禹州托斯卡尼住宅社区项目营销策划方案(80页)-营销策划(编辑修改稿)

禹州托斯卡尼住宅社区项目营销策划方案(80页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

， 便于向目标客户展示形象 ， 预售许可证的取得也方便全方位展开推广活动。 28 【 正式开盘 】  VIP客户优先选房活动；  前期完美形象及看楼动线 ， 启动体验营销；  运用媒体广告 、 现场包装集力推广；  连续促销活动制造强势。 29 第 四 章 营销推广流程 一 、推广节奏 本项目策划与营销的关键 ， 在于跳出一般竞争的层面 ， 避免拼地段 、 拼配置 、 拼档次 、 拼装修 ， 而应以一流的产品设计 ， 硬件配套等俯视一切 ， 理想的生活诉求引导客户 ,才能跳出竞争圈 ， 拉开与其他项目的距离 ， 找到目标客户接受的说话方式与推广手法。 从而抛弃竞争对手姿态 、 营造差异化的市场环境 ， 赢得目标客户的认同与购买。 总体推广思路：先造势 ， 再入市；先沟通 ， 再销售。 依据营销战役设计将推广周期划分为四个阶段 ，在开盘 （ 第一期 ） 与第二批发放 、 第二批发放与全面清盘间设定两个短暂的封盘期。 30 【 节奏划分 】 销销售周期 形象导入期 （含内部内购） 第一批开盘热销期 1 封盘期 第二批推出热销期 2 封盘期 销售持续期 3 时间 2020/67 2020/810 2020/11 2020/12 2008/1 2020/24 内容 形象导入、市场预热、蓄水蓄势 解筹、火爆开盘、派筹聚客、持销 战略 调整 解筹、火爆开盘、派筹聚客、持销 战略 调整 促销全面清盘 31  开盘前的宣传炒作旨在市场预热 ， 蓄水蓄势。 根据目前的市场环境 ， 蓄水期不宜太长也不可太短 ， 以两个月为限。 蓄水蓄势期的关键在于一个 “ 炒 ”。  在派筹解筹期 ， 以 VIP卡购买和放号选楼的营销技巧 ，积累客户 ， 在开盘时形成人为的火爆热烈气氛。 关键在于一个 “ 势 ”。  开盘日活动将是禹州市全城瞩目的焦点 ， 强调 “ 开盘三天时间不对外售房 ， 办理 VIP客户购房 ， 其他市民只接受登记 ” ；开盘应引起地产界及全城轰动。  对于犹豫客户 、 潜在客户以及老客户联系的新客户 ，定期组织阶段性战役 ， 或某一公关活动 、 SP活动 ， 以阶段战役打成功率。 【 节奏分析 】 32 【 节奏说明 】 此营销节奏比 “ 内部认购 —开盘 —强销 —持销 —清盘 ” 更适合本项目 ，适合本项目的规模开发与推广。 33 二、形象导入期  筹备期 —— 注入全新观念 本项目有众多的优势可发挥 ， 炒作的题材也颇多 ， 如：目前禹州市房地产市场中绝无仅有的入户花园设计；成熟景观 ， 智能化设施；顺畅的交通；升值潜力等等 ，有着其它楼宇优越的 、 不可多得的优势 ， 以及本项目在户型 、 功能 、 配套 、 服务等方面超前设计 ， 都可以大造舆论 ， 也就是把本项目独特的精神内涵公诸与众 ，受众首先领略的文化 ， 所谓以情动人。 在内部认购期间 ， 视市场情况 ， 决定是否使用抽签认购的形式 ， 以在市场中迅速地制造热销的局面 ， 以为项目正式开盘打好基础。 该期应注重作好造势宣传 ， 可定期以软性新闻稿介绍项目周边之规划 ， 拖斯卡尼周边环境及项目的优点；发展商的实力等 ， 以加强客户对此项目之兴趣及认识。 34 导入期 —— 媒体宣传造势 邀请禹州市报刊 、 电台记者做专题报道 ——全新面貌展现。 35 ——“观心、观景、观天下 寻找心灵深处理想居所 炒作 ， 吸引目标客户的眼光 、 产生共鸣。 36 三、第一批开盘强势销售期 37  公开发售前期 ， 发放单页 ， 作好造势的宣传。  公开发售前夕以大篇幅广告发布有关信息 ，并组织促销活动。  利用现场营销中心包装展示楼盘的形象 ，并传递相关的信息。  户外广告牌 、 引导旗展示开盘信息 ， 吸引途经人士前来看房。  此时为实质性销售阶段，前期拖斯卡尼概念的宣传是使得拖斯卡尼成为全禹州市注目的焦点，而此时面临的主题是实惠，提价是一种假象或者是明升暗降。 38 四、第二批强势销售期 这段时间是整体销售上升最快的时期 ， 通过前期有针对的宣传推广的铺垫 ， 项目在市场中的形象和知名度已显示出来 ， 市场对本项目已形成了一定的认知度和信任度。 同时 ，现阶段工程进展较快。 推广方式与上第一批基本雷同 ， 同时吸取前一阶段的销售经验 ，在销售及推广细节方面继续做出修正。 在销售力度方面进一步加强 ， 并延续前期的广告浪潮 ， 但重点将放在对各阶段推广 、 促销活动的宣传上。 39 五、清盘期 在这段时间内 ， 我们力求的是利用春季黄金销售时段 ， 在最短时间内回笼资金 ， 完成本项目的全部销售工作。 40 第 五 章 广 告 策 略 41 最好的广告不仅富有创意，更有助于销售。 光有创意是不够的，广告应当比一种艺术形式更丰富；广告策略应是一种系统的营销策略。 广告的目的不在于发布有关。