琪翔置业星河御景商业地产项目可行性研究报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)

琪翔置业星河御景商业地产项目可行性研究报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

称号。 农业 樟树市土地肥沃，水源充足， 农业在全区占有十分重要的地位。 2020年全市粮食播种面积 ，粮食总产达 ,享有 赣中粮仓 的美誉。 1996年，列入全国大型商品粮生产基地。 主要粮食作物有水稻、大豆、玉米、红薯、小麦等。 经济作物主要有花生、芝麻、棉花、茶叶等。 作为柑桔基地，樟树的水果生产在全省占有重要地位，尤以柑桔闻名。 南宋宰相范成大曾赋诗 芳林不断清江曲，倒影入江江水绿 ，描绘樟树柑桔生产之盛况。 其中，柑桔优良品种 大红袍 是江西的传统特产，因其色红、皮薄、汁多、味甜而远销国内外，历史上曾获省政府 果树生产第一 红旗，并获国务院嘉奖。 此外，还盛产桃、李、柿、梨、板栗、柚、瓜、枣子等水果。 樟树的林业总面积 亩，占土地总面积 %。 全市有树种 54科 188种， 主要种类有：杉树、松树、杨树。 1995年始，列入中外合作江西省工业原料林基地。 樟树是全省食品工业的重点市，食品工业是樟树工业的主要支柱。 现有食品工业企业 68个，粮油加工企业 20个，形成了以酿酒、粮油、肉类、禽蛋加工为主的食品工业体系。 主要产品有白酒、饮料酒、饮料、大米、面粉、油脂及饲料等，其中特二、标一、标二、双竹粘等大米远销十多个国家和地区。 樟 树养殖业发达。 在传统养殖业基础上，近年来逐步向特种养殖、规模养殖发展。 肉用畜饲养以生猪为主，是全国肉类生产百强县市之一。 生猪，水禽生产已步入规范化发展轨道，中药材种植面积不断扩大，蔬菜基地初具规模，农业产业化龙头企业活力进一步增强，拥有省市级农业企业 7家和 12家。 农村基本设施建设逐步加强。 深入开展“五同五帮五入户”和“百企百单位千位党员支 持新农村建设”活动。 三、房地产整体市场分析 樟树市在发展经济的同时，也在迅速拉大城市框架，加快城市建设和房地产开发。 据悉，其将在现今老城区的西南面，规划建设新城中心区。 规 划范围东为药都路、府桥路，南为四特大道，西至福城大道，北至江西盐矿铁路专用线，规划用地 ，新城中心区的总体布局是集行政办公、商务金融、文化体育及生活居住四大功能为一体的综合性城市新中心，规划大桥南路及赣中大道城市主轴线两侧为城市大型公共设施，以行政中心、市政办公及水景广场构成中心区的中心，并以此轴线布局城市标志性建筑物和景观物。 樟树市房地产市场这几年，陆续推出了五洲花园、江南华城、香樟外滩、香格里拉、锦绣共和、水景广场等大型商住楼，整体销售都比较景气，特别是住宅市场处于供不应求的热销阶段。 相 对而言，沿街商铺旺销，只是专业市场化有些困难。 樟树市整个经济及整体房产市场向好，为我方项目及时上市创造了有利的条件。 同时也被其他开发单位看好，所以近年来陆续上市的项目也加剧了彼此间的竞争。 有鉴于此，我们必须在充分的市场调研和对本地块深入研究的基础上作出精准的差异化个性定位并相应采取颇具特色的营销推广手段打造本案在樟树市房地产市场的旗舰品牌，并迅速去化，演绎药都地产神话。 （一）樟树商品住宅开发现状及特征 商品房及土地集中供应量增长缓慢，市场供小于求。 樟树房地产市场近两年消费放量在 25多万㎡ /年，今年 住宅供应量也保持在 30万㎡以内。 到目前今年樟树市只有数个住宅项目在开发，这对于当前城镇人口规模 14万左右的樟树市而言，供给量基本偏小。 市场有待进一步激活， 同时市场潜力有待进一步发掘。 单一板块开发格局，未形成多区域竞争情况。 商品住宅主要集中在老城区，城郊（河西岸）未有项目推出；且因为房地产项目少、城区改造缓慢等因素，没有正式形成多板块竞争的格局。 房地产开发水平较为低下。 