某房地产开发贷款项目评估报告doc79-地产综合(编辑修改稿)

某房地产开发贷款项目评估报告doc79-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

低， 2020 年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损 644万元。 公司开发的“”项目于 2020年 12 月 28 日才正式开盘，公司 2020 年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2020 年 9 月末利润表进行分析。 从结构上分析：企业 2020 年 9月的期间费用为 862 万元，占整个销售收入的 %。 结合企业销售情况分析，由于 “” 项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止 9月公司已销售房屋接近 50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。 从比率上分析，公司的销售利润率为 %（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为 %（行业优秀值）、利息保障倍数为 （行业优秀值）。 从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。 此资料来自企业 六、现金流量分析 下表是企业近三年的现金流量表（单位：万元）： 项目 行次 金 额 2020年 2020年 2020年 9月 一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762 现金流出 3 16002 14382 19610 经营活动产生的现金流量净额 4 16002 7940 16152 二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13 现金流出 7 0 137 24 此资料来自企业 投资活动产生的现金流量净额 8 10 137 11 三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2020 现金流出 11 0 1848 16398 筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152 14398 五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744 企业 2020年、 2020年、 2020年 9月现金流量均表现为净流入，说 明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。 七、信用状况评价 该公司至评估基准日在银行有短期借款余额 9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表： 项 目 存款 贷款 备 注 此资料来自企业 工行支行 557 7000 11月份还款 1100万元，无拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2020 无拖欠本息 营业部 92 0 银行 1001 0 纳税专户 130 0 合 计 2240 9000 经我们在人行查询系统查询，四川 房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好， 2020年贷款卡年审时，被中国人民银行分行营业管理部指定的资信评估机构评为 AA资信等级企业（详见附件）。 八、企业前景评价 四川房地产有限公司作为集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。 该公 此资料来自企业 司开发的第一个项目为“”高档住宅小区。 “”于 2020年 8月正式开发，2020年 12月 8日正式开盘发售，在近 1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“ ”业已取得近 （按实际到帐计算）的销售佳绩。 因此四川根植于这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。 第三章 项目建设条件评价 一、 项目建设必要性 “”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区乡永兴村三、四组（村）二环路内侧 400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。 其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。 该项目总占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑总面积 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（其中销售面积 95,118 平方米，赠送面积 16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 项目规划设计有 52 幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在 160平方米到 298平方米之间，共 403 套。 项目容积率 ，绿化率 53%。 四川房地产有限公司依托 此资料来自企业 这个强大的母体和借用多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“ ”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是集团决心在成都树立的样板工程。 成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。 随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。 同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。 二、项目建设内容、规模和建设方案 根据成都市计划委员会 对“”项目建设规模申请的批复，该项目总占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑总面积 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可销售面积 95,118 平方米，赠送面积 16,044平方米），会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490平方米，配套用房 620平方米。 该项目设计开发修建 52 幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在 160平方米到 298平方米之间，共有住宅 403套，项目容积 率 ，绿化率 53%，户型和面积为： 建筑套型 建筑面积 户数 占比例 此资料来自企业 联排别墅 A 225 10 % 联排别墅 C 239 137 % 联排别墅 E 264 164 % 联排别墅 L 298 8 % 双复式别墅 N1 160 42 % 双复式别墅 N2 185 42 % 合计 403 100% 该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下： “”项目定位为高档，由 47 栋三层联排别墅、 5 栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达 53%。 此资料来自企业 小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。 小区外围共提供 60 个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。 “”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架 结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。 小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。 整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。 小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入 户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。 三、项目实施进程评价 该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有： 此资料来自企业 成都市计委：成计投资 [2020]449号“关于四川房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发原商品住宅项目建议书的批复”； 成都市规划局：成规管 [2020]第 1845号《定点通知书》； 成都市计委：成计投资 [2020]272号“关于四川房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”； 成都市国土局：成国土锦 [2020]出让合同第号《国有土地使用权出让合同》； 成都市规划局：成规管 [2020]第号《建设用地规划许可证》； 成都市国土局：成国用 2020字第号《国有土地使用证》； 成都市规划局：成规建管 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 成都市规划局：成规建管 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 成都市规划局：成规。