瑞德房地产顾问阳光理想城发展定位报告(38页)-前期定位(编辑修改稿)

瑞德房地产顾问阳光理想城发展定位报告(38页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

板式 付款方式及优惠 无优惠 交房日期 08 年下半年 起价 / 均价 / 层差 均价 1440 元；起价 1630元；最高价 1800 元 目前销售率 90% 大环境配套 超市，商场，等 小区内部配套 车库， 1700 元 / 平米 主销户型 92 两 室两厅两卫 140 —— 160 三室两厅两卫 户型及各占比例 多层 已基本销售完， 目前在售的是两栋 7 层电梯房 客户来源 县城 职工，公务员 ，附近居民 等 主销面积 140 —— 160 三室两厅两卫 ； 92 两室两厅两卫 购买动机 自住，个别投资 项目劣势 大环境配套不 完善，交通不便 项目卖点 7 层电梯， 价 位适中 二） 市场 户型 分析 ： A、户型主要为三房和四房； B、均设有客厅和餐厅； C、户型基本设有双卫； D、户型结构主要为平层。 E、主力户型为三房； F、整体户型面积偏大； G、 所有客厅均带有阳台，部分主卧带有阳台，部分主卧带有八角观景窗； H、功能分区不合理，存在面积浪费现象等。 分析 ： ◆安平支柱产业发展迅速，市场经济活跃。 在安平做商品房开发，大有可为； ◆在理性消费渐成主流的今天三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品； ◆商品房市场在安平地区应有广泛的市场潜量； ◆三居室是当地人在选择居住产品时的第一需要； ◆从目前的收入水平来看，总房价在 1520 万的商品房是市场的主要可接受的合理价位； ◆开发商品住宅，符合县域规划政策； ◆目前全县房地产开发增长较快，竞争激烈初显端 倪； ◆产品同质化严重，从规划、设计、户型面积等多个方面来进行比较，总体市场亮点不多。 ◆产品设计、物业管理服务等综合质素较低，物业置业方向以居家型为主、投资型为辅。 ◆由于市场份额相对有限，整个县城市场竞争相对激烈。 研究区域特征挖掘市场 亮点、走差异化竞争路线，是本项目开发的成功所在。 ◆目前在售项目的产品同质化现象较为严重，价位适当、综合质素好的住宅项目比较缺乏。 结论： 随着消费者日趋成熟与理性，只有那些综合质素好、性价比高、个性鲜明、文化内涵丰富的房地产项目才可以在未来的市场上大受追捧，也就是说，只有真正符合市场需求且性价比高的楼盘才可以保持供不应求，在市场中永远占有一席之地。 第三章 项目的机遇和挑战 结合市场及竞争项目，做以下项目 SWOT 分析来看项目的机遇和挑战： 优势（ Strengths） A、地理位置： 位于城市东北板块核心区域 ， 地块居住、商业氛围 相对 成熟；交通便利， 配套完善。 B、周边环境：空气清新，无污染，上风上水。 C、地块形状：地块规整，利于景观规划及建筑布局。 D、交通环境： 裕华路、新盈大街、红旗大街环绕四周 ， 交通便利。 E、外部配套：外部生活配套相对完善。 F、正规产权，证件齐全。 弱势（ Weaknesses） A、客户对 高层住宅的抵触 心理（主要抗性）。 B、 开发规模较小，不利于长线冲击市场。 C、 容积率高，建筑密度大，不利于营造品质、高档、宜居的生活社区。 D、周边竞争项目较多。 不利于前期积累客户。 F、正规产权，证件齐全 ， 有效 减少客户前期顾虑。 机会（ Opportunities） A、 开发理念 ： 开发商教前置的开发理念，整合自身与策划、代理商的资源，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为安平楼市一道亮丽的风景线。 B、 市场 空间 ： 在政府大力发展特色产业政策的利好前提下，市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。 随着 城市支柱产业的快速发展壮大， 外来 人口的不断 壮大， 对于住 宅小区 的市场需求 将有一个持续成长的市场空间。 风险（ Threats） A、 目前安平房地产市场处于一个 高速 发展阶段，无论是产品还是营销手段、宣传包装成熟度均 有所提高 ，宣传推广竞争较激烈。 B、 安平房地产开发项目较多，客户置业可选择性多。 