房地产项目宣传推广理念较落后，且受当地媒体影响力较弱限制，营销推广模式单一，对体验营销不够重视；目前市场上高档次楼盘屈指可数，大部分楼盘的配套不够完善，物业管理总体水平低，开发过程中轻视营造住宅园林绿化。 房价稳中有升。 樟树楼盘均价总体水平正常，目前从 1500元 /㎡至 2020元 /㎡不等。 因为商品房供应量相对有限，所以房价逐年上涨，但相对上涨幅度不大。 项目规划思路相对落后。 ※ 产品单体类型： 目前樟树楼市的住宅产品以多层占绝对主流，少量分布有小高层和高层建筑；产品类型相对单调，差异化创新产品较少 ，例如半架 空层、小户型、入户花园设计、两代居等设计。 ※ 建筑风格： 无突出特色，即使是泛滥的欧陆风格也难寻其踪迹，现有的几个项目主要以些简约现代风格为主，但也是形似而神不似，无法让人眼前一亮。 ※ 规划布局： 大多为兵营式排排座布局，空间形态单调呆板，天际轮廓线缺乏丰富层次感，空间布局多数规划有单一的中心园林与广场，其它则只有简单的宅间绿化形式，公共、半公共的空间组织形式落后，规划的均好性原则把握不到位，但近期新开发的部分少量项目，如清江花园、江南华城项目等在现代先进规划理念的引入方面有一定的进步。 三居室成为市场需求的主力户型。 90— 130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。 一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前樟树市的家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。 （二）住宅市场发展趋势 当地楼盘开发已趋向规模化、专业化、精品化方向发展。 日益加剧的市场竞争形势及外地具先进成熟现代房地产开发理念的投资商的引入，必将引进更符合现代人居模式的相关规划设计理念；当地房地产开发已逐步摆脱早期楼盘小规模开发模式，规模体量较大， 专业化程度高的大项目陆续出现， 如五洲花园、江南华城、新天国际、香格里拉等。 旧城改造明显加速，地块价值日趋提高。 当地经济水平的提高和城市化发展，有力地促进了旧城改造，同时，老城区成熟的配套设施及土地的逐步稀缺，将导致了土地价值日益提高，预示了本地房地产市场将出现新的变化。 随着城市建设步伐加快，城市格局框架的展开，二手市场激活程度的提高，估计近几年樟树消费放量仍将呈较高速度增长。 新理念、新手法的引入，加快了房地产市场的发展。 随着市场竞争加剧、消费理念的成熟及投资的多元取向等，此类因素将有力地促进房地产开发水平的提高；为实现项 目整体利益，开发商必将合理设计出多元化复合产品，以迎合市场需求的多元化，且在宣传推广等方面有较为明显的改观。 （三）周边楼盘分析 目前，项目周边楼盘主要有如下特点 小区房价：多层均价 1500～ 1700元 /㎡左右； 小高层均价： 1800～ 2200元 /㎡ 购房客源：以本地购房群体为主，外来购房者比重较小 主力房型：以 3房 2厅为主，面积在 110㎡左右 主力总价： 25万元 /套 畅销户型：总价低的中档房型较受追捧。 楼盘规划：规划较具特色，小区景观美化等环境设计较好的楼盘 较受消费者欢迎， 尤其受高水平收入者的追捧。 开发周期：以分期开发为主 销售周期：楼盘的销售周期偏长，一般都在一年半以上 住宅商铺：基本上为沿街店面，大多数楼盘为单层商铺 且小面积商铺推出居多。 宣传推广：观念落后、手法简单、效果不甚理想 （四）商住 /住宅项目楼盘个案调研分析 1）香樟外滩 位 置： 项目位于樟树市赣江边沿江路与昌樟高速交汇处， 60亩，为商住两用项目。 定位广告语： 香樟外滩地王商圈 住宅基本档案： 销售情况：一期 200套住房已交房； 优惠折扣：一次性付款 97折，按揭 99折优惠。 物管费： /㎡ /月； 商铺基本档案： 售价：一般在 4800～ 5800元 /㎡； 层高：一般为 4～ 6米； 开间：一般在 3～ 5米； 进深：一般在 14米左右；。