瑞民雅居商住小区房地产开发可研报告(41页)-地产可研(编辑修改稿)

瑞民雅居商住小区房地产开发可研报告(41页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

条件。 3 项目投资的必要性 项目建设 是完成 公主岭市 “ 十 二 五 ” 规划目标的需要 《 公主岭市 国民经济和社会发展第十 二 个五年规划》明确指出，要 加快城市建设 ，突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。 近年来， 公主岭市市 委 、市政府 十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。 近年来， 公主岭市市委、市 政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造、西城 区延伸、东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。 城市固定资产投资 、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。 项目建设是促进 公主岭市 经济发展的需要 近年来， 公主岭市 抢抓 振兴东北老工业基地 ，经济社会持续稳定发展。 一方面， 公主岭市 以 两 园为主的聚集产业集群，以 公主岭市国家科技农业园区、公主岭市岭东工业集中区、 加工产业集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。 另一方面， 越来越多的农村人口 进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。 房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域 经济发展 的 需要。 项目建设是 促进 公主岭市 房地产市场 建设的需要 项目地段现有商业用房和居民住宅，由 于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高。 同时， 公主岭市 正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。 因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。 根据 公主岭市 城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活 与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。 该项目的开发建设，是 公主岭市 进行新城区改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。 第 三 部分 主要工程技术方案 1 工程技术方案 总平面布置 1） 规划设计理念 （ 1）以 公主岭市 总体规划为前提，注重 项目 与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。 （ 2）将整 个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造 旅游 都市的商业气息，丰富城市生活。 （ 3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出 “ 均好性 ” 的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。 2） 总平面布置 小区主出入口设在 公主大街 上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象， 使整个小区 有机 地 联系，融为一体。 3） 交通组织 根据用地特点和小区规模，设置 两 个出入口， 其中主出入口设在 公主大街 ，另一个 开向 旁边次干道。 小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。 车行道路简明便 捷，采用完全人车分流的交通组织方式， 小区内部不受机动车干扰，为儿童 、 老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。 4） 环境设计 灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。 绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。 结构与基础 1） 结构 根据建筑平面布置和使用功能的要求， 多层 楼建筑根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构。 本项目建议采用砖混结构。 2 基础 ） 建设单位未能提供相关的地质资料，项目的基础类型待相关资料确定后选定。 供配电 1） 负荷等级 本工程 多 层建筑 、 消防 的 用电负荷、生活给水泵和楼道照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。 2） 用电负荷 根据小区住宅类型，原则上 6KW／户的设计功率考虑， 大户型则按 8KW／户的设计功率考虑，公建按 80W/平方米 考虑。 3） 供配电系统 供电电源： 380V／ 220V 电源从市政 供电 管网接入。 4） 住宅配电 住宅电源从户外配电箱引入。 每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。 每套住宅单相进线设置电源总断路器 ， 并采用可同时断开相线和中性线的开关。 住宅进户线不小于 10 ㎜ 2，分支回路线不小于 ㎜ 2。 空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。 住宅的公共照明采用节能自息开关。 电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。 5） 应急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。 采用蓄电池作为备用电源。 6)户外供电及照明 户外高压电缆、低压电缆沿电缆 沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。 小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。 7)夜景灯饰照明 在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。 8)防雷接地 户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于 4Ω，供变压器中性点接地和避雷器接地。 区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。 9)弱电 住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。 每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。 电视、电话、网络管线必须到户。 住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。 在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。 弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。 给排水 1 给水 1)给水水源 本项目供水水源为城市自来水。 2)用水量 正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。 根据有关 规定，本项目日综合生活用水定额为 350L／人 日，设计人数为 3 人／户，用水时间按 24 小时计算，时变系数为。 浇洒道路及绿化用水定额为 2L／㎡ 日。 经估算，项目日综合生活用水量约为 90m3／日，最大时生活用水量为 120m3／小时。 浇洒道路及绿化用水量约为 10m3／日。 不可预见用水量按上述用水量的 10%计算，约为 22m3／日。 项目最大用水量约为 152m3／日。 3)给水系统 （ 1）室外给水系统 室外给水为生活、消防合一的低压制。 给水从 公主大街 市政给水管引入壹根 DN100 的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管网。 并根据消防规范设室外消火栓。 （ 2）室内给水系统 项目建筑 1～ 6 层由市政给水管直接供水。 4)消防给水 （ 1）消防用水量 室外消防栓 40L／ s 火灾延续时间 2 小时 室内消火栓 50L／ s 火灾延续时间 2 小时 自动喷淋 36L／ s 火灾延续时间 1 小时 （ 2）室外消防 室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。 室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。 （ 3）室内消防 室内设消火系统及自动喷淋系统 ，自动喷淋按中危险 Ⅱ 级设计。 设置场所为地下车库、商场、公建。 本工程集中设一处消防泵房和消防水池。 2 排水 1)排水量 生活排水量为约 120m3／日。 生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。 2)排水系统 (1）室外排水 本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。 室外粪便污水经粪池处理后排入。