某房地产集团公司内部管理制度汇编(89页)-地产制度(编辑修改稿)

某房地产集团公司内部管理制度汇编(89页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

发用地信息 项目开发申请 可行性论证 可行性报告 总经理审定 公司内部立项 报批计委立项 董事会审定 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 第二章 房产项目开发程序及实施细则 一、 根据上级管理部门审定的工程项目，由投资策划部编制投资建设计划，上报市计委办理建设计划手续。 二、 投资策划部到勘察设计院购买用地区域地形图，请该局有关人员进行现场勘察，对有关技术数据进行核查、 标注。 三、 由投资策划部负责编写规划用地申请，报规划局并填写有关文件，请规划局用地处派人查看现场。 四、 办理规划蓝线图（动迁蓝线） 、 规划用地许可证 、 建设用地许可证 、 规划设计条件等手续。 五、 蓝线办理完毕，到市土地管理局办理土地使用证，签订土地出让合同，与土地局有偿科谈判（尽可能降低地价），交纳土地有偿使用金。 六、 领取拆迁申请表，公司报表，填写、办理拆迁许可证。 召开拆迁户动员大会，丈量拆迁户房屋土地面积，上报安置办法，办理拆迁手续具体程序。 七、 拆迁完毕后，由市拆迁办给返红线证明，取得市拆迁办给市规划局的通 知，市土地局給市规划局的通知，附蓝线图、等办理建筑红线。 八、 由投资策划部委托勘察设计单位，对项目进行全面勘察规划，编写开发项目工程的初步设计及整体造价估算。 九、 由投资策划部持取得的红线图等手续到计委申报年度投资计划，并办理投资许可证。 十、 对应纳税工程项目，由投资策划部协助财务部办理向市税务局申报投资方向调节税。 十一、 由投资策划部将取得各种手续和许可证进行整理移交工程部办理单体设计、施工许可证和行政办存档。 十二、 工程项目前期开发工作流程（图） 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 附图一： 工程项目前期开发工作流程 编制投资发展计划 投资策划部 计 委 审批建设计划 勘察设计院 购用地区域地形图 规划局 办蓝线手续 办蓝线手续 办土地出让手续 拆迁办 领取拆迁许可证 计 委 办理红线手续 勘察设计院 工程勘察设计 办投资许可证 税务局 投资方向调节税 建 委 办施工许可证 土地局 投资策划部 整理各项手续 工程部 委托设计、施工许可 招标办案 招 标 存档 规划局 行政办 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 第三章 合同管理制度 第一节 总 则 一、 为不断提高公司的管理水平，运用法律手段管理经济，维护公司的合法权益和最高信誉，杜绝合同纠纷，根据中华人民共和国“合同法”等有关法律规定，结合公司实际，制定本制度。 二、 本制度的合同指公司签订的及公司部门代表公司对外签订的所有经济合同、协议、保证书。 三、 合同是法人之间为实现一定的经济目的，明确相互权利和义务关系的协议。 在本公司的经营范围 内，凡对外发生经济关系，应一律依法订立经济合同。 四、 本公司所有经济合同的订立需按规定的程序审核，由审核人员发表审核意见并修订后，由公司法定代表人授权合同签订人员进行合同签字。 重大的经济合同经董事会通过，由法定代表人签署。 五、 本公司对外签订的一切经济合同，必须严肃谨慎，全面完整、合理合法，不得有损害本公司经济利益的行为。 第二节 合同的订立 一、 订立经济合同必须遵守国家法律，必须符合国家政策和本公司有关规定，必须做到平等互利，协商一致，等价有偿的原则。 二、 订立合同必须采用国家制定或公司规定 的正式范本合同。 三、 各类合同的签订须要求对方出具营业执照原件或复印件、资质证书，掌握对方的法人资格，资信情况，审查对方承办人员有无代理权及代理权限，对不具备条件的签字人员，不得认可其在合同上的签字、盖章。 四、 订立书面经济合同文本应至少一式四份，两份正本，两份副本，契约双方各执两份。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 五、 公司对外签订的任何一种经济合同，其内容都应具备以下主要条款： 标的 (货物、劳务、工程项目等 ) 数量和质量 价款和酬金 履行的期限，地点和方式 违约责任 法定代表人或负责人签字和盖章 六、 公司对外签 订的合同用货币履行义务时，除法律另有规定外，必须用人民币计算和支付。 结算付款时除国家在规定的范围内可使用现金外，一切都必须通过银行转帐结算。 七、 订立经济合同，必须遵守国家法律，条款齐全，语言明确无误，形式合法，除即时清结业务外，一律采用书面形式条款化，以利于合同的约束和执行。 八、 合同订立后，即具有法律约束力，在无异议的情况下，双方当事人必须全而按约履行，严格遵守。 九、 遇有不可抗力或其他原因，使经济合同不能履行，或不能完全履行时，应在征求法律顾问意见后，向对方提出变更或解除合同的建议，并及时通报公司有关 领导和财务部门。 十、 凡对外签订的经济合同在订立、履行，变更或解除时发生争议和纠纷，当事人和主管部门应及时通报公司有关领导和财务部门。 十一、 签订经济合同，必须经法定代表人或其授权委托的代理人签字，并加盖合同专用章方能生效。 十二、 代理人被授权委托的管理 代理人必须在取得“法人授权委托书”后，方可在授权范围内，以法人的名义对外签订合同。 凡法人授权委托的代理人，必须具备“合同法”及有关法律的相关知识，经资格审查后，由法定代表人签发授权委托书。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 凡超越代理权限或未经授权私自以法人名义对外签订的合同 ，为无效合同，由行为人承担由此产生的一切后果，并视其情节轻重，追究行为人和主管领导的经济责任和行政责任，触犯刑律的，依法追究刑事责任。 