某房地产集团20xx物业公司制度流程汇总(74页)-地产制度(编辑修改稿)

某房地产集团20xx物业公司制度流程汇总(74页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。 （ 6）监视电 梯运作，守听电梯内警钟及对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯乘客及工程维修部联系。 （ 7）发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。 （ 8）当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，应立即通知班长到现场查看，争取把事故消灭在萌芽状态之中。 （ 9）值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品，室内应配有手持灭火器材，消防扳手，消防斧，消防头盔等消防器具。 保安员交接班标准作业制度 （ 1）值班人员必须按照规定的轮流值班表，提前 15 分钟集合，有该班领班负责接 班工作， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 准时接班，交班人员延长 15 分钟下岗，交接班时间为 15 分钟 ,未经上级主管批准不得私自换班、替班。 （ 2）接班人员因故未能按时到岗时，交班人员应继续坚守岗位不得自行下岗，并应及时报告上级主管。 在接班人员到班或上级主管作出决定后，交班人员方能离开。 （ 3）当交接班时，遇有紧急情况发生或在事故处理的过程中，不能进行交接班，可在交班人员主持下，接班人员协助完成工作，待事件处理得出结论，或上级主管作出决定后，交接班方可进行。 （ 4）交接人员应做到“ 三交 ” ， “ 两查 ” ， “ 三清楚 ”。 a、 交本班工作情况；交各种异常情况；交上级的指示； b、 查值班记录，查所接岗位现场情况； c、 本班情况清楚；交接问题清楚；物品、器械清楚； （ 5）交接班人员必须在交接班记录上签字，此时接班人员对所接岗位的安全负全部责任。 （ 6）禁止交班给有病、情绪不正常或醉酒的接班人员，并应立即将此情况报告上级主管。 严禁上班饮酒。 保安部夜间查岗制度 （ 1）集团人力资源部、办公室、物业公司经理可随时抽查，保安部经理和保安主管为专职夜间查岗人。 （ 2）主管每周至少检查两次 ,其余检查人检查时间由各部门自行安排。 （ 3） 检查时间为每晚 22： 00凌晨 6:00期间 ,并认真填写《保安部岗位检查记录》 ,受检人须当场签名。 （ 4）检查部位为社区所有岗位（保安、消防监控等）。 （ 5）每周一早会 ,由查岗人将上周《保安部岗位检查记录》交物业公司，并对上周查岗情况作简单评述。 停车场管理工作标准作业制度 （ 1）车辆进入停车场 a、当有车辆驶进停车场时，应迅速指引车辆慢行，安全地停放在指定的车位上， 没有固定车位的车辆不得让其停放于固定车位上。 B、提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。 （ 2）巡视 a、每半小时或临时详 细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在《停车场值班记录》上做好记录，同时报告上级领导处理。 b、清点停车场内车辆，随时和大门岗保安员取得联系，以核对车辆数量，确保安全。 c、发现无关人员或可疑人员到停车场要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行处理。 d、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告领班及时处理，避免交通意外事故的发生。 e、每班至少检查一次灭火器等消防 (或者防盗 )设施，发现异常情况在《停车场值班记录》上做好记录并及时上报 ，立即处理。 f、协助清洁工维护好停车场内清洁卫生，保持停车场整洁。 （ 3）车辆离场 当有车辆离场时，应仔细核对出场之车辆和驾驶员 (车主 )，若对出场之车辆和驾驶员有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再有礼貌地盘问，若是车主的亲友 (和车主联系认可 )，并有驾驶证应放行，若盘问时发现有问题，应立即扣留车辆，并及时通知领班和巡逻保安，机警地做好应对准备，以防不法分子盗车行凶。 