道乐大厦商业策划报告(doc41)-其他行业报告(编辑修改稿)

道乐大厦商业策划报告(doc41)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

一、二年，本案周边新增写字楼供应量几乎为零，现有的写字楼多为早期开发的；  物业的分布来看，朝外商圈的写字楼相对比较集中，总体品质较高，多为甲级写字楼；  大多数楼盘的租金报价在 USD17—— 25/月 /平方米之间，且物业管理费均包含在租金报价中；  从项目规模来看，目前调研的写字楼，除人寿大厦推出的规模超过 10 万平方米以上外，其它写字楼的规模都不大； 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 38 页  调研的项目中，除乙级写字楼 — 新中大厦、天麓大厦、商之苑商务中心的开间面积较小外，其它写字楼的开间面积多在 100400 平方米之间；并且项目的出租率基本维持在 80%以上；  在物业管理和配套方面，除乙级写字楼物业管理和配套差些外，其它高档楼盘多聘请了国际知名的物业管理公司，并在软硬件方面多能满足客户的需求。 五、市场分析结论  写字楼开发量较小；  朝外整体开发带动区域成长；  现存乙级写字楼档次低，开发较早；  商务公寓开间小，主要面向中小客户；  目前正处于写字楼开发低谷 ，商住楼供应量大；未来一两年市场发生变化的可能大。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 38 页 第三部分 产品定位 一、 项目分析 15 二、产品定位 15 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 38 页 第二部分 产品定位 一、 项目分析 项目优势  交 通便捷：临近地铁，东直门交通枢纽，工体北路，东二环；  周边 已形成相当规模的商务圈，并且具有较大发展潜力；  同时开工，避免了分期开工的干扰和噪音；  周边各种商业配套齐全，商务、购物，娱乐便；  周边人群素质高；  是国资企业、大户购买愿意选择的地段；  同区域缺少质高价优的中档价位写字楼（单价 900012020元）市场空缺； 项目劣势  规模较小，单位成本高；  不在主干道上，目前周边道路状况不佳；  周边小环境有待改善；  地上停车位少；  危改的完成会为周边加大土地供应量，未来竞争激烈；  银行贷款政策调整，入市 时机不佳；  本产品使用率低；  进深大；  主楼电梯不足。 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 38 页 二、产品定位 由于项目地段 交通便利 、位置优越，大环境比较良好，但本身规模不大，所以适合开发具有“ 甲级 5A功能”的 写字楼 ，在建设中降低成本，同时保证视觉效果好。 综合规划设计与地段价值我们建议将产品定位于 :  主楼与裙楼之间可以各自为政，形成独自的办公区域，满足大客户整栋购买所需要的领域感、独立性；  如果考虑中小客户，可整层销售，使业主拥有一整层办公面积；  市场定位甲级写字楼的功能标准，建筑成本用料按照乙级写字楼标准；写字楼功能配备齐全，除满足必要办公功能 外，每层预留 1 套上下水管作为茶水间或老板间，使之具备隐私功能。  客户定位及价格涵盖甲级、新商住、乙级写字楼买家。 外观形象 写字楼的形象是写字楼价值的重要构成因素，分析周边我们发现：  商之苑楼宇陈旧，外立面、内部装修比较差；  富华大厦外立面模仿古典欧式风格，但工艺粗糙，内部装修用料以木制品为主；  北海万泰大厦石材用料，沉稳厚重；但未将名称设置于明显处造成知名度不高； 本项目宜充分抓住后发优势，寻找差异打造包豪斯风格的特色楼盘。 从 外立面、外窗、大堂入口、大堂、电梯内装修、楼道、户门、 洗手间、会议中心进行 全方位的整体风格装修。 标准层 开间面积：主楼 62平方米，裙房 48平方米。 层高 层高。 电梯 进口东芝电梯。 商务服务 功能  高级餐厅：一般满足楼内高级职员工作用餐及工作宴请的需要，还可以部分对外服务。 它对于写字楼的客户来讲是必需的，尤其对于高档写字楼是 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 38 页 必设项目。  