遵义市爵仕蓝岛营销运作方案(30页)-营销策划(编辑修改稿)

遵义市爵仕蓝岛营销运作方案(30页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

WOT 分析 1．优 势 （ 1） 地处市中心，区位优势 项目位居城中 ,拥有其他区 域无法比拟的各项优势 ,社区与繁华紧密相连 .公交线路众多 ,步行就可至北京路、澳门路，乘公交至丁字口也只需 3 分钟。 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 （ 2） 园林景观领先优势 项目聘请国家二级资质的景观设计制作单位 —— 木森公司倾力打造遵义景观园林的扛鼎之作，要带给遵义人民的不仅是一种艳羡，更多的是现实的体验和享受。 （ 3） 旧城区规模领袖级优势 项目近 30 万平米，属旧城区项目中的绝对“老大”，同时也是目前遵义大规模项目之一。 拥有规模优势自然产生聚集效应，也自然会产生众多的群体购买行为。 （ 4） 自然景观优势 项目平均绝对标高较高，可 360 度观遵义市区全景。 遵义全貌尽收眼底，并与凤凰山麓两相呼应。 景观视野相当开阔，遵义无出其右者。 （ 5） 市政配套 人文优势 地处老城区，拥有成熟的配套优势，周边有四所小学，一所幼儿园，其中重点学校有两所。 大型超市北京华联、沃尔玛与本项目餐饮等一应俱全。 目业主提供与繁华近在咫尺。 相信这会成为客户购买本项目的重要原因之一 . （ 6） 户型差异化优势。 本项目户型最大特点是空中花园设计的引入。 从目前竞争项目推出的单位看 ,尚无此种户型设计面市 ,这种户型设计在市场处与空白点 .具有差异性 .会吸引相当部分客户的 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 目光 . （ 7） 企业知名优势 美洁尔房开是一家具有军人良 好传统和作风的大型房开公司，具有一定的社会知名度和美誉度，且已成功开发长新军港、少校花园等项目。 （ 8） 景观园林先行优势 本项目从建设之初便确定了景观先行的战略部署 .这将为以后的销售工作打下坚实的基础 .项目切入到销售阶段后 ,在项目未完全建好的情况下 ,客户能先期感受到社区怡人的景观园林 ,增加购买的欲望 . (9) 物业管理优势（待确认） 综合项目景观、建筑、规模、区位等各项质素 ,项目都具备成为遵义第一楼盘的大部分特质，项目的物业管理自然也必须具有一定水准。 为此，引进先进的物业管理企业势在必行。 如若成然，物 业管理将成为项目的另一独特销售主张为项目增加更多的附加值。 2．劣 势 （ 1） 现阶段电梯房社会认知度和接受度不够 本项目可售部分全部为电梯房型，且多为 18 层以上的建筑。 目前遵义市民对电梯房型的还未达到完全认同的程度，这是项目必须面对的问题，同时也必须采用相应的对策。 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 （ 2） 周边环境极差，外部配套同项目的档次定位不相符 只要是提到延安路机电市场和松桃路农贸市场，人们自然会把其同“脏、乱、差”联系在一起。 松桃路甚至是遵义创建卫生文明城市的反面教材。 本项目处于这样的区域，又具有很高的档次定位，这本身就显得十分的不协调。 如何削弱这一不利因素，让目标客户忽略这一弱势是必须解决的问题。 （ 3）潜在的物业维护劣势 公共部分电梯的大面积使用，中庭水景以后的管理维护问题等等，都会成为后期物业管理所必须面临的问题。 本项目必然采用分期开发的节奏进行，在让先期购买的客户满意的同时如何让后期客户产生购买的欲望是项目有序开发的前提。 （ 3） 项目区域交通相对不便 延安路道路狭窄，可能是遵义堵车现象最严重的路段，经过于此的公交车仅有三路，居民出行十分不便。 (4) 社区交通网络通达性不够 本项目的车行入口是在珍珠路口，没有形成南北通行的交通网络。 车辆不 能直接从延安路直接进入社区。 （ 4）地势较高 不利于日常出行 项目主体部分高出松桃路许多 .社区内居民出行都必须 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 乘坐电梯 .这样的交通会给社区居民的出行带来很大的不便。 （ 5）内部配套较少 受项目地块和地势的影响 ,本项目不可能象其他的郊外项目一样 ,在社区的配套上做到面面俱到 .而消费者在购买的时候这些因素往往又是十分重要的 .这点无疑会成为本项目的一大劣势。 (6)项目土方开挖量相对较大 本项目是坡地建筑 ,自然会有较大的土石方开挖量 ,这无疑也会加大项目的建设成本 .同时自然也会成为房价高乞的原因之一。 （ 7）项目分期开发的节奏问题 项目总建筑面积近 30 万平方米，这样的体量必然带来诸多的系列开发问题，对工程进度与销售节奏的把握尤为重要，这是决定项目能否有序开发的关键。 (7)地势复杂的可能劣势 项目现有地块最大高差达 30 米左右，平整后高差在 20 米左右，坡地部分建筑有利有弊，一方面其拥有一定的开阔的视野，另一方面也自然削减了老龄客源。 3．机 会 （ 1）项目所在片区商品住宅供给的相对真空状态，给本项目预留了较大的市场空间 . 与开发区“遍地开花” ,海尔大道“你争我赶”的局面比 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 较，旧城片区商品住宅 项目廖廖无几，几乎处于真空状态，消费群体处于饥渴状态。 这为本项目的销售预留了较大的市场空间。 (2)“都市情结”为本项目提供了扩大客源面的有效前提 旧城区凭藉历史、文化、商业的中心地位，一直为遵义市民心目中的尊崇之地，向往到城区居住的心理趋势即使在城市功能相应有所转变的今天，也依然突出，这种“城市情结”的存在为本项目扩大客源面、吸揽外区域乃至遵义下属县市居民购买本项目提供了有效前提。 (3) 区域经济特征、良好的人文环境为项目的目标客户锁定提供了机会 项目所在片区专业市场云集 ,建材市场、机电市场经营户众多。 “近水楼台先得月”的心理驱使自然会使众多有实力的经营户加入购买本项目的行列之中。 另外，本项目周边云集了大型的购物超市及良好的教育配套设施，生活的便利性也自然会吸引更多有实力的购房者的眼光。 （ 4）．房地产新政对高端产品的调控带来的机会 为了让房地产更有序的发展，国家出台了要有效抑制高端产品特别是别墅项目的开发的重要通知。 “退而求其次”的想法会促使很多有较强经济实力的客户改变购买方向。 本项目的产品特点和档次定位无疑正符合这类人群的购买要 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 求。 （ 5）政府扩大市区人口所带来的购房力增长点 政府计划在十年内将遵义 市人口扩容至 100 万，且不论政府采取何种措施，如何达到或能否达到目标，但人口的增长却是必然，人口的增长势必增加对房地产住宅的消费需求。 （ 6） 园林景观制作水平不高带来的机会 通过对遵义各个大型项目的实地考察，目前遵义的房地产项目的景观制作水平都还不高。 美洁尔与木森公司的深度合作必然会给遵义的房地产带来新的变化，与此同时也会带来新的商业契机。 4．威胁 （ 1）周边项目销售价格对本项目价格拉长产生一定的阻碍作用 目前市区内的项目的销售价格分别在 2020 元 /㎡左右起，区域价格的高乞对本项目价格的拉升有一定的影响。 该两个项目的档次和质素虽不高，但对区域房价，尤其是本项目的价格拉长产生一定的不利影响。 （ 2）。