保安部突发事件应急预案 突发事件处理的标准作业规程 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1）处理各类突发事件的基本原则 第一：快速反应原则 : a)当值保安 /领班接警后 :1 分钟内到达突发事件现场。 b)保安部主管在当值时接到突发事件报告后 :1 分钟内到达突发事件现场。 c)保安部主管在休息时接到突发事件报告后 ,10 分钟内到达突发事件现场。 第二：统一指挥原则 : a)处理突发事件由主管经理负责统一指挥。 b)在特殊的情况下 ,由保安部经理负责统一指挥。 c)保安部主管协助指挥突发事件的处理。 第三：服从命令的原则 : 保安部领班需无条件服从保安部主管的命令 ,并负责对突发事件的处理过程作详细记录。 第四：团结协作原则 : 保安部作为突发事件的处理部门 ,行使公司赋予的指挥权和处理权 ,公 司任何部门或个人不应干预。 在保安部作出突发事件处理决定时 ,各相关部门均应团结一致 ,紧密协作 ,配合保 安部处理好突发事件。 灭火应急方案 （ 1）灭火应急方案的内容 a、消防中心接警后迅速辨别火情大小，及时通知保安主管及经理，并判断火情是否在消防控制中心能力范围内，如火情过大应立即拨打火警电话 119。 通知当值所有保安立刻赶往现场进行必要的扑救，以最大限度减少人员伤亡及经济损失。 b、由消防中心通过消防广播、警铃、电话等方式及时通知社区内其他人员，由在场主管领导对人员进行疏散 ,并确定疏散路线 ,严密组织，细致分 工。 c、消防中心必须做出如下反应：启动水泵。 组织人员使用水枪、运送灭火剂、灭火器材，启动排烟窗、防火门、安全口、空调口 ,启动送风排烟机械设备。 d、在场人员划分出警戒区域 ,指导无关人员、车辆撤离现场 ,消除路障，确保消防通道的通畅，以便消防车的进入。 清走易燃易爆物品至安全地点 (2)起火后，灭火自救行动时间要求 : 项目内容 完成项目的时间要求（分钟） 起火后至实现时间（分钟） 接警确认 保安经理到场 物业公司领导到场人做出决定 消防中心实施 首批力量到场 向住户通报疏散 引导住户疏散离开本层 灭火准备 启动防、排烟设备 防爆 现场警戒 其他突发事件应急预案 （ 1）盗窃 ①保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时 ,立即用通讯器材 (对讲机或电话 )向保安部主管 /领班报告现场的具体位置 ,然后留在被盗窃现场 ,或迅速赶赴被盗窃现场 ,维护现场秩序 ,保护现场 ,禁止一切人员进出现场。 ②保安部主管接报告后立即用通讯器材指挥调遣保安员对现场进行 保护 ,并迅速赶赴现场指挥。 到达现场后视情况向上级领导汇报，了解案情及相关资料 (询问笔录 ),根据案情需要作出布置： — 向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向； — 保安部主管将了解的案情及收集资料进行记录； — 保安部主管将了解的案情及收集资料进行分析总结后向主管经理汇报、请示作出进一步工作指示。 ③主管经理收集有关资料及信息后 ,根据案件损失及影响的大小向公安机关或总经理报告案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 情。 （ 2）打架斗殴 ①保安员在巡逻中发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时，应立即通知监控室拨打110 或当地派 出所电话，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。 同时 ,保安员应立即用通讯器材向保安主管报告具体位置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围，将现场围观的人员隔离或劝离现场 ,维护现场的道路交通秩序 ,保护好现场；将因打架斗殴造成伤亡的人员 ,视其伤势的轻重送医院抢救。 ②保安部主管接报告后 ,立即用通讯器材指挥调遣现场附近的保安员和当值机动保安员对现场进行保护 ,并迅速赶赴现场指挥，与当值保安领班联系 ,要求保安领班对现场进行保护，配合公安人员进行必要的调查并将收集的资料及作出的工作布置向经理汇报、请示作出进一 步的工作指示。 （ 3）中毒事件 (如住户煤气、食物中毒等 ) ①保安员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时应立即用通讯器材报告保安部主管 ,并留在现场或赶赴现场切断毒源 ,使毒源不再继续扩散 ,疏散现场周围的围观者。 ②对煤气中毒者 ,尽快将中毒者撤离现场 ,将中毒者移到空气通畅处 ,松开衣扣和腰带 ,并尽快送往医院抢救，对其他类别的中毒者 ,应尽快将中毒者撤离现场 ,消除口腔异物 ,维持呼吸通畅 ,注意保温并立即送往医院抢救。 ③将中毒人员的人数、地点 (现场的具体位置 )及已做的抢救措施报告给保安部主管。 ④保安部主管接到报告 后 ,立即调遣人员支援 ,并报告主管经理并迅速赶赴现场参加抢救；调查中毒的原因 ,核准毒源是否确已切断 ,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡并亲自护送中毒者到医院抢救 ,并将抢救情况及时报告上级领导。 （ 4）台风、水浸、火灾等自然灾害事故 ①保安员遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时要及时通知或协助住户做好防风措施 ,协助工程部对水浸的疏导排泄工作。 协助消防管理中心对火灾的救援灭火工作。 ②防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时 ,伴随的犯罪行为的发生。 保安部主管接报后立即调遣、指挥保安部的所有保安员支援其他部门处理各类灾 害事件。 （ 5）其他突发事件。 其他突发事件的处理服从公司统一调度和布置。 保安部物品使用管理规定 保安部服装管理规定 为了加强保安员服装的管理 ,树立良好的保安形象和企业形象，公司决定对保安服装做如下规定 : (1)服装等物品的使用期限 ①根据公司管理要求，保安部统一购买并造册登记，入职时每位员需向公司交纳 300元服装押金。 ②保安员进公司的第一年发冬夏装各一套 ,迷彩服一套，每套服装使用期限为 24个月。 ③帽子使用期为 18个月 ,腰带使用期为 24个月 ,领带 使用期为 6个月。 (2)离职时交还物品 ①保安员离职时 ,保安服装和标志物 (肩章、臂牌等 )须交回公司。 ②离职时应交回腰带、帽子及领带 ,如不交回或有损坏者 ,照价赔偿。 ③离职时如工龄满两年退还全部押金，一年以上两年以下者视具体情况扣除服装折旧费，不满一年者不退还押金。 (3)着装及换装时间规定 ①每年 5月 1日和 11月 1日为保安夏冬装换季时间 ,如有特殊情况 ,视当时情况而定 . ②冬季进公司的保安员 ,暂不发给夏装 , 夏季进公司的保安员 ,暂不发给冬装 . ③上岗必须按统一规定着装 ,保持服装整洁 ,下岗后不得着装外出，服装整齐悬挂 . 对讲机使用管理规定 (1)对讲机及其配 套之电池、充电器等 ,统一由公司指定专人购置，造册并做好发放记录和运行状态记录。 (2)对讲机是使用人执行任务的工具 ,使用人必须保管好 ,使用好 ,不得损坏或遗失。 发生丢失或损坏 ,责任人照价赔偿（下同）。 (3)对讲机只供使用人执勤时使用 ,严禁转借他人 ,严禁个人携带外出。 (4)对讲机要严格地按规定频率正确操作 ,严禁使用者私自乱拆及私自乱调其它频率。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (5)对讲机的使用应严格按照产品使用说明书的使用方法进行使用。 禁止与其它物体撞击 ,禁止提天线吊拿对讲机。 (6)做好对讲机清洁保养工作，每天必须清洁外表一次，保安部 主管可不定期抽查，记录抽查结果。 (7)保安员交接班时 ,必须做好对讲机的交接验收工作 ,并做好记录。 以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题 ,追究责任。 如某班交接验收工作不负责任 ,而通讯器材发生遗失或损坏 ,则直接追究该班交接人的责任。 (8)充电器由保安部统一保管和使用，当对讲机电池电量用完后，交与保安部领班，由领班负责充电工作。 领班必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的使用方法使用。 (9)对讲机发生故障，应及时报告保安部，由保安部负责修理。 任何人员不得自行修理，如有违者，追究由此所造成的所有责任。 执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏要及时报告保安部，保安部调查做出处理，逾期三天未上报者，责任自负。 警械使用管理规定 (1)警械警具统一由公司指定专人。