法人委托书分为期限性授权和一次性授权，期限性授权期限为一年，如需要也可进行一次性授权，合同签订完毕后，委托书自动失效。 十三、 公司对外签订的一切对外经济合同，都必须向财务部门备案，合同签订两日内必须将合同原件一份报财务部，未经报财务部备案的合同，其合同的经济支出，财务部有权拒绝付款，由此造成的损失由合同签订当事人及该部门全部承担。 第三节 合同的审核 一、 公司对外签 订的合同必须经部门审核、公司内部法律审核、财务商务审核程序后方可对外签订。 二、 合同的审核程序 经办人员，明确合同双方和合同类别 承办部门负责人审阅合同内容，标出约定不明和欠缺之处，提出修改意见。 公司内部法律人员对合同条款的合法性进行审核，提出修改意见，经修改后，在审核登记表上签字。 财务部对合同的商务条款进行审核，提出修改意见，经修改后在审核登记表上签字。 总经理审阅合同，在登记表上最终签署是否同意签订合同。 三、 合同审核内容 审查合同是否遵循“平等、自愿、公平、诚实信 用、等价有偿”的基本原则。 审查合同是否具备“名称、标的、数量、质量、价款或酬金、履行的期限、地点、方式、违约责任、付款方式、争议解决等基本条款，并可参照合同范本进行具体审查。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 审查合同双方权利义务的约定是否清楚、规范、是否符合逻辑、是否存在模棱两可表述含糊、前后脱节的情况。 合同的签订是否按照公司要求的内容签订。 在不违背法律基本原则的前提下，在合同中尽量争取对我方有利的约定。 四、 因审核人员故意或重大过失，使合同审核失败，或造成明显错误，因此造成损失的，承担相应的责任。 五、 本公司对外签 订的合同一律由办公室负责编号并登记，记录合同编号与合同名称。 部门在对外签订合同时，一律使用已编号的合同范本对外签订。 六、 公司对外签订的一切对外经济合同，都必须及时备案归档，合同签订两日内必须将合同原件分别报财务部和办公室归档。 业务部门留合同复印件。 七、 办公室对归档的合同需进行核对，核对编号是否正确等，由专人负责记录并存档。 八、 本制度自下发之日起执行。 第四章 工程招标及工程设备、材料采购招标办法 第一节 总 则 一、 为加强我公司工程招标投标管理，保障工程质量，提高投资效益，根据国家有关法律、法 规与新疆特变电工股份有限公司相关规定，制定本办法。 二、 本办法规定了公司有关人员在进行工程招标工作中应遵循的行为规范，适用于工程招标的全过程。 三、 按照有关规定凡由我公司进行发包的各类建设工程施工均按本办法实行招标或议标。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 四、 招标小组是房地产公司管理工程招标工作的职能部门，负责工程招标的具体组织和实施。 五、 本办法中新疆特变房地产开发有限责任公司 (简称公司 )为招标单位 (招标人 )，投标单位和中标单位分别简称为投标人、中标人。 第二节 招标方式及一般程序 一、 工程招标应根据其性质、规模、复杂程度及其他条件 采取下列方式： (一 )、 公开招标：对符合资质条件的投标人不限制数量，有意投标人均可参加投标； (二 )、 邀请招标：邀请 3 家以上符合资质条件的单位参加投标： (三 )议标：邀请 2 家以上符合资质条件的单位进行投标协商谈判。 二、 所有工程应当采用公开招标或邀请招标。 三、 工程招标的一般程序 (一 )、 依据计划， 100 万元以下工程需要由总经理办公会通过， 100 万元以上工程招标需经房地产公司董事会通过后方可招标。 (二 )、 建立招标小组，小组成员至少有两名股东代表或相关部门人员，委托招标代理公司进行招 标的，我方也应成立招标小组； (三 )、 确定评标方法和标准、编制对投标人的资格预审文件、招标文件和标底； (四 )、 发布招标公告或发出招标邀请书： (五 )、 对投标人进行资格预审，向符合条件的投标人发出招标通知书；向合格的投标人发售招标文件及设计图纸、技术资料、设备清单等； (六 )、 组织投标人踏勘现场，对招标文件、设计图纸、技术资料、设备清单等进行答疑，形成文字纪要； (七 )、 投标人递交投标文件； (八 )、 召开评标会议，审查投标文件； (九 )、 依法组织评标， 选择中标人；发出中标通知书： 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 (十 )、 与中标人签订合同。 四、 工程招标流程 (图 ) 招标申请 投标资格预审文件 编制 招标文件的编制 资格预审通告、招标通告 资格预审 发放招标文件 勘察现场 标前会 投标文件的编制与递交 工程处标底价格的编制 开 标 评 标 定 标 合同签订 招投标管理委员会 工程部财务部 招投标管理委员会 副总经理 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 第五章 工程概 (预 )算、决算管理制度 第一节 施工图预算编制管理办法 一、 编制时间依据工程项目大小而定，大型工程七天到十天完成，小型工程三天内完成。 二、 编制的预算书及工程量计算书最少一式三份，一份留存备查，另二份分别报送财务部和行政办。 三、 以材料分析作为工程项目的总体材料用量，并根据工程进度计划，列出进场计划表，报财务部一份。 四、 编制 要求：字迹工整、数据准确、认真仔细、发现并提出图纸中存在的问题。 五、 对编制工程预算的内容进行详细说明、作为预算书附件随之报送。 六、 如其他部门需查阅上述资料，需报总经理批准。 七、 施工图编制程序 (附 ) 工程部提交设计图纸及图纸交底资。