都江堰侏罗纪温泉花园地产开发项目可研报告(53页)-地产可研(编辑修改稿)

都江堰侏罗纪温泉花园地产开发项目可研报告(53页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

第六章 市场分析与预测 一、我国旅游市场环境分析 旅游行业是指从事旅游经营和为旅客提供吃、住、行、游、娱、购等各种服务的行业。 旅游业主要经济活动领域包括旅行社、饭店业、旅游交通业和旅游景观业。 在国民经济体系中，旅游业是归属于第三产业的一个重要产业部门，对扩大内需、增加就业、促进产业结构调整和实现国民经济的可持续发展均有重要作用。 作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。 一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界 资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。 这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。 “十五”期间，我国旅游业取得了突飞猛进的发展，行业增长速度一直领先于国民经济的增长率，行业总收入占 GDP 的比重也在逐年增加。 中国国内旅游是世界上数量最大、增速最快、潜力最强的旅游市场， 近几年，旅游业已被列为鼓励消费、扩大内需行业，以及作为国民经济新增长点的重点行业之一， 投资旅游产业是一项经济收益稳定项目。 2020 年全年我国入境人数 12029 万人次，比上年增长 %。 其中，外国人 2026 万人次，增长 %；香港、澳门和台湾同胞 10003万人次，增长 %。 在入境旅游者中，过夜人数 4681 万人次，增长 %。 国际旅游外汇收入 293 亿美元，增长 %。 全年国内出境人数达 3103 万人次，增长 %。 全年国内出游人数达 12 亿人次，增长 %；国内旅游总收入 5286 亿元，增长 %。 国际国内旅游总收入 7686 亿元，增长 %。 未来 10 年间，我国旅游业将保持年均 %的增长速度，其中个人旅游消费将以年均 %的 速度增长，企业 /政府旅游的增长速度将达到 %，到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。 到 2020 我国旅游总收入占 GDP 的比例将从 2020年的 %达到 8%。 因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内 的发展前景将十分的广阔。 十一五”期间及未来一段时期将是我国产业结构调整的关键时期，同时也是旅游业发展的黄金时期。 中央在“十一五”规划建议中明确提出，“促进服务业加快发展”，“积极发展文化、旅游、社区服务等需求潜力大的产业”。 在科学发展观指导下，节约资源、建 设和谐社会、区域协调发展等理念成为新时期政策导向的主基调。 旅游行业在调整产业结构、节约资源、创造就业机会、缩小区域发展差距、缩小城乡发展差距等方面具有明显的优势。 “十一五”期间的政策导向将为旅游业的发展创造宽松的政策环境，旅游业必将成为新时期的优势产业。 二、四川旅游市场分析 四川是旅游大省，四川 旅游业大力实施政府主导战略、旅游精品战略和可持续发展战略，旅游产业得到了快速发展。 四川已拥有世界级旅游资源 9 处，其中世界遗产 4 处，世界地质公园 1 处。 拥有国家级风景名胜 15 处，国家级自然保护区 18 处，国家级森林公园 28处，国家级地质公园 11 处，全国重点文物保护单位 62 处，中国历史文化名城 7 座。 三、都江堰 旅游 房地产 市场分析 本项目位于国家“ AAAA”级优秀旅游城市都江堰，拥有异常丰富的旅游景点和人文景观，都江堰不仅拥有世界双文化遗产地都江堰景区和著名道教文化青城山景区，还拥有风景秀美、生态绝佳的国家级龙池森林公园，以运动休闲为特色的虹口风景区；都江堰周边交通极为便利，距离四川省会城市成都仅 40 公里路程，是成都周边重点旅游城市，同时都江堰地处九环线黄金旅游带东进西出的最后一站，特别是都江堰至汶川高速公路通车后， 将大大缩短都江堰至九寨沟的行程，吸引大量“九环线”游客来到都江堰旅游。 项目区域内的旅游房地产 市场分析如下： 都江堰风景 优美，是成熟的 旅游 房地产 市场 都江堰市物华天宝，人杰地灵，资源富集。 一是人文胜迹众多。 