重庆市俊豪名居裙楼可行性研究报告(doc30)-地产可研(编辑修改稿)

重庆市俊豪名居裙楼可行性研究报告(doc30)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

范围，办公环境较好。 □ 俊豪名居住宅已有 30 余家企业、公司进驻，证明此地是个生财之地； 个体经济、 私营经济的企业将更需要一种经济实惠、首付款较低的写字楼。 劣势分析（ W） □ 写字楼有效需求不足，加之空置量较大，市场竞争压力大。 □ 项目利用裙楼做写字楼，景观和视野差，通风和采光均受影响。 □ 裙楼不利于规划，个别单位面积可能过大，可能会增加资金占用成本。 机会分析（ O） □ 国家西部大开发将促进重庆经济的发展。 重庆已成为吸引投资的第四 个热点城市。 各类海内外企业的加入，必然会增加对写字楼的需求量。 □ 写字楼市场还没有综合品质较高、同时又经济实惠的专为中小企业打 造的精品写字楼。 风险分析（ T） □ 本区域写字楼较多，未来国际、同聚远景、嘉年华等具有较高品质的 写字楼推出，这无疑会对本楼盘形成直接的威胁。 □ 市场有效需求不足，市场容量尚不乐观。 结论：针对项目自身质素的综合分析，写字楼投资方案只可针对 中小企业打造品质较高、同时又经济实惠的产品。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 综合评述： 就上述酒店和写字楼投资可行性来看，本项目 3— 5 层裙楼如全投资其中一种产业都会有较大风险： 如全投资产权式酒店则房间单位过多，容量偏大； 如全投资写字楼则市场风险偏大。 我们建议 5 层投资产权式酒店， 3 层投资写字楼。 并采用整体宣传，单层投资试运行 的策略，以把握市场，降低风险 第三章 项目可行性分析 第一节 项目总投资估算及建议 一、 项目整改工程成本估算 （ 1）四、五层产权式酒店整改工程费： 1147 万元 表 11 产权式酒店整改工程费用估算表 序号 项目 造价 工程量 计价（万元） 1 项目整改设计费 10 元 / M2 6354 M2 6 2 水电安装及装修费 1000 元 / M2 6354 M2 635 3 四、五层裙楼外装整改费 100 4 自身配套 （含标间地毯、电视、床、五金、空调、窗帘、沙发、茶几 、衣柜、电脑、灯具、卧具、餐具、装饰品等） 400 元 / M2 6354 M2 254 5 中央空调智能化设施 200 元 / M2 6354 M2 127 6 水电增容费 40 元 / M2 6354 M2 25 合计 1147 产权酒店总整改工程费： 1147 万元，每平方米建筑面积造价为 1147 万元 /6345=1807 元 / M2 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 2）三层写字楼整改工程费： 262 万元 表 12 写字楼整改工程费用估算表 序号 项目 造价 工程量 计价（万元） 1 项目整改设 计费 10 元 / M2 3177 M2 3 2 水电安装及公共部分装修费 300 元 / M2 3177 M2 95 3 三层裙楼外装整改费 50 4 三层裙楼隔断 50 5 中央空调智能化设施 200 元 / M2 3177 M2 64 合计 262 写字楼整改工程费： 262 万元，每平方米建筑面积造价为 262 万元/3177=824 元 / M2 二、其他费用估算 （ 1） 管理费用：为建安工程费用的 3%， 2110 万元 2%＝ 42 万元 （ 2） 招商费： 为建安工程费用的 2%， 2110 万元 2%＝ 42 万元 （ 3） 不可 预见费：以建安工程费的 2%计 ,共 42 万元。 （ 4） 开发期间税费 表 13 开发期间税费一览表 序号 项目 计算依据 交纳税额（万元） 1 销售税金 销售收入 % 274 2 企业个人所得税 销售收入 2% 95 合计 369 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、总成本费用汇总及分摊 表 14 投资成本费用估算汇总表 成本项目 小计（万元） 总额（万元） 整改成本 （ 1）产权酒店整改工程费用 1147 1409 （ 2）写字楼整改工 程费用 262 其他费用 （ 1）管理费用 42 495 （ 2）招商费用 42 （ 3）不可预见费 42 （ 4）开发期间税费 369 合计 1904 注：投资分摊的原则 总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。 细则：（ 1）按计算投资的各项成本来分摊； （ 2）分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； （ 3） 若不能按使用数量或容量来分摊，则按功能的面积比例来分摊； （ 4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 ； （ 5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二节 项目销售收入预测 一、建议销售单价： 根据市场调查分析和项目自身情况，以及运作销售资金回收滚动的速度，建议销售价格。 ①产权式酒店销售均价： 5500 元／ M2 ②写字间销售均价： 4000 元／ M2 二、总销售收入的确定 根据成本估算及市场的结果，确定本项目人整改经营期的第一个月开始出售，预计整改经营期的年底售出 80％，按照上述市场比较法和成本比较法，计算实际的销售总收入。 表 1— 5 销售总收预测表 项目 实际情况 可销售面积 建议销售单价 销售收入 产权式酒店部份 四 — 五层 6354M2 5500 3495 写字间部份 三层 3177M2 4000 1271 合计 4766 确定依据： 根据贵我双方前期商定的三、四、五层均价： 3300／ M2 3— 5 层 3300 9531 M2=3145 万 整改后收益： 47661535（整改总投资） =3231 万 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四章 项目方案初设 第一节 项目投资经营方案 一、项目投资方案 投资组合方式： 租售结合 二、项目经营 方案 （一）销售、租赁比例 项目在销售中采取的是部分销售、部分租赁的策略，即写字间全作销售（原因只有一层，不便于租售结合）；产权式酒店部分销售、部分租赁。 采用这样原经营模式的原因是： 第一、着眼未来，不急于把所有的可售面积一下销售出去以获取利润； 第二、本项目的酒店和写字间完成 40%销售已收回现有的建设投资，即公司在抵负债率和初始情况下进行产权酒店的销售和租赁经营； 第三、现在市场上酒店及公寓的租赁市场趋势还较乐观，估计随着中国在世贸中的成长，酒店的租赁市场年好；所以，我们对产权酒店除部分销售保本投资外，部 分采取租赁，是采用获取远期投资的策略，期望获得更大的利润。 （二） 投资使用计划 根据工程进度预案及重庆地区的工程款支付惯例，投资使用计划可于2020— 2020 年一年内安排，项目整改工程费计入 2020 年投资中： 2020 年 12 月 — 2020 年 2 月共投资 100 万元，主要用于装修大堂、样板间、媒体广告、。