重庆上江城可行性研究报告(doc45)-地产可研(编辑修改稿)

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中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 42 页 交通：有长江上游最大的深水货运码头 九龙坡港，以及西南最大的两个铁路货运编组站 重庆南站和重庆西站；成渝高速公路和川黔铁路在该区呈 二龙戏珠 之势；李家沱大桥、鹅公岩大桥、白市驿机场 三足鼎立。 随着市区内地铁、高架轻轨的修建，区位优势将更加突出。 配套：该区拥有重庆动物园、杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场、花卉广场、梅堡公园等休闲场所；西郊医院、九龙坡区中医院、华西口腔医院等医疗机构；有重庆美院、重庆工学院、重庆钢专、育才中学、西郊小学等大 中小学。 规划：以城市建设、房地产开发为带动经济发展。 正加快旧城改造和安居工程建设；以天宝新城、九龙新城为主进行新城拓展；华岩工业区，石堰工业区及华岩土寺景区旅游资源开发已经起步。 （二）九龙坡区城市经济前景 九龙坡区消费购买力巨大 目前，九龙坡区现有人口 87 万人，是重庆市主城区人口最多的一个大区。 人口资源丰富，是支撑九区商业经济的基础。 九龙坡区 GDP 连续几年排名全重庆市第二位，区域内私营经济非常发达，消费力旺盛。 渝中区、高新区、大渡口区都在其辐射范围之内，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力。 轻轨的建 成将为九龙坡区吸引更多的轻轨沿线消费者 轻轨的兴建带动 线形 城市经济的发展。 轻轨沿线大坪、 大渡口等区域的商业消费者。 将投向杨家坪商业圈的大坪区域、大渡口区域居住人口众多，商业配套设施不健全，商业功能弱化，当两公里左右的商业 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 42 页 圈的交通渠道变得如此畅通、便捷后，毫无疑问会带动其区域人口的就近消费的购买热情。 上海 徐家汇 的轻轨线通车后，由穷乡僻壤变成现今的繁荣，即是 轻轨经济 最真实的印证。 杨家坪商业步行街将构筑起重庆市第二大 商业圈 以杨家坪转盘为中心的 1 平方公里的商业步行街，将在 2020 下半年初步 建成，并 开街 营业。 商业步行街历来为经济繁荣的代名词，杨家坪中心步行街将成为九区商业经济最为繁荣集中地带，带来 核心经济 、集中消费 成为市民购物与休闲天堂。 同时，步行街的建成，更使得九龙坡区在重庆市商业经济中所处的战略地位得以大幅提升，加速重庆市西郊城市分中心的形成，带动区域经济发展热潮。 （三）九龙坡区的房地产开发优势分析 九龙坡区未来五年内的规划目标是工业、商贸、金融、科技信息、旅游服务等产业完善发达的重庆市主城副中心和山水园林式 后花园。 因此城市交通基础设施建设大力推进。 大件路、上界路、陈庹 路、高架轻轨、鹅公岩大桥、谢家湾立交桥、大公馆立交桥的建设将解决主城区交通问题。 分期分批打通主城区断头路，拓宽城市支路，建成杨家坪环道等一批环行交通网络，促进中心城区立体交通网络全面形成。 西部外围组团通路改造与建设也将同步进行，建成连接东西部的华岩至石板第二条快速通道，形成中梁山以西合理的交通网络体系。 整治改善杨家坪中心区商业步行街购物环境，建成杨家坪休闲步行街区。 到 2020 年，九龙坡区将完成杨家坪至鹤兴路片区、三村片区，石坪桥五一新村片区，石坪桥正街旧城改造工程。 打造 重庆市第二个解放 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 42 页 碑 是九龙坡区的目 标。 物业开发集中的杨家坪片区本身已是一个发展成熟的生活社区。 重百杨家坪分店、立丹百货及各类中、小商铺、超市等在转盘附近不到 500米内，还有春节前开业的 富安百货 、 新世纪超市 、跃华超市等。 庞大的地下商城盘根错节，已遍布杨家坪片区，团结路的农贸市场结构分明、种类齐全。 已建成的杨家坪广场、梅堡公园、天宝广场、九龙广场等设施为该区居民提供了充足的休闲场所。 而全国十大动物园之一的重庆动物园坐落在西郊，上千亩土地的绿色植被仿佛一个巨大的制氧工厂，九龙坡区在全市各区空气质量指数排名上一直名列前茅。 优美静谧的华岩 寺更增加九龙坡区的环境分量，旅游资源丰富。 九龙坡区的教育优势十分明显。 大专院校、各类基础学校众多，重庆工学院、市重点中学有育才中学，区重点中学有杨家坪中学、 35 中等，加上外语学校、计算机职高、谢家湾小学、实验小学等，孩子们从小到大的教育都不成问题。 所有的政策措施和地区已有的优势为九龙坡区房地产的发展注入了新的活力 四、项目市场研判 （一）重庆市房地产市场研究 2020 年重庆住宅投资快速增长，商品房销售价升量增，住宅空置总量逐月下降。 去年 111 月共计完成住宅投资 亿元，同比增长 %，全市商品 房空置总量 万平方米，较 2020 年末减少 万平方 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 42 页 米。 2020 年重庆市城镇住房制度改革纵深发展，住房货币化取得实质性进展。 同时加大了现有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。 集资和合作建房比例下降。 去年 16 月，全市合作建房 9078 套，同比减少 25%，职工个人集资 亿，同比下降 17%。 土地市场进一步规范，土地出让显著增加，全市以招标、拍卖方式出让的土地比例较 2020 年有较大增长。 2020 年上半年审批出让土地 66宗，面积 389 公顷，同比增长 21%。 