C、如果产品品质低下，利润增长点难以实现。 第四章 市场切入时机建议 一、入市原则 充分准 备原则； 完善推广体系成型； 符合销售季节； 服从公司经营战略、大政方针及资金实际运用能力。 二、入市条件 前期工作准备到位 A、项目总体定位完成 B、项目总体规划完成 C、项目景观规划完成 D、项目售楼中心完成 E、项目 VI 系统及切入市场活动宣传物料完成 F、营销策略确定及行销体系建立 三、切入时机建议 目前的项目地块要完成总体规划、景观规划、建筑方案、园林设计方案及相 关的施工图纸及营销体系等工作 ； 若 已经 完成前期的 所有 工作，那在 项目封 顶 时，样板间开放、售楼部开放，三管齐下， 此时项目入市， 结合专业的市 场推广造势和严密细致的营销控制，可以一举在市场造成轰动，为项目的销售打下良好的客户基础。 根据我公司对安平市场的初步了解，以及对近期市场严谨的再调查和分析后显示，安平市场的销售高峰期分为九、十月份和春节后两部分，因此，本公司对于该楼盘的入市时机有下列建议： 建议在 08 年 9 月份内部认购，集聚人气的基础上，快速回款；选择在 08 年10月份入市，以迎接下半年的销售旺季。 第二部分：产品部份 第一章 项目客层定位及需求分析 第一节 目标客户的定位 基于市场的分析，结合项目的地块条件，本项目目标客户以满足自 用的第一居所为主，以投资为辅的客户定位，细分如下： ◆政府公务人员（年龄： 35— 60） 政府各企事业单位职工、电信、金融、保险、电力、自来水等与政府垄断性资源相关行业性公司的个人所得税交纳是普通行业的 倍。 因此，这些中、高层管理人员所形成的群体对居住环境的改善反响热烈。 文化素质较高，非常注重楼盘的形象和小区品位以彰显自身身份。 ◆私营企业主（年龄： 26— 40） 随着市场经济的深化和细化和安平支柱产业的飞速发展，催生了一批已具规模、实力雄厚的私营企业主，其收入较高。 ◆县城以外置业人群 项目客户定位为城区 居民及周边富裕乡镇。 购买群体主要是有一定资金支付能力的企事业单位职工和个体工商业主。 主要诉求低套价及位于城区发展方向，以此展示出一个可轻松拥有的美好生活概念。 第二节、目标客户特点及 分析 客户群特点 ● 私营企业主 ◆ 年龄在 3550 岁左右，大多具有一定的文化教育背景，都是思维敏捷，心智聪颖 的 成功人士。 受传统观念的影响较少，对事物有独到的见解。 有激情，有自信，也有理性； ◆ 目标客户意识开放，注重居家品质和交通便利，由于工作比较紧张忙碌，对居住环境和物业服务都有较高的要求。 希望找到一个让其释放自我的 高水准、高品位的居住空间； ◆ 在事业上有所成就，荣誉感较强。 对新的生活方式保持浓厚兴趣，渴望以社会领先者形象出现，获得身份地位的认同感和荣誉感； ◆ 对所购物业的形象定位、品质塑造比较看重，通过置业来体现社会地位和价值。 ◆ 他们非常熟悉项目所在区域，他们的活动范 围经常在周边 1公里的范围之内 ◆目标客户群绝大多数不缺房，购房属于二次或多次置业。 ● 政府企事业单位公务员 ◆多为政府机关及效益较好的企事业单位的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。 ◆随着小孩的成长和生活条件的逐步改善，换房改善居住条件 的愿望越来越强烈； ◆年龄段集中在 35－ 45 岁之间； ◆有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务 ◆主要购买力在 18— 25 万，面积在 120— 150㎡之间，属二次置业； ◆注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高。 目标客户消费心理： ◆ 关注 位置 ◆ 关注 品质 ◆ 关注社区配套 目标客户对居住环境、社区整体形象、生活配套犹为关注，同时会较多考虑物业的升值潜力，然后是 价格、 房型、交通等其他综合因素。 ◆ 关注 户型 ◆一般不主动消费媒体， 购买决策主要受到家人影响；对项目信息了解 主要靠 口碑和人际传播。 目标客户需求 情况 为了更准确地把握市场目标客户需求，由专业调查人员对我市有购买能力的有效需求客群进行了细致的问卷调查。 调查范围：主要锁定国企、机关单位以及私营企业主等高收入行业。