郑州市花园路某房地产项目定位报告(doc51)-前期定位(编辑修改稿)

郑州市花园路某房地产项目定位报告(doc51)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

客户关注：自然生态的环境、良好的物业管理及区内生活配套。 （三）公务 员 购买用途：居家、休闲 客户特征：以金水区政府官员为主。 随着住房制度的改革，年轻的政府官员福利分房的机会越来越少，而随着公务员的薪水不断上升和他们职务的上升、灰色收入的增加，他们的购买力越来越强，高品质的社区将成为他们的首选。 客户关注：地段、自然生态的环境、良好的物业管理。 （四）城市外来高收入群体 购买用途：居家、休闲、投资 客户特征：在郑州做生意较成功的外地人或外地驻郑州机构的外地人士，他们第 23 页 共 51 页 人在郑州，思想、生活方式上已基本融于郑州，然而不想再回到他们原来生活地方，希望找一处相对理想的居所安定下来。 客户关注：他们会选择在配套齐全、交通便捷的地方安家，价格、教育、物业管理是他们关注较多的。 二、目标客户群的年龄 本项目的目标客户群为 30～ 55 岁为主，估计占 70%， 55 岁以上的占 15%以上。 30 岁以下的，由于收入的原因，其在目标客户群中所占比重在 15%左右。 三、目标客户群区域分布 本案目标客户辐射郑州全市，包括下辖县市、周边地市，其中以市区的金水区、管城区的客户为主。 第 24 页 共 51 页 第六部分 产品定位 项目建筑规划的目的，在于通过充分市场需求研究，依靠科学的规划布局、别具一格的建筑风格、环境设计，注入创新 理念，从而提升产品附加值，并将产品价值最大化。 （ 1）考虑到城市总体规划、土地成本、建筑工程成本、开发企业利于预期及市场可承受范围，尽量在可能范围内将容积率做足； （ 2）在规划设计时，依据目前房地产市场发展大趋势，充分考虑消费群体在物质层面和精神层面的需求，“天人合一，人与自然共生” ； （ 3）建筑外形、建筑功能的定位适度超前 ； （４） 户型设计上有所创新； （５）社区环境、街区环境设计创新； （６）车位设计创新； （７）推广“精装修商品房”。 第 25 页 共 51 页 一、建筑风格 从本项目目标客户消费心理来看，大多希望自己购买的 物业保值增值，在建筑风格上能体现其高档之处。 建议 “银河湾太极国际公馆” 采用清新明快的色调、简约的线条、营造优雅的视觉效果，体现现代简约滨水建筑风格。 二、建筑功能与形态 （一）住宅建筑 考虑及依据项目市场研究成果，项目占地 亩，近 万㎡，要开发近 30万㎡的建筑面积，容积率近 ，考虑地块因素，结合对郑州房地产市场的研究，建议“银河湾太极国际公馆”住宅产品以小高层、高层为主。 小高层为（ 11＋ 1）形式，高层住宅设计在 18 层左右，部分可做到 24 层。 在合理控制楼间距、保证居住者视野开阔的前 提下，尽可能将容积率做足，以保证开发企业利益最大化。 第 26 页 共 51 页 （二）公共建筑 １、商业建筑 作为整个社区的配套，建议本项目一期商业配套设施建设 7000 ㎡左右。 从社区东南角始，至小区主入口，做沿街商业。 在东南角开发一总建筑面积约 5000 ㎡的三层商业用房，主要用于品牌超市经营，用于休闲、娱乐经营；并以其为龙头，沿街至主入口，建设一层“国际水岸风情街”，总建筑面积 2020 ㎡左右；并通过集中商业与街区商业的互动，构成银河湾太极国际公馆“社区 SHOPPING MALL”。 ２、会所 本项目地块狭长、居住人口近万人，一 个会所不能够完全满足社区居民便利地生活，建议本项目建设双会所。 在地块中段主入口处设一建筑面积约 3000 ㎡的“太极会所”，半地下处理，地面一层，地下一层；在地块北部设一建筑面积 3000 ㎡的二层生活会所。 