住宅金融市场快速发 展，截止到 2020 年 6 月，全市商业银行和住房管理机构累积发放个人住房抵押贷款 亿，其中仅上半年就发放 22亿元，创同期历史最高水平，有力的推动了住房消费。 同时住房公积金缴存比例已从去年的 6%提高到 7%， 2020 年上半年公积基金归集 亿，同比增长 %。 从供需比例来看，继 2020 年之后，重庆经济运行持续稳定增长，基本建设速度以 30%以上速度增长， 2020 年全市商品房销售情况良好，市民购房热情保持较高的增长势头。 九龙坡区的商品住宅供应以中低档产品为主，房地产发展进程比较缓慢。 目前，沿江地区的开发 速度较快，尤其是直港大道一线，集中了珠江花园，星河世家、金都香榭、金江名都等众多新项目，其供应量占全区总量的一半以上。 此版块已成九龙坡地区商品住宅发展的标志区域。 在 2020 年 13 季度，九龙坡区销售面积65 万平方米，居全市第一位，成交金额 亿，居全市第二位，仅次于 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 42 页 渝中区。 这一切数据的分析可以看出， 2020 年及今后的几年将是重庆房地产发展的春天。 （二）地块条件分析及经营取向 地块现状条件分析 城市建筑集中地段的功能将直接影响房地产项目的定位，并从一定程度上决定了一个项目存在的价值性和合理性。 从 九龙坡的发展规划和现状来看，杨家坪基本形成以转盘为中心、以杨家坪正街、石坪桥正街、杨九路、直港大道、西郊路五条主干道为辐射的发展格局，街区功能较为明确的有杨家坪正街、直港大道、西郊路、横街。 （ 1）杨九路，为旧城市居住片区 杨家坪到黄桷坪的杨九路是一个传统的居民居住区，主要是西车厂职工家属区，它承载的主要是居住功能。 由于西南车辆厂坐落于此，其职工家属区就与其紧邻修建，经过几十年的积淀，使该区域成为一个非常大的居民居住区，该区域生活配套极为完善，在传统的计划经济体制下，西车厂对家属区修建了许多的生活配套设施 ，农贸市场、生活便利店、洗发店等生活设施应有尽有，某种意义上成为一个独立的生活社区。 只是由于形成历史时间长，西车厂的效益欠佳，缺少对该区域的进一步修缮，造成该区域的居住环境较差。 （ 2）西郊路，为政府行政区 西郊路是杨家坪地区传统的行政区域，作为区委区府所在地，承担 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 42 页 了街区的行政功能。 区政府的所有机构均设立在此处，必然形成该区域的市政配套非常完备，医院、派出所、银行、商场、超市、便利店、学校一应俱全，其中“人道美”超市、前进农贸市场均是此区域的重要生活配套，在加上市动物园也坐落于此，使该区域的地位更为重要。 此 区域交通十分便利， 22 22 3 416 等大中小公交线路通往市内各区，基本上可以直达全市各地。 另外，在动物园周围形成了一个美食一条街，大大小小的各种餐厅林立，而且营业面积都相对较大，桃都酒店、菜根香、露凝香、园外园等餐饮企业在全市都比较有名，成为一个消费相对较高的娱乐街区，丰富了该区域的街区功能。 （ 3）横街，为饮食娱乐区 杨家坪横街，是杨家坪闻名的好吃街，这里布满了各种的风味小吃和小食店，成为居民日常生活的一部分，铁马交易市场处于横街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中档次的餐饮店，面积 适中，比较适合工薪阶层消费。 另外，国际饭店、怡然饭庄是比较有名的餐厅，属于高档次的消费场所。 在杨家坪横街周围的立丹百货，是杨家坪地区上档次的百货公司之一，营业面积较大，总共有四层，超市、精品、服饰等一应俱全，是周边居民日常购物的首选场所。 立丹百货公司开办的时尚俱乐部是杨家坪地区唯一上档次的迪吧，在本地区享有较高的知名度。 （ 4）正街，街区功能尚待明确 杨正街是一个传统意义的交通干道型居民居住区，主要是建设厂职工家属区和一般居民区，它承载的主要是一种区域联络和居住功能。 经 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 21 页 共 42 页 过近几年的改造发展，该区域的商业配套 性功能正在完善，同时该区域也是一个非常大的居民居住区。 从建设广场到转盘大概 500 米的距离内，大大小小的各种店铺林立，营业面积都比较大。 而杨重百、国美电器、得克士炸鸡、新华书店、华亿平价超市、山城平价超市等都是比较有名的企业。 这短短的一段距离内更是有六家银行的支行和大型综合性邮政营业厅。 在九九商场的背面有杨家坪的区文化馆、三家中档歌舞厅、迪吧。 还有一些小型娱乐场所及一家二星级宾馆。 这些都使该街区成为一个消费相对集中的一个商业、娱乐性街区。 总的来说杨正街正逐步成为一个以商业性消费为主，娱乐性消费为辅的商业型街 区。 （ 5）石坪桥正街，街区功能处于更新期，尚待明确 石坪桥正街也是一个传统意义的交通干道型居民居住区。 该区域的市政配套较完备，医院、超市、便利店、学校、消防队、餐馆一应俱全。 其中重庆工学院是杨家坪地区最大也是唯一的大学。 但由于历史沿革，该街区的配套老化，功能已经难以适应现在的居住要求，居住需求的品质提升必然造成街区功能的更新。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交线路通往市内各区。 （ 6）直港大道，街区功能尚待明确，为 中型中高档新兴居住片区 由于九龙坡区将 天宝新城 规划为未来都市主要居住片区，而且也将承担城市主要交通枢纽的作用。 所以天宝新城近几年以来，一直是九龙坡区房地产开发的重心所在。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第。