郑州桐柏路项目定位和投资可行性分析深圳尺度(doc18)-前期定位(编辑修改稿)

郑州桐柏路项目定位和投资可行性分析深圳尺度(doc18)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

边是娄苑路，东侧是电大新征用地。 地块占地面积约 31100 平方米。 地块长约 500 米，宽度是 65 米；多层建筑容积率小于等于 ，多层建筑密度小于等于 40%，绿化率大于等于30%，其中昆太路改造线和柏庐北路交叉口预留约 2800 平方米作为公共绿地，娄苑路和柏庐北路交叉口预留约 2400 平方米作为公共绿地。 项目用地性质为商业、居住用地。 项目建筑物退用地红线要求：东侧大于等于 5米，西侧沿柏庐北路大于等于510 米，其中退 10 米的长度占南北建筑总长度的 50%。 二、项目基础数据 序号 项目名称 取费标准 数量 单位 1 项目容积率 2 项目总占地面积 31100 平方米 3 绿化面积 2*30% 9330 平方米 4 项目总建筑面积 1*2 55980 平方米 商业裙楼 2 层 10000 平方米 居住面积 45980 平方米 5 项目贷款利率 % 6 项目建设进度 12 月 三、项目实施进度计划表 有关工程计划的说明 总工期：约 12 个月（从桩基础动工开始计算工期） 销售期： 18个月，当桩基础开始动工时开展销售工作。 项目实施进度计划 序号 项目名称 持续时间 进度安排（按双月计） 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1 获取土地使用权 2 前期工程 3 桩基础 2 4 主体结构 6 项目市场定位和投资可行性分析报告 深圳市尺度市场策略顾问有限公司 电话： 075583428400 传真： 075583428400 10 5 设备安装 2 6 室内外配套 2 7 销售 18 项目销售进度计划 序号 项目名称 持续时间（月） 销售进度 1 获取土地使用权 2 前期工程 3 桩基础 2 10% 4 主体结构 6 20% 5 设备安装 2 15% 6 室内外配套 2 15% 7 后期销售 6 40% 备注：销售收入预测： 项目名称 销售收入预测表 第一年 第二年 销售收入 60% 40% 四、项目销售收入的测算 住宅销售单价的确定 （ 1）通过周边竞争楼盘的价格对比，采用市场比较法确定住宅销售价格 住宅名称 住宅价格 影响因素 可比物业 A 可比物业 C 可比物业 D 评估物业 权数 都市新象 中茵怡景湾 爱河假日半岛 柏庐路项目 区域因素 50% 基础设施 5% + 0 0 公共配套 15% + 0 0（较缺乏） 交通因素 10% + 0 0（一般） 自然环境 10% 0 0（一般） 景观因素 10% 0 0（无） 个别因素 40% 占地面积 4% 0 31100平米 地貌 2% 0（狭长平整） 建筑结构 8% 0 0 0 0（砖混） 建筑设计 7% 0 0 0 0 园林设计 8% 0 项目市场定位和投资可行性分析报告 深圳市尺度市场策略顾问有限公司 电话： 075583428400 传真： 075583428400 11 内部配套 6% 0（较少） 物业管理 2% 0 0 0 0 智能化 3% 0 0 0 0 销售形式 5% 0 0 0期房 销售时间 5% 0 0 0 2020年 修正指数 % % % 100% 销售均价 （元 /平米） 1850 2700 2600 修正价格 可比权重 柏庐路地块建成住宅价格预估为： * + * + * = （元 /平方米） （ 2）参照方案 1 消费者调研结果，消费者对住宅平均单价预期为 1890 元 /平方米，由于有对项目做小高层进行提示，因此消费者对项目报价比多层价格有所提高，项目建多层则其愿意支付的价格与其实际支付的价格之间只有 510%的差距。 由此推算出柏庐路项目住宅的单价为： 1890元 /平方米 *%= 元 /平方米 （ 3）综合以上分析，可得出柏庐路住宅项目的住宅单价为： 2020元 /平方米 商铺销售单价的确定 (1)周边竞争楼盘商铺价格对比，用市场比较法确定商铺价格： 商铺名称 商铺价格 影响因素 可比物业 A 可比物业 B 可比物业 C 评估物业 权数 中茵怡景湾 都市新象 东方华庭 柏庐路项目 地段条件 30% + 0 商业群体 25% 0 顾客条件 20% 0 0 接近条件 10% 0 0 使用规定 10% 0 0 街道条件 5% 0 修正指数 % % 75% 100% 销售均价 9000 4400 6800 项目市场定位和投资可行性分析报告 深圳市尺度市场策略顾问有限公司 电话： 075583428400 传真： 075583428400 12 修正价格 5895 4510 5100 可比权重 30% 50% 20% 柏庐路项目建成商铺价格预估为： 5895* + 4510 * + 510。