重庆xx花园策划(部分)(doc15)-营销策划(编辑修改稿)

重庆xx花园策划(部分)(doc15)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

良 好的景觀朝向。 ③ .小區景觀大道和步行街對外開放，將是該區域乃至整個城市的公共空間。 而各組團間相對獨立，各自圍合成院落。 在保證小區與城市相融的同時又充分保證了業主生活的私密空間。 ⑫ 建築風格 ① . 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽光窗等有機結合，既有古典風味又具現代特色。 ② . 在立面造型上，採用三段設計，充分運用豐富的古典建築符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級外牆面磚，使各組團色彩雅致和諧。 4. 戶型指標 ⑪ . 按戶型分（暫定） 戶型 面積 m2/戶 戶數 平 面 布 局 結 構 形 式 三室二廳二衛一廚 三廳三衛一廚 平層 錯層 躍層 1 90100 114 144 0 30 82 0 2 100145 426 426 0 113 315 0 3 150200 141 24 117 6 18 0 4 201250 18 0 18 0 0 18 合 計 699 564 135 149 415 135 占 戶 數 比 例 ⑫ 二期戶型設計建議 面積（含公攤） 8595 平方米 110125平方米 130150平方米 占建面 30% 50% 20% 建議戶型面積需求 客廳開間 、面積＞ 20 ㎡ 客廳開間 M、面積＞ 20 ㎡ 客廳開間 、面積＞25 ㎡ 餐廳＞ 8 ㎡ 餐廳＞ 8 ㎡ 餐廳＞ 10 ㎡ 廚房＞ 6 ㎡ 廚房＞ 7 ㎡ 廚房＞ 7 ㎡ 主臥＞ 14 ㎡ 主臥＞ 14 ㎡ 主臥＞ 15 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 衛生間＞ 5 ㎡ 主衛＞ 5 ㎡ 主衛＞ 5 ㎡ 觀景陽臺＞ 4 ㎡ 次衛＞ 4 ㎡ 次衛＞ 4 ㎡ 生活陽臺＞ 3 ㎡ 儲物間＞ 2 ㎡ 起居室＞ 12 ㎡，可不單獨設置 原因 ① 老年人與年輕人生活習慣、生活需求不同，需分開居住。 老年人喜靜，且社交範圍相對較窄，生活所需空間相對較小。 ② 剛踏入社會的年輕一族需購房組織家庭，但因經濟不太寬裕，對小戶型的需求較大。 ③ 部分 3040 歲的公職人員，其父母居於農村或其他地方，現家庭經濟狀況允許將父母接到身邊，但又不願父母影響自己現有的生活方式，有購置小戶型供父母居住的願望。 ④ 父母爲子女購房組織小家庭。 觀景陽臺＞ 4 ㎡ 儲物間＞ 3 ㎡ 生活陽臺＞ 3 ㎡ 觀景陽臺＞ 4 ㎡ ① 永川市常住人口 21 萬，其中在職工作人員依靠國家或單位集資建房，獲得産權或買斷公房産權占房地産市場的 45%。 另有 30%是當地老居民，房 屋産權由祖輩處繼承所得。 實際通過購買商品房獲得房屋産權的消費者占房産市場的 25%。 以上所獲産權的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有 2 次置業需求。 對面積要求適中，戶型、環境和配套要好。 ② 原居民住房面積偏小，且多居於舊城改造範圍，配套和環境較差，有 2 次置業需求。 ③ 家庭人口不多，交際廣泛，時有來訪人客，需有客房供客人居住。 生活陽臺＞3 ㎡ ① 家庭人口多，需購置較大戶型。 ② 交際廣泛，時有親朋好友來訪，爲休息、娛樂互不干擾，需購置躍層。 ③ 經濟富裕，需住房豪華氣派的需購置躍層。 *門面開間 ，開 間與進深比例約爲 1： 3，單個門面面積控制在 4060平方米； *底層反躍設計是爲減少底層門面進深，同時豐富底層住宅的結構變化； *景觀陽臺面積暫按 50%計算，生活陽臺面積全算。 第三部分： SWOT 分析 1.[S]專案優勢： ⑪ .集團公司的品牌優勢。 ⑫ .永川南方花園專案的規模優勢。 ⑬ .永川南方花園戶型等的 “ 人性化 ” 設計處處體現企業 “ 以人爲本 ” 的經營理念。 ⑭ .16 米寬步行街、 30 余米寬景觀大道等的繁華與獨立圍合而成組團的寧靜相得益彰，充分體現專案的規劃優勢。 ⑮ .緊鄰永川市中心（離渝西廣場僅 800 多 米），周邊購物、交通、教育、醫療、銀行等配套齊全，尤其本專案位處 “ 麻柳河 ” 上游，水清樹綠，獨具區位優勢。 ⑯ .社區內配套齊全，備有會所、游泳池、籃球場、超市、幼稚園、音樂廣場等設備設施。 ⑰ .小區直飲水系統將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區內居民戶戶喝上質優價廉的純淨水。 ⑱ .小區優秀的物管服務將給小區居民一個全新的、安全的、舒適的生活環境。 ⑲ .永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支援。 2.[W]專案劣勢 ⑪ .專案所屬地塊目前尚未形成較有規模的開發，交通設施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理 上更是交通瓶頸。 永川市民目前仍習慣上把專案所在地 —— 南大街片區理解爲城郊結合部，市政配套設施不夠成熟，人氣渙散。 ⑫ .目前房價普遍較低，專案配套設施多，施工條件差，增大了建設成本，提高了成本控制難度。 ⑬ . 城北新區是市政府近幾年的發展方向，將給專案銷售帶來一定影響。 3.[O]專案機會 ⑪ .在西部大開發的帶動下，永川市近年經濟發展迅速。 ⑫ .永川市目前還沒有成規模開發的大型園林式小區，永川市目前開發商中實力普遍較弱，競爭力不強。 ⑬ 永川市物業管理水平很低，在這裏我們的物管優勢明顯。 ⑭ 城北新區 的成熟尚待時日，給了本專案運作的時間。 4． [T]專案威脅 ⑪ . 市場容量有限，存有客源分流的危險。 ⑫ . 隨著永川市城市建設的展開，一些有實力、有經驗的開發商即將進入，加劇了市場競爭。 ⑬ . 永川市大量的集資建房減少了集團購賣的可能。 ⑬ . 永川市一部分低擋樓盤僅售 350 元 /㎡ 400元 /㎡左右與本專案均價 800 元 /㎡相差一半，將分流部分客源。 第四部分：專案定位策略 1. 目標客戶群說明 ① ． 公務員、教師：收入一般但相對穩定，對環境及按揭等有較高要求； ② ． 小企業主、經商成功人士：有一定的消 費實力，支付能力強，對交通等有較高要求； ③ ． 鄉政一級領導班子的目標客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學、家屬就業等。 2. 專案定位策略 根據上述目標客戶群體的特點，本專案定位爲高檔樓盤，價格取中高水準，針對二次置業者及相對成功人士。 在營銷方面，充分展示品牌開發商的優勢，給消費者信心的同時充分滿足業主尊榮感； 在本質塑造方面，充分展示區域、規模、規劃、配套等優勢； 在服務方面，售前、售中、售後均充分體現人性關懷，以人爲本的理念。 3. 樓盤定位策略 由於歷史、地理等原因永川房地産開發 比較滯後，從現有土地資源分佈和開發商實力情況來看近兩年會出現大量的小區，但不會出現大型成規模小區。 隨著社會生活水平的不斷提高，人們對生活居住的質量要求也隨之提高。 小區綠化、配套、物管等逐漸成爲一些收入穩定的公務員和高收入經商人士（如電信、銀行、政府部門和一部分擁有黃金鋪位的工商戶、私營企業主等）二次置業的必要條件。 永川南方花園專案針對年收入 2 萬元、積蓄 6 萬元以上的目標客戶群，把樓盤定位於大規模高檔小區，以超越永川現有小區和競爭對手的環境景觀、小區配置和物業管理等方面來體現樓盤個性，突出樓盤品質，進而吸取 消費人群。 如： 小區配置採用： 室內 ① .子母防盜門 ② .塑鋼陽光窗 ③ .空調及冷凝水預置 ④ .預留煙道 ⑤ .水、電、氣、閉路、電話到戶 ⑥ .小區直飲水系統到戶 ⑦ .贈送花台，戶戶有景 室外 ① .A 級環境外觀設計 ② .游泳池、網球場、會所、釣魚池 ③ .局部底層架空休閒空間 ④ .音樂廣場、步行街、兒童遊樂場、公共廁所 ⑤ .晨跑小徑、室外健身設施 ⑥ .南大街入口處設紅綠燈、並設有公交車站和治安崗亭 ⑦ .親水人行。