远洋地产开发企业所得税处理新旧对照表培训课件(73页)-地产培训(编辑修改稿)

远洋地产开发企业所得税处理新旧对照表培训课件(73页)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（ 1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （ 2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 36  开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：（ 1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （ 2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。  保证金。 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 37  1利息。 按以下规定进行处理：（ 1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 （ 2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （ 3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。  1土地闲置费。 开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 38  1成本对象报废和毁损损失。 成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。  1折旧。 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 39  新 31号文  第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。  第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。  第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按 可售面积单位工程成本 =成本对象总成本 247。 成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本 =已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本 40  第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。  第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。  第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下 (一 )属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进 (二 )属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 41  第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。  第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。  第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的 ,其支付境外机构的销售费用 (含佣金或手续费 )不超过委托销售收入 10%的部分 ,准予据实扣除。  第二十一条 （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用 ,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 42 第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 第二十四条 企业开发产品转为自用的 ,其实际使用时间累计未超过 12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 43 异同点分析  共同点： 对成本、费用的核算与扣除作了原则规定。  不同点： 新 31号文取消区分“开发产品会计成本与计税成本”的规定。  不同点： 新 31号文对扣除项目原则规定更加清楚。  共同点： 可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计算公式相同。  不同点： 新 31号文确定的可售面积单位工程成本计算公式中的分母在原 31号文确定的公式中的分母“总可售面积”前加了定语“成本对象”，这样更加工吻。  相同点： 维修费用的扣除范围相同。  不同点： 单列条款，表述更加准确。  不同点： 新 31号文取消“代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除”规定。 44  相同点： 配套设施的处理规定相同。  不同点： 新 31号文将“停车场库”建造单列为第三十三条，不再按照是否属于营利性标准划分，并作了明确规定。  相同点： 建造的设施项目相同。 合资建设收到的经济补偿可直接抵扣项目建造成本，抵扣后的差额调整当期应纳税所得额。  不同点： 新 31号文取消原 31号文中第（ 1）点。  相同点： 保证金的核算、扣除口径相同。  不同点： 新 31号文增加条款。  相同点： 财务费用性质的借款费用可直接在税前扣除； 成员企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 45  不同点： 新 31号文规定借款费用按“企业会计准则的规定进行归集和分配”，对属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 新 31号文规定借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件的，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用。 新 31号文在此取消了有关关联企业借入资金利息支出条款，对涉及关联关系的利息支出问题应该统一按 《 财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 》 （国税发 [2020]121号）执行。  共同点： 规定企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。  不同点： 新 31号文取消了原 31号文关于土地闲置费规定。  共同点： 对企业开发产品整体报废或毁损，其净损失准予在税前扣除。  不同点： 新 31号文要求对其净损失按有关规定审核确认。  不同点： 新 31号文规定自用开发产品的折旧费用扣除更具操作性，并且明确规定了一个时间尺度。 46 十二、计税成本的核算  原 31号文  关于开发产品成本、费用的扣除问题  （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：  开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。  开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。  ……  计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。  计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。 与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。  开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。 如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 47  新 31号文  第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。  第二十六条 成本对象是指为。