会议中心 :大客户购买可考虑设置会议中心，配设远程可视系统；整层购买客户不设会议中心，因本项目使用率不高，如果设置会议中心会进一步降低使用率，对于本项目会更为不利。 智能化建议 楼宇管理自动化（ BA） 采用计算机与人工管理结合，实现舒适度的同时降低运营费用；  给排水系统、制冷系统、空调、电力、照明系统；  相关材料及机电设备采用合资品牌。 办公自动化（ OA） 综合布线 20平方米一个接口。 通信自动化（ CA） 保证内部电话、数据、图象的及时迅速传输； 同时与外部通信网联系方便，实现信息共享。 火灾自动报警和消防联动控制系统（ FA） 防火重点位置电视监控系统，有选择的 安装自动报警喷淋系统。  消火栓、自动喷洒；  烟感探测器、按钮报警。 保卫自动化（ SA） 出入口警卫、公共场所 24小时专人管理； 电视监控系统与消防共用。 车位 本项目车位数量配置标准属于乙级写字楼标准，由于地上车位有限所以，在物业管理应要求业主将其车停于地下，地上主要功能为停放来访的临时停车。  车库装备独立新风系统 ,车库配备保安监控系 统；  电梯直达地下车库；  一个或几个大客户购买则地下车销售，若整购买则租售并举。 装修要求 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 38 页 外立面、大堂、公共部分、卫生间装修应达到风格统一，视觉效果 良好，但成本降低。 物业管理 物业管理公司要求  聘请知名物业顾问公司；  具体管理另聘有经验本土物业管理公司，具备管理中型写字楼及单一产权或分散产权的公司；管理过政府机关办公楼的公司最佳。 物业管理标准 物业管理标准达到甲级写字楼物业管理标准。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 38 页 第四部分 客户定位 一、客户定位原则 20 二、大客户形态分析 20 三、整层需求特点 21 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 38 页 第四部分 客户定位 一、 客户定位原则 客户来源 首先寻找 大宗买家整体购买，其次考虑 2— 3名大客户购买；最后考虑散户。 客户特点 想拥有东二 环的位置，又承受不了甲级写字楼的高昂租金。 二、 针对本项目的目标大客户分析 需求分析 面积特点  1000015000平方米之间的需求量最大，占市场需求比例的一半；  10000平米以下其次。 2.. 行业特点  金融机构；  国家机构；  国内大企业集团；  传媒。 价格特点 预期价格为人民币 10000—12020元 /平方米。 交易特点 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 38 页  谈判过程长 ， 一般为一年以上，甚至两年以上 ；  决策过程多变 ， 受政策、关系的影响很大 ；  一般要求在半年以内入住 ， 客户购买时间多集中在内装修至接近现房 阶段 ； 大客户操作重点  筛选潜在买家， 提炼出潜在客户 ；  与有实力的 大型 公司进行大范围的接触 ；  充分关注海外企业的动态，与他们选择的代理公司保持充分合 作；  事先征求可能买家的意见，使物业更契合需要，并寻求联建的可能；  前期重点吸引知名企业，以扩大影响，必要时可以采取成本价成交。 2020 年上半年 —— 2020 年上半年大客户成交案例 2020年上半年大单成交案例 企业名称 物业名称 位置 面 积 （平方米） 银河证券 国企大厦 西城区金融街 35， 000 东 方教育网 东方广场 东城区长安街 3， 000 中国海关通关司 东方广场 东城区长安街 3， 000 海通证券 和乔大厦三期 朝阳区光华路东 2， 700 北京电信网 惠普大厦 朝阳区大北窑 2， 400 华亿集团 南银大厦 朝阳区东北三环 2， 300 表 5 2020 年上半年大单成交案例 资料来源：北京世纪百人行顾问公司 2020年上半年大单成交 案例 项目名称 购买方 购买写字楼面积（平方米 ） 华普联邦大厦 全国工商联 20200 金宝街写字楼 国内某机构 50000 富凯大厦 中国证监会 50000 华麟大厦 国内某公司 60000 牡丹公寓写字楼。