重庆东方海湾商业项目整体营销方案(doc)-营销策划(编辑修改稿)

重庆东方海湾商业项目整体营销方案(doc)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 18 页 共 92 页 开、竣工面积分别为 1424 万平方米、 348 万平方米、 351 万平方米； 而2020 年房地产开发施工、新开、竣工面积是 4415 万平方米、 1709 万平方米、 1391 万平方米。 重庆的房地产交易也保持着高速增长。 据了解，在 1996 年，重庆房地产年销售面积才 166 万平方米，销售额 亿元。 之后每年以 50%左右的速度增长。 1998 年，重庆房市实现年销售 416 万多平方米；到 2020年的销售面积和销售额分别已达 万平方米和 亿元。 近年来，重庆市加大了对房地产业的宏观调控力度，来适应日益增长的经济发展需要，使房地产业成为拉动重庆市经济发展的支柱产业，并且这也将是今 后一段时期的方向。 重庆市的房地产业呈稳步发展态势，从近几年房地产业统计数据可以看出： 表 23 重庆市房地产开发和经营状况 1999 2020 2020 2020 经营总收入（万） 788582 936822 1233020 1797962 土地转让收入（万） 18853 33104 46392 61477 商品房销售状况（万） 678383 763810 1023896 1393866 房屋出租收入（万） 15751 16518 27629 38912 其他收入（万） 75595 123390 135103 303707 经营税金及其附加（万） 33274 45803 63771 97386 利润总额（万） 48348 17588 234 13352 表 24 重庆市 2020 年和 2020 年房地产开发统计数据对比 完成投资 施工面积 竣工面积 新开工面积 指标 年份 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 92 页 小计 住宅 小计 住宅 小计 住宅 小计 住宅 2020 246 131 4415 3082 1391 1034 1709 1277 2020 197 111 3654 2508 1021 738 1661 1259 增长率（％） 7 主管城市建设的副市长黄奇帆 分析重庆房地产业的发展潜力巨大时指出：重庆成为西部国际性的大都市是西部大开发的必然。 另外，重庆规划未来 将是一个以主城区为中心的中等城市、卫星城市等共同组成的城市群。 对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很好的发展空间。 另外，重庆市本身的基础设施的完善也为房地产业的发展提供一个平台。 建筑业 近几年，重庆市建筑业所完成产值的变化如下表 25： 年份 企业数 （个） 建筑施工产值（万元） 建筑业增加值（万元） 房屋建筑施工面积（万平方米） 房屋建筑竣工面积（万平米） 2020 1785 3486579 945158 2020 1721 4368064 1208296 2020 1778 5015839 1755200 相对于全国其他城市来说， 2020 年重庆建筑业总产值排行 14，房屋竣工产值排行 14，房屋建筑施工面积排行 8。 重庆建筑业近几年 的发展在一定程度上反映了重庆房地产业、基础建设的发展。 综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济将继续呈现良好的运行态势，重庆市的房地产投资也将继续呈现良好的 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 92 页 发展势头。 重庆市房价分析 重庆直辖以来，经济发展出奇地好， 2020 年全年经济增长达 %。 而支持这种良好势头的原因在于投资的增长势头，其中三分之一来自房地产。 重庆作为一个新兴的、发展中的城市，房地产的发展势头很猛，这并不是泡沫，而是一种规范合理的规模。 根据经济发展的一般规律，哪个地区的经济发展快，收入增长快，房价也增长 快。 下面对北京、上海、天津、重庆的住宅均价进行比较如下表 26 及图 29： 年份 全国商品房情况 北京住宅商品房情况 销售面积 （万平米） 销售收入 （万元） 销售面积 （万平米） 销售收入 （万元） 1997 17994763 1640894 1998 25133027 2143836 1999 29878734 3074693 2020 32286046 4093363 2020 40211543 5317140 年份 天津住宅商品房情况 上海住宅商品房情况 销售面积 （万平米） 销售收入 （万元） 销售面积 （万平米） 销售收入 （万元） 1997 447650 2132216 1998 529614 3197633 1999 534547 3856431 2020 860428 4809654 2020 1187443 6151664 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 92 页 年份 重庆住宅商品房情况 销售面积（万平米） 销售收入（万元） 1997 203111 1998 417609 1999 393569 2020 528698 2020 719196 资料来源《中国房地产统计年鉴》0100020203000400050006000年份 1997 1998 1999 2020 2020全国商品房均价 北京住宅商品房均价 天津住宅商品房均价 上海住宅商品房均价 重庆住宅商品房均价 1 2 3 4 5 可见重庆的房价在全国来说偏低，上涨空间很大。 路桥收费改革、土地出让金上调、土地市场化供应等拉动房价上 涨的政策性滞后效应将逐渐显现。 这些政策对房地产市场的影响是长期的。 