第 27 页 共 51 页 ３、幼儿园 建议本项目在南北各设一幼儿园，以满足 近万人社区幼儿托管、教育的需要，总建筑面积约 2020 ㎡。 三、建筑布局 充分考虑“银河湾太极国际公馆”项目地块因素及工程进度，建议分三个组团进行建筑布局，彼此既相互独立，又相互依存。 地块南部组团，点式与板式相结合，点式高层形成一线景观，板式形成二线景 观；中部组团及北部组团以行列式布局为主，局部半围合； 项目一期设一个主入口，二、三期视届时开发状况再定出入口，原则上整个小区不少于出入口； ３、在 小区一期、二期衔接处的临街一侧设太极会所； ４、在小区北部组团临街处设计一生活会所，以满足北部区域社区居民生活的需要，同时通过会所带动北部的人流，创造未来商业发展空间。 第 28 页 共 51 页 四、建筑单体设计提示 以提高居住质素，提供经典的住宅平面、建筑立面为设计原则，充分考虑郑州当地较高收入阶层的居住习惯和消费需求，进行建筑单体设计。 （一）户型 目前在郑州市场上，小错层住宅 市场供给较少，市场销售状况较好。 据此，建议本项目在户型设计上，采用“大开间、小进深”的设计手法，二房以平层为主，三房、四房考虑一部分小错层处理 ； 为提高住宅的实用率及业主个性化需求，部分大户型考虑弹性间隔的可能性 ； 考虑北方生活习惯及室内的通风、采光，户型全明处理； 采用低台凸窗的处理； ５ 、充分考虑玄关和衣帽间的设置。 （二）外立面 建筑外立面用材主要为釉面砖，局部用涂料； 第 29 页 共 51 页 采用飘窗、双阳台设计（生活阳台和观景阳台）； 统一安排空调机位，隐蔽处理，保证外立面的统一与美观。 （三 ）屋顶 复式住宅顶楼作退台处理，设屋顶花园； 屋顶采用简洁明快的现代构架处理。 （四）精装修 本项目建议以“精装修房” （部分四房、复式除外）概念 入市。 以精装修房入市， 对消费者来说 ， 能做到省事、省时、省心、省力、省钱 ； 对太极公司 来说， 首先 有利于 带动属下的装饰装修公司经济效益 ，其次 有利于毛坯房售后装修的规范化服务，装修质量能得到全过程、全方位的控制和保证。 １、市场分析 （１）住宅装修最快也需用 30 天，要消费者投入大量的时间和精力； 第 30 页 共 51 页 （２）选择何家装修公司以及采用何种装修材料，直接关系到房屋装修质量 的好坏。 如何选择家装， 令消费者感到很头痛； （３）目前郑州精装修房处于空白，大部分的发展商对于是否采用精装修房持观望态度；若本项目以精装修房入市，既可展示公司高瞻远瞩的战略目标 —— “郑州第一家”，又可显示公司雄厚的经济实力，还可彰显楼盘高贵品质； （４）建设部在《 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发[1999]72 号）中要求，加强住宅装修的管理，推行一次装修模式，规范住宅装修市场行为，提高住宅装修集约化水平，加快推进住宅产业化进程，引导住宅建设健康发展， 提倡精装修房入市。 另外，为推进精装修住 宅开发进程并规范管理办法，近日建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施导则》，为住宅精装修提供了权威而详细的参考标准。 ２、风险规避 精装修房入市，本项目是作为一种尝试，不可避免存在一定的风险，在处理风险规避环节上应慎之又慎。 风险规避提示如下： 第 31 页 共 51 页 ○市场需求风险。 通过引导消费者，激发需求增量，达到预期的销售目标。 ○投资风险。 在发展商增加成本投入情况下，应要求购房者先签约付款和法律认可，才进行装修，达到减轻发展商投资风险的目的。 ○竞争风险。 因价格比竞争楼盘偏高，通过加强营销策略的诉求和引导，引发消费者利益共鸣 ，从而扩大市场份额。 ○法律纠纷风险。 在装修的流程中要妥善处理好各种问题（如装修质量）。 在购房。