邢台威县洺水华庭地产项目前期提案报告(38页)-前期定位(编辑修改稿)

邢台威县洺水华庭地产项目前期提案报告(38页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

、县二院等距离小区较近。 洺 水华庭 中央喷泉广场 项目距离威县一中 200 米， 紧邻占地 96280 平米的振威市场、四季青蔬菜市场、与目前的汽车站距离 500 米。 中厦御园 幼儿园、会所、水系景观 —— . 现有楼盘分析 项目名称 优势 劣势 都市华庭 紧临城市干道，交通便利；周边配套齐全。 内部配套不完善；项目容积率较高，楼间距较近。 洺水华庭 地产项目 前期提案 18 阳光佳园 周边配套齐全 社区内部配套不完善； 小区规模较小； 容积率较高，楼间距较近； 周边路况不好， 南 侧有一条臭水沟；县 该区域发展潜力不大。 洺 水华庭 周边配套齐全 ； 小区规模较大 社区内部配套不完善； 周边路况不好，临近汽车站较乱。 中厦御园 小区规划、户型设计合理、内部配套完善 位置较偏、外部配套建设不足 分析： 威县地产市场起步较晚 ,消费者对楼盘的消费 多数 还停留在满足最基本的居住条件层面 ,整体购买力水平不高决定了现有楼盘品质较低。 通过现 已 开发 的 两个项目对比分 析，我们的 项目具有规模较大的优势，其它方面优势不明显，还需要在品牌塑造上加大力度，产品设计上力求完美，提高后期物业服务等 ， 以 吸引更多购房客户， 如规划允许可在小区内建立会所、幼儿园，完善社区配套，提高项目竞争力。 . 106 国道西侧 180 亩地块调研分析 该地块地理位置较优，占据县城发展方向，县城文化中心 河北省爱国主义教育基地位于该地块对面区域。 该地块与中华大街 形象大道有 200米之隔， 有 法院、建设局、规划局、土地局、地税局、财政局、邮政局、广播电视局、粮食局、计生局、 洺 州镇政府；威县三院（妇幼保健院）、卫校医院；建设银行、农业发展银行、农村信用社城市联社、农业银行； 中国人寿、人保财险；移动公司、联通公司；楚味情饭店、临清饭店、 大胖涮锅 等 距离项目地都非常近。 尽直往北也就是发展中的县城新区的工业园区，分布着龙腾制衣、馨帛纺织、德隆棉业、德宏棉业、银丰棉业、元亨油脂、洺水华庭 地产项目 前期提案 19 铭州纺织、天润肥业等多家公司企业；据说招商引资过亿元的利晖油脂、邵州纺织项目也将落户此地； 威县汽车站也要搬迁至北部的 106国道西侧； 在调查中了解到多数人认可该地块的位置，认为是威县较为理想的位置，处于城市的发展方向，该地块 将开发形成较高品质、大规模居住区； 结论分析： 因县域城市房地产消费极易饱和， 106国道西侧项目的上市会对我方项目造成极大威胁，其区域优势明显，占 据县城发展方向， 周边配套齐全，企事业单位分布较多，能对周边人群产生强大的吸引力。 建议开发商密切关注此地块 两家开发商动态，做到知己知彼。 从另一个角度来看，该地块的土地成本较高，必然导致最终房价过高，因此我们在土地成本上也具有较大的优势，我们在销售上实行灵活的销售政策，保证利润，抢占市场。 洺水华庭 （暂定名）地产项目 前期提案 5. 项目发展定位 . 项目概况 项目所处地块西邻交通北大街。 项目总建筑面积约 53000 平方米。 . 项目市场定位 本项目的市场定位 ： 定位 说明 本项目 的开发商将 以一种 负责 的态度，以市场 为基础，汲取中国传 统的园林文化精髓，以超前的服务理念、文化理念，打造威县最适宜居住 社区。 本项目 的开发商将倾心 创造一种努力追求健康的生活方式，使社区住宅、社区生活价值最大化。 . 项目产品定位 定位说明： 与威县 其它房地产物业形成鲜明的差异。 