建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着越来越巨大的作用，堪称 “ 举世无双 ” ，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民 族的伟大智慧 ,是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝，人类共同的珍贵遗产。 自古即以 “ 幽甲天下 ” 著称于世的青城山是中国道教发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。 距今 4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。 都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。 二是生态环境绝佳。 市内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。 龙溪 ─ 虹口国家级自然保护区（龙池国家森林公园）内有四川盆地周围唯一的高山湖泊－－龙池。 有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物 14000 余种，被誉为 “ 世界天然植物园 ” 、“ 野生珍稀动物基因库 ” ，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。 国家西部大开发标志性工程－紫坪铺水利枢纽工程，集灌溉、防洪、发电、旅游功能为一体，是开发水体生态旅游的重要资源。 三是人居环境最佳。 全市森林覆盖率高达 ％，城区绿化率 33％，年平均气温 ℃ ，空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人称 “ 天然氧吧 ”。 全市人均寿命 75 岁，高出全国平均水平 4 岁，是著名的 “ 长寿之乡 ”。 城市与都江堰水利工程天然 交融，背靠千里 岷山，前拥万倾平畴，奔腾而下的五条河流宛若绿色动脉穿城而过，给城市凭添无穷魅力，苍翠欲滴的玉垒山耸立其间，山水人文浑然一体，交相辉映，特色独绝。 都江堰每年 5月 —— 9月都将举行声势浩大的啤酒节活动，吸引更多的游客到都江堰观光、休闲度假， 2020年到都江堰来参观、休闲度假、登山观光、参加啤酒节的各地游客已高达 530万人。 根据今年五一黄金周各新闻媒体和有关部门报道都江堰风景区旅游人数居全市第一位，青城山、离堆风景区人数达 ，虹口风景区达 7万人。 而本项目距都江堰市中心仅 ，交通极为 方便， 与上述景点构成旅游体系，各景点相互辉映，有利于整个景区吸引力的提升及配套娱乐设施、游乐性的增强， 目前都江堰和青城山已经开发了上百个楼盘，建设面积达到 600万 平方米，就是在地震后，楼盘销售仍然旺盛，销售价格不降反升， 都江堰市区住宅楼盘销售均价为 5000元 /平方米青城山别墅销售均价为 7000元 10000元 /平方米。 项目购买客户分析 成都是四川的省会城市，是四川乃至中国西部政治、经济、文化的核心，是集旅游、休闲、商贸为一体的大都市，成都是西南地区最大的平原，共 6 个城区、 4 个郊区、 6 个县、总面积 万平方公里，年平均气温 ℃ ，平均海拔高度 500 米，市区常住人口 600 万人，加上流动人口总计有 1300 万人。 成都市民喜欢休闲、娱乐、旅游，由于成都城区人口、车辆众多，空气环境较差，每到周末成都人多数外出度假呼吸新鲜空气，而都江堰作为成都的“后花园”，是成都市民休闲度假的最佳去处，这是成都周边县城无法比拟的，因为都江堰旅游已成势，拥有多处世界级旅游景点和每年都将举办的啤酒节活动，而且都江堰具有上风上水的环境优势，都江堰海拔高度 671 米，年平均气温比成都低 3℃ ，空气 水质常年保持国家一级水平 ， 负氧离子含 量是成都的 5 倍，空气质量 当地居民 人均寿命 ,比全国人均寿命高 ，获 “ 天然氧吧 ” 、“ 长寿之乡 ” 美誉； 另外，对于 成都 600 万市民来说，前往侏罗纪温泉公园非常方便，项目地处 都江堰市 区 ，紧临灵岩山，面对蒲阳大道和蒲阳河，这是四川省内其它任何一个温泉项目无法比拟的优势。 因此成都市民将成为房地产主要购买客户。 四 、本项目的独特优势分析 本项目在 吸取四川省内多数温泉项目的教训基础上，将都江堰侏罗纪温泉公园 定位于娱乐、休闲、旅游、洗浴、度假为一体的主题旅游项目，形成以温泉洗浴为亮点，老、中、青、少、儿童自选 项目，各自所乐，适应旅客多种需要的集洗浴、中西餐饮、品茶、棋牌、浴足、休闲、健身于一体的森林花园。 