理位置，及地上商业经营状况等因素而定，在经营的过程中租赁价格也可能根据项目当时的经营情况而上下浮动。 经调查，在已经经营的项目中各项目的租赁价格整体较为稳定，但是还是有个别项目在后期经营状况不好的情况出现了波动。 “嘉年华女人印象”位于观音桥步行街内，较好的地理位置及商业氛围开发商定位为中高档项目，租金均价 300 元 /㎡ /月，但是由于受到商圈内地上业态同质商业的竞争，再加上步行街建立的时间不长，人们的消费习惯一时难以得到改善，导致商场难以聚集人气，故目前经 营状况不甚理想，也影响了经营者的情绪，纷纷要求降低租金，目前双方还在协调之中。 南坪商圈的“宏声商业城”项目所处的位置离中心商圈有一定的距离，难以聚集人气，加上后期“宏声流行前线”和“浪高时尚女人街”的推出，对其项目产生相当大的冲击，分流了大部分人流，经营过程中经营者纷纷有想要推出的意向，最后在项目及时对租金价格作出调整后才避免了更为惨重的后果，为了挽留经营者，管理公司甚至推出了部分商铺免租金，最高租金 60 元 /㎡ /月的优惠政策，而这时商圈内 “宏声流行前线”和“浪高时尚女人街”项目的租金均价已经达到 250 元 /㎡ /月。 可以看出，地下商业所处的地理位置很重要，商业的经营管理也扮演着非常重要的角色。 图 2：租赁情况（出租率） 图略 在营的项目中，整体出租率达到 80%以上的商业占 75%，个别项目达到 100%。 江北商圈“金源不夜城”“嘉年华女人印象”均达到了 100%的出租率。 其独特创新的项目定位、经营业态差异化、及业态的品质带动了项目招商顺利。 杨家坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈各商圈已营项目整体租赁情况均已达到 95%以上，是因为地下商业建成的时间较早，在业态的定位上照顾了该区域的中低收入群体，与地上商业的经营业态品 质上合理的区分，拥有了一批固定的消费群体。 所以整体出租情况达到了如此良好的态势。 惟有 解放碑商圈“丽岛春天”项目租赁情况不甚理想，该项目较好的位置曾在 2020年 10 月开业时被众多经营者看好，当时的出租率达到 90%以上，但是由于经营业态定位的错位，不到半年时间商场的经营状况越来。