威县最宜居型园林社区 洺水华庭 精心建筑 精致生活 洺水华庭 （暂定名）地产项目 前 期提案 17 . 产品档次定位： 中高档住宅 定位说明： 威县房地产业经过近两 年的发展， 房 产 消费者 与开发商也日趋成熟。 从 消费者 早些 时候 简单的选择住房 —— 到 现在开发商对房地产项目概念的宣传与影响以及产品的包装与理念诉求，我们可以预测，今后几年房地产的发展将会重新回归到自然的本质，即开 发商认真做品质， 而消费者也将注重产品的内涵， 消费者 选择住房其实也表示他们在选择一种相应 的生活。 而我们在适时超前。 由于受地理位置、消费人群构成以及其它地产项目先入为主 造成的影响 ，建议本案做中高档住宅 ， 不然 ，极有可能 会面临极大的市场 威胁 和利润空间的损失。 . 项目 形象 定位 定位说明： 开发商营造自然，消费者亲近自然、享受自然 ； 项目 邻近闹区 而静 避世清幽，却又咫尺繁华 ； 社区 及周边 配套齐全，集 教育、 健康、 便 捷 、 超前 为一体； 洺 水华庭 凝结 着 一代情感居住主张与生活方式的 灵动 生活空间。 洺水华庭 绿色庭院 健康花园 回归自然人文 休闲景观园林 洺水华庭 （暂定名）地产项目 前 期提案 18 . 项目销售均价 定位 ： 本着资金快速回笼，户型不积压的原则，采取低价入市策略，以避免销售周期过长导致市场、政策风险与成本增加。 均价暂定 在 1350— 1550 元 /平米之间。 定位说明： 与县 域内 东南 未来最大的竞争楼盘“ 106 国道西侧地块 ”项目可以保持竞争态 势； 县 区中档高层住宅 供应量还显然无法满足整个市场的需求； 项目区域发展将日趋成熟，具有极大 的升值潜力。 . 项目客户定位分析 结合项目 产品情况和竞争环境情况， 洺 水华庭 的形象定位比较清晰； 洺 水华庭 担 当着 提升区 域整体形象的重任 ； 洺 水华庭 是一个规划 雅 致 的精 品楼盘。 . 目标客户特征 ： 经济能力较强 ； 职业稳定，出入规律，区域 基本 固定； 要求离城市不远， 交通 方便快捷。 . 目标客户置业状态： 首次置业者为主，二次置业为辅。 洺水华庭 （暂定名）地产项目 前 期提案 19 . 目标客户 特征 划分 县内机关公务员，企、事业单位中青年一族 ： 他们大多收入较高，消费水平较高， 对于总价在 1020 万左右价位的房屋有足够的承受能力，他们喜欢 舒适型 户型； 他们 能够 包容 新 理念，崇尚自然， 崇尚健康， 懂得 怎样生活。 经商一族 : 他们大多在县区内有自己的铺位经商，他 们有一定的积蓄，又不希望住得太远，“离尘不离城”，正是这部分人群的首选， 他们一 般选择二房或 三房。 县区周边 乡、 村 、 镇 购房 群体 ： 较 富裕 群体 中的 年轻 结婚族 、照顾孩子上学群体 ， 洺 水 华庭的 区位 环境与 项目的 理念诉求正符合了他们的需求。 6. 项目 SWOT 分析 . 项目优势分析 . 从项目总体 资源来看，项目占地 较小 ， 容积率较低，开发体量适中，容易操控。 . 从项目所在区域的竞争产品来看，目前市场上没有相 应的高素质产品，也就是说，我们的产品处于市场跳空状态， 针对这样的 市场 环境， 极易开发成功。 . 从项目的位置来看，属威县老城区， 市政 、商业 配套成熟 ， 交通发达， 居住 氛围浓厚，这些都为项目提供了大量 的潜在消费群体。 . 开发商拥有多个项目的开发经验。 洺水华庭 （暂定名）地产项目 前 期提案 20 综合所有因素，开发商发展中 档 、多层住宅，在目前的市场上占有 相对 的竞争优势。 . 项目劣势分析 威县房地产商品住宅开发较晚，具备一定的购房群体，但开发商取得威县本项目住宅土地使用权虽然较早，但项目现在仍处于项目待开工和项目销售咨询阶段，极易流失有限的潜在客户。