吸取花水湾温泉项目的教训，都江堰温泉项目决不向外供应热温 泉水， 以确保都江堰侏罗纪温泉公园 对天然温泉的垄断性。 项目建设以打造温泉配套环境为主、 充分整合、利用温泉 资源， 打造最佳休闲旅游房地产项目。 第一、将侏罗纪展示园区与温泉结合起来，创造最佳园林休闲环境 都江堰侏罗纪温泉休闲娱乐中心净用地 120 亩，休闲中心温泉洗浴池就有 3500 平方米以上，由于不是同时浸泡，按每位游客洗泡时间 30— 90 分钟计算（从早上 8： 00 至 晚上 23： 00）接待 5000 余人洗浴是完全可行的；休闲中心内的餐饮区 —— 儿童娱乐中心可同时容纳 600— 800 个儿童同时进餐，成人餐饮区可同时解决 1500 人同时就餐（另设有快餐外卖部），从以上数据表明净用地 120 亩的温泉园区在高峰时每天接待 5000 人左右是没有问题的。 该项目将投资方向重点放在了娱乐、休闲、洗浴及各种配套设施上，而不是放在建设宾馆和住宿上。 为了增加园区观赏力，园内不仅有结合道家文化的休闲园区，而且还有 8 大园林式川西民居洗浴园区和中央温泉洗浴区，中央温泉洗浴区是具有现代气息的温泉池，入夜后华灯齐 放、轻歌曼舞，更为情侣提供了情侣卡坐，可谓风情别异。 温泉周边大量种植高大、名贵树木、花草，让游客置身于以花为名的园林式温泉洗浴馆。 另外园区在温泉边设有 6000 平方米的茶位，可供 3000 人同时品茶、娱乐。 让洗浴、就餐、品茶、棋牌、浴足、休 闲在园区内很好的融为一体。 游客泡完温泉就可在温泉边品茶、就餐，环境十分优雅而且十分方便，并有专业服务人员提供服务，使游客用最低的消费得到了高质量的享受， 第二， 在园区内将修建占地 20 亩的儿童欢乐中心， 315 岁以下的少年可以免费进入中心，每位儿童只需交纳 元的就餐费就可进入儿童欢乐中心。 这 元包含了 5 万元的儿童人身保险，增加了大人的安全感，让大人能放心的把儿童交给儿童欢乐中心。 儿童欢乐中心内，设有 2 个滚动电影放影厅，供不同年龄段的儿童观看，另设有 500 多台各类电子游戏机和多种玩具，让儿童能尽情的玩耍。 儿童欢乐中心也为喜欢安静的小孩设置了图书室，供他们浏览学习。 儿童欢乐中心设施齐全，设有急救室和食堂，每天定时给不同年龄阶段的儿童提供营养丰富的食品， 有快餐、汉堡包、薯条、可乐等孩子门喜欢的食品，让孩子们在欢乐中心能耍得开心吃得满意。 因此， 休闲中心解决了国内大部分园区所不能解决的大人和小孩共同娱乐的问题，即让儿童玩的开心，也让大人玩的放心，满足了各自需求。 第三、打造“侏罗纪”展览中心 ，提升文化氛围 公园 大量引进 了 恐龙化石、硅化木、桫椤树进入温泉娱乐休闲中心，其中桫椤树是国家一级保护活化石，极为珍贵稀少， 只有在原始森林等少数地区适宜生长，具有很高的观赏价值。 侏罗纪温泉公园已与成都理工大学建立了“侏罗纪”培训教育基地，园区 打 造“世界第 一桫椤园” ，引进和栽培大量桫椤树，另配以大量 恐龙模型，让游人进入园区就好像置身于侏罗纪世纪一样，提升园区的文化氛围和增加园区的旅游观光项目。 五 、项目收益预测 依据国家房地产新政出台后几个月都江堰市区住宅楼盘销售情况调查，目前 多层住宅销售 均价为 5000 元 /平方米，青城山别墅销售均价为 7000 元 10000 元 /平方米，本项目建成后销售 价格预定为多层洋房 5500 元 /平方米， 低层洋房 8500 元 /平方米 (全部为精装修 )，价位已低于市场价， 地下车位 50000 元 /个，项目销售收入如下： 洋房住宅（ 6+1） ： ㎡ *5500 元 /㎡ = 亿元 底层商铺 ： ㎡ *10000 元 /㎡ = 亿元 低层洋房 （叠拼） ： ㎡ *8500 元 /㎡ = 亿元 商务楼 ： 4137 ㎡ *6000 元 /㎡ = 亿元 酒店： 18598 ㎡ *5000 元 /㎡ = 亿元 地下车位 ㎡ *1500 元 /㎡ = 万元（每个车位 30 ㎡计） 合计收入： 亿元 第七章 项目 建设规模与规划设计 一、 项目 设计建设定位 四川都江堰侏罗纪温泉 是在原公园区内修建，基础设施基本完成，园林打造 也已完成，主要是完成楼体修建。 二、项目设计建设原则 都江堰侏罗纪温泉娱乐休闲中心是为都江堰双文化遗产增辉配套的旅游项目。 项目设计、建设的总原则是：“以可持续发展为指导，坚持开发与环保生态高度统一，融历史文化与现代一体，将旅游开发同经济发展紧密结合。 充分体现吸收与创新和与时俱进的精神。 将项目设计、建设为国内。