郑州美盛怡景嘉园住宅项目可行性研究报告(33页)-地产可研(编辑修改稿)

郑州美盛怡景嘉园住宅项目可行性研究报告(33页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

划设计 南楼东南角为主出入口，两栋高层东侧设置 9 米宽的大道，环绕北楼及中心景观区设 6 米宽机动车道。 （三）停车规划设计 在停车规划上将人行与车行完全分隔开，人在地面上，车通过地下直接进入地下停车场，互不干扰地各行其道； 地下停车场在中心景观区的下面，东入口为地下车库入口，西入口为地下车库出口，地下可停车 160 辆 ； 地上停车位在南楼北侧、中心景观区的南侧，可停车 40 辆。 （四）照明设计 在主通道两侧设置造型新颖的景观路灯；在地下车库设置照明及应急照明系统。 （五） 户型设计 美盛怡景嘉园户型的特色： 户型方正，空间实用 每个房间 的 间隔 都很 方正， 基本上没有 “ 金角银边 ” 和 多边多角的 “ 钻石房 ” ， 室内面积浪费很小 、 增大使用空间 景观方向均好性强 阳台连接客厅与卧室或书房，扩大空间感，采光、观景效果更佳，依窗远眺，窗外怡园美景尽 收 眼底 通风采光好，舒适性强 板式楼，南北通透，采光通风好，增加 居住舒适感 每套户 型均有 2 面以 上 自然采光 空间尺寸配比合理，各功能区分明确 （ 1）厨房设计均大于 7 平方米，有直接对外的通风采光，保证基本的操作需要和自然采光、通风换气 （ 2）生活阳台设洗衣机位置，预留出水口 （ 3）玄关设计考虑大型家具的搬运，预留衣帽柜、鞋柜空间 （ 4）主人房增设衣帽间和化妆区，为女主人试衣、化妆提供更充足的室内空间，舒适生活快乐专享 动静有别、私密性强 （ 1） 会客厅 、 书房、客房、 保姆房， 多个独立空间 ， 动静分区，私密性强 （ 2）主人房增设专属卫浴，私密性强 （ 3）大户型专设保姆房，使主仆生活动线分离 灵活性强，可自由组合空间 房屋属于长期消费品，在一定程度上，业主可根据个人的喜好“ 随意 ” 地分隔户型结构，形成不同的功能分区。 根据客户的不同需求，两套合一套，可使居家、生活功能分离出来，会使自己家宽敞许多，同时也可以再把一套变成两套，父母住 A 户，自住 B 户，分而不离，体现拳拳孝心；可变空间，精彩无限。 （ 六 ） 规划设计的 主要技术 指标 序号 名称 指标 备注 开发商 郑州美盛房地产开发有限公司 1 物业类型 住宅 2 建筑类型 纯板式高层 3 规划用地面积 平方米 亩 4 建设用地面积 10000 平方米 14． 9925 亩 5 总建筑面积 ㎡ 住宅 53100 ㎡ 商业用房面积 ㎡ 地下停车场面积 8739 平方米 地下停车 190辆，地上停车113 辆 6 道路面积 1230． 9 平方米 7 绿地面积 4000 平 方米 8 绿地率 40% 五 、投资估算 序号 项 目 数量 （ m2） 单方造价 （元 /m2） 投资额 （万元） 备注 一 土地征用及拆迁费 含土地费 1215 万及土地契税及其他 税费(5%) 万 二 前期费用 411． 02 1 地探物探 2 设计费 282． 02 总规设计 40 施工图设计 170 景观设计 4000 100 40 每平方按 100 元 图纸审查 人防图纸审查 0． 6 4 消防图纸审查 2． 2 15 市政配套设计 10000 20 20 可研 2 3 三通一平 85． 7 临时用水 1． 7 临时用电 25． 5 临时用道路 25 场地平整及其他 25 其他费用 8． 5 4 其他临时建设费用 25． 5 围墙建设 8． 5 临建设工程 8． 5 零星工程 8． 5 三 政府规费 700． 55 1 人防费 住宅楼面积的 2% 1500 315 取费基 数 0. 21 2 市政设施配套费 3 绿化费 1 6． 68 取费基数 6. 68 4 墙改专项 12 80． 16 取费基数 6. 68 5 招标代理费 1‰ 10． 67 6 质量监督费 17 7 施工图设计审查费 20 8 劳保基金 25 9 预算 编制（ 审核费 ） 1． 8‰ 19． 21 10 安全监督费 0． 6‰ 6． 4 11 监理费 80 12 气象费 13 环评费 14 防雷电工程 费 10 四 基础配套设施费 851 1 给排水工程 145 供水 100 污雨水 45 2 供配电 工程 管网费用 210 3 供气 39 4 景观工程 4000 300 127 5 通信管道工程 120 6 智能化 安防监控系统 85 7 道路 85 8 照明 (包含楼顶照明 ) 40 五 建安费用 10， 670． 00 1 桩基 350 2 土建、安装 8， 120． 00 3 设备费用 1， 000． 00 4 安装费用 1， 200． 00 六 公共配套设施建设费 60 七 不可预见费 533． 5 按各项投资额的 5% 八 管理费用 2% 492 销售收入的 2% 九 开发间接费用 200 十 销售费用 1% 130 万 按销售额的 1% 十一 财务费用 800 5000 万元 两年期贷款，按 8%利率 十 二 物业 贴补（物业用房 ） 60 十三 销售 税费 3， 313． 25 按销售收入的 % (分为营业税 %，所得税 %，按利润的15%的 33%。 土地增值税 4%（综合考虑）其 他 %。 ) 总 成本 (不 含 各 销售税费 ) 16, 万元 总投资额 (含 各项 销售税费 ) 19, 万元 六 、 投资收益分析 序号 项目 平均售价 (元 /平方米 ) 1 总 成本 (万元 ) 售价分析 预计销售价格 住宅售价 3300 元 /m2 3400 元 /m2 3500 元 /m2 3600 元 /m2 3700 元 /m2 13。