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 92 页 根据市场的“量价关系”，其第一波影响表现为交易量的放大；在此基础上将不可避免地形成第二波影响，即价格的提升，预计 2020 年全年商品房价将达到 10%左右的升幅。 现阶段重庆房地产市场仍处于持续升温阶段，从运行情况和发展趋势看，目前重庆房地产市场的“热度”是理性的，正常的，是与重庆社会经济发展的要求相适应的，不会产生过热现象。 重庆市商品房空置分析 据重庆市统计年鉴资料显示，到 2020 年底，重庆市商品空置房面积已达 万平方米。 在已有的空置中，住宅空置面积为 万平方米，占总空置总量的 50%，同比增长 3%。 非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为 万平方米、后者空置的面积达到了 51 万平方米。 将商品住宅、商业用房和办公楼的空置情况与 1996年作了一个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了 倍、 倍和 倍。 商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。 从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。 统计显示，2020 年末重庆主城六区商品房空置总量达 万平方米，占全市空置商品房总量 的五成多。 不要面对空置就谈虎变色，对楼盘而言，竣工后空置一年以内的物业应属于正常销售期，我们需要关注的是空置时间达到一年以上的物业。 按此计算，现有空置中，空置一年以上的商品房仅为 万平方 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 92 页 米，比上年增加了 万平方米，其占空置总量的 %。 这一口径下，商品房的空置比例是令人惊喜的。 住宅空置一年以上的有 万平方米，比上年仅增长 万平方米。 与去年重庆商品房新增 1000 多万平方米的销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼的。 住宅商品房相对稳定，说明重庆住宅市场发展较为良性。 而非住宅商品房市场空置的持速上升，说明这类产品的供求关系有些失衡，应该加强控制。 重庆市房地产发展前景 近几年，重庆的房地产总体价格偏低，但是上涨速度很快，均价都保持了 %的上涨。 2020 年的新增开工面积是 1500 万平方米，预计销售量也要达到 1500 万平方米左右，而市场的需求应该是 18002020 万平方米。 重庆市政府已加强对土地市场的监控，以保证重庆房地产市场的繁荣健康。 尽管直辖后经济快速发展，但重庆的城市化率还相对较低。 目前重庆的城市化率为 %，足足比全国城市化率低了 个百分 点。 按照规划，到 2020 年，全国城市化率将达到 47%，重庆将达到 50%。 这种增长意味着：到 2020 年，重庆城市化人口将达到 1600 万人，新增城市化人口将达到 500 万人。 提高城市化率，就是推进城市化。 而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。 按照政府规划到 2020 年重庆城镇人均居住面积将由现在的 12 平方米达到 20 平方米。 这意味着新增城市人口需要住宅达到 1 亿平方米。 还有 1000 万平方米的危旧房改造，需 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 92 页 要拆 1 还 3 的经济适用房来替代，要增加 4000 万平方米。 加上现有城镇人口人均提高 8 平方米住宅，在未来 8 年的时间里 ，重庆住宅新增需求将达到 亿平方米。 如果平均下来，仅新增量这一块，重庆每年需求住宅的面积将达到 3000 万平方米。 对重庆而言，这个蛋糕无疑充满着巨大的诱惑力。 事实上，诱惑还不至这些。 根据重庆政府经济的发展计划，到 2020 年，重庆 GDP 产值将达到 4700 亿元。 这大体相当于现在的上海。 当重庆达到这一规模，重庆的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速成长起来，对重庆房地产业而言，这块蛋糕将是无法估量的。 区域房地产市场分析 沙坪坝房地产市场分析 沙坪坝区集商贸、文化、科技、工业、旅 游于一体，是重庆市科教文化中心区。 2020 年末，城区面积 平方公里，人口 万。 区域房地产市场特征表现为以下几个方面： 文化、教育概念突出，房地产业大打文化牌 沙区汇聚了重大、三医大、西政、川外、师院及一、三、八中等名校学府，教育人口数量占该区域总人口数量的 50％左右。 教育业对带动该区域相关产业的发展，包括餐饮、教育用品、文化娱乐设施、医疗卫生等，起着极大的积极作用。 这一特征直接地影响该区域房地产业争先恐后大打文化牌、教育牌，使得文化氛围成为沙区居家的最大特色和吸 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 92 页 引力。 学林雅园是其中的典 型代表。 项目定位即针对沙坪坝区大有购买潜力可挖的教师，推出 “琴、棋、书、画 ”等具有浓厚文化色彩的主题景观并在重大、三医大、西政、川外、师院等院校进行楼盘形象展示，开盘期的热销形成良好的社会影响便得学林雅园的销售迅速取得成功。 商业副中心优势明显 相对渝中半岛的商贸金融中心而言，沙坪坝和杨家坪、南坪、观音桥等的商业副中心已相继形成。 由于近年来沙区政府对本区域商业发展的重视及建设力度加大，商业配套设施逐渐完善，大型商场、超市、文化娱乐场先后建成并运营良好。 就其商业发达程度、街区配套而言，沙坪坝已领先于其它商 业副中心，加之浓厚的文化熏。