某房地产公司项目开发业务管理办法(32页)-地产制度(编辑修改稿)

某房地产公司项目开发业务管理办法(32页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

部） 拟定开发节奏。 （二） 资产经营部 区域市场调研（ 10天，项目投资立项 批准 后开始执行） 项目所在商圈或临近商圈现状调研 和同期操作商业地产项目调研。 第 九 条 土地购置前期深度市场调研 一、开始条件： 项目可研前期市场调研完成后 （项目投资批准后） 二 、标准时限：项目可研前期市场调研完成后开始执行，土地竞买资格取得前完成。 （ 15天） 三 、工作成果：市场 深度 调研报告 四 、 所涉单位 ：营销策划部 、 发展部 、分子公司开发部 五 、工作事项 （一） 营销策划部 区域房地产市场基本状况调研 区域房地产市场基本状况包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。 区域基础配套现状调研 项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物以及其他配套等。 项目区域市场需求问卷调研 （市场调研问卷模板参考附件三） 区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计： ① 需求意向：需求区域、单价、总款等 ② 产品 需求偏好：建筑形态、内部结构、户型、面积、功能格局、产品配套等 ③ 人群特征：年龄、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭收入、置业目的、居住区域等 出具市场调研统计数据与市场调研报告 （市场调研报告模板参考附件四） ① 调研目的和内容的说明； ② 调研方法说明； ③ 调研数据统计与分析； ④ 项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议； （二） 发展部 协助进行土地购置前期市场深度调研 第十条 项目启动前期市场深度研究（ 30天） 一、开始条件：土地取得后 二 、标准时限： 30天。 三 、工作成果：项目定位 报告、项目建议书 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 9 页 共 32 页 四 、 所涉单位 ：营销策划部、资产经营部、项目委员会 、 前期规划部、发展部、工程管理部 五 、工作事项 ： （一） 营销策划部 区域市场深度研究分析（ 30 天，土地取得后开始执行） ① 区域市场供需及特征分析：产品供给量、产品特征、需求状况和客户群特征等。 ② 区域市场价格及特征分析。 ③ 区域市场典型个案分析。 项目 定位报告及项目建议书 的拟定和上报（ 15 天，土地取得后开始执行） ①撰写项目定位报告 （项目定位报告模板参考附件五）。 ②撰写项目建议书 （项目建议书模板参考附件六）。 项目建议书一般包 括项目户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等方面。 ③向项目评审委员会提交项目定位报告和项目建议书。 （二） 资产经营部 确定项目商业拟选的业态种类和数量（ 10 天，土地取得后开始执行） 通过行业发展状况分析、消费需求分析确定项目可开发商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量。 协助完成项目商业部分业态选址与数量确定 （三） 项目评审委员会 项目 定位报告及项目建议书 审批（ 15天） （四） 前期规划部 根据控规指标提供产品类型建议，并协助项目产品定位。 （五） 发 展部 协助营销策划部确定项目的市场、客户、产品、价格的基本定位。 根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。 （六） 工程管理部 对项目材料选择、工艺、工法以及项目设计组织等方案提出建设性意见。 第十一条 项目亮相前准备（ 192天） 一、开始条件： 项目启动后 二 、标准时限： 192天。 三 、工作成果：项目亮相阶段准备工作 四 、 所涉单位 ：分子公司营销部、项目部、项目评审委员会、分子公司人力资源部 、 分子公司总工办、分子公司财务部、综合办、资产经营部、营销策划部 五 、工作事项 （一） 分子公司营销部 外部资源确定（ 60 天，项目启动后开始执行） 广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确定。 销售道具准备（ 192天，项目启动后执行） ① 概念版房型手册（ 30天，项目亮相前完成） ② 销售大厅（ 192天，项目启动后开始执行） 内外设计、修建和装饰，外部指引系统包装，包括有工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 10 页 共 32 页 指示牌、资料架、展示牌等。 ③ 样板间（ 120天，项目公开认购前完成） 设计、装修、环境指示系统说明，样板间设置类型视项目情况确定，样板间建设条件不具备时应提前向公司请示并 说明情况。 ④ 沙盘及户型单体模型（ 90天，项目亮相前交付使用） 制作单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制作，及其在销售案场的布置。 ⑤ 印刷品设计制作 (30天，图纸设计完毕且外部资源确定后开始执行 ) 概念楼书、房型图、 DM单、宣传海报等。 ⑥ 项目周边重要道路设置醒目指示系统（ 30 天，项目亮相前完成） 项目联动工作准备（根据项目情况具体安排） ① 分卖场设置（ 60天，项目亮相前完成） ② 看房车的配备和包装。 （项目亮相前完成） 项目 CIS体系拟定（ 30 天，项目亮相前 75天完成） 项目案名、组 团名称、核心推广理念、项目 logo、 VI 系统及延展方案等。 项目销售人员招聘、培训（ 90天，项目亮相前完成） ① 项目销售人员招聘、培训资料准备（ 60天，项目亮相前 30天完成） ② 项目销售人员培训（ 30 天，项目亮相前完成） 项目整体营销推广方案 （项目营销推广方案模板参考附件七） 的拟定（ 15天，项目亮相前 45天完成） 项目亮相方案 （项目亮相方案模板参考附件八） 的拟定（ 15 天，项目亮相之前 30天开始执行） 项目亮相前期铺垫宣传（ 30 天，项目亮相前 30天开始执行） 以密集型企业、产品卖点和软文性 广告等为主。 项目亮相前期客户电话接待（ 30 天，项目亮相前期铺垫期） ① 开通项目销售电话（项目亮相前 30 天完成）； ② 接受电话咨询 ③ 来电客户信息登记 （来电客户信息登记表模板参考附件九）。 （二） 项目委员会 项目方案、计划的审批 ① 项目开发时间计划审批 （ 15 天， 收到项目开发时间计划后开始执行） ② 项目 CIS体系方案审批 （ 15 天 ，收到项目 CIS体系方案后开始执行） ③ 项目营销推广方案审批 （ 15 天 ，收到项目营销推广方案后开始执行） ④ 项目亮相方案审批 （ 15 天 ，收到项目亮相方案后开始执行 ） （三） 项目部 项目开发时间计划的拟定，并上报项目评审委员会（ 7天，项目启动后开始执行） 项目周边重要道路设置醒目指示系统（ 30天，项目亮相前 30天完成） 项目联动工作准备（根据项目情况具体安排） ① 分卖场设置。 （ 60天，项目亮相前完成） ② 看房车的配备和包装。 （项目亮相前完成） 4 、 沙盘方案和户型单体模型方案的选择 参与沙盘方案及单体户型模型方案户型的选择。 5 、 对项目营销推广方案以及产品推广排期、阶段性重点聚焦产品提出合理化建议。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 11 页 共 32 页 协助确定、制作各种印刷类销售道具。 7 、 参与项目亮相方案讨论并对细化方案提出建议。 （四） 分子公司人力资源部 项目销售人员招聘、培训等（ 90 天，项目亮相前完成） 销售人员招聘。 （ 60天，项目亮相前 30天完成） ② 结合项目计划安排，制定培训计划。 （与上一项工作同步进行） ③ 销售人员的培训。 （ 30天，项目亮相前完成） （五） 分子公司总工办 协助项目推盘策略确定 提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。 协助销售人员培训 提供建筑设计、景观规划、建筑风格、各项控规指标、户型卖点资料、全部图纸以及施工材料、施工工艺、重点节点、工 程进度、入住时间、交工标准等培训。 协助印刷品设计、制作 提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料和提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等相关方面资料。 协助售楼处修建、装饰 组织招标确定施工单位，协助售楼处内外部装饰和指引系统的施工。 协助进行样板间及环境指示说明系统：提供样板间户型，组织招标确定施工单位，协助样板间内外部装饰和指引系统的施工。 协助沙盘、户型单体模型设计与制作 提供项目整体规划方案和单体户型图。 协助印刷品设计与制作 ① 提供平面规划 图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料。 ② 提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等方面资料等。 （六） 资产经营部 协助确定项目招商策略 整合外部资源，根据项目需要制定项目招商策略。 （七） 分子公司财务部 项目售楼处及样板间设立过程中提供资金支持。 （八） 综合办 协助销售人员培训 提供相关政策培训及统一口径的法律审查培训。 协助印刷品设计、制作 相关印刷文件的法律审批以及合同审批。 协助看房车配备 具体配备看房车以及安排司机。 （九） 营销策划部 协助拟定项目营 销推广方案，并提出评审意见。 协助项目 CIS系统方案的拟定，并提出评审意见。 协助拟定项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。 对售楼处装饰及指引系统包装提出合理化建议。 参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化建议。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 12 页 共 32 页 参与单体户型模型的选择。 第十二条 项目亮相（ 60天） 一、开始条件：项目亮相准备措施齐备 二 、标准时限： 60天 三 、工作成果：项目亮相方案执行、意向客户现场接待、项目开盘方案和价格体系拟定、销售道具和销售内部资料 四 、 所涉单位 ：分子公司营销部、项目部、项目评审 委员会 、 营销策划部、分子公司总工办、综合办、物业公司、财务部 五 、工作事项 ： （一） 分子公司营销部 项目亮相方案的执行 ① 项目亮相庆典活动 ② 新闻媒体信息发布 ③ 媒体组合应用 ④ 项目形象出街 项目方案的拟定和上报 ① 项目开盘方案 （项目开盘方案模板参考附件十） 的拟定和上报（ 15天，项目亮相 15天开始执行） ② 项目价格体系方案的拟定和上报（ 15 天，产品推介会或公开认购前完成） 意向客户信息统计与分析（项目开盘前 30天完成） 销售道具准备（ 60 天，项目亮相后开始执行，项目公开认购前完成 ） ① 最终版房型手册。 （ 30天，项目亮相开始执行） ② 楼书、宣传海报、销售折页。 （ 30天，项目亮相开始执行） ③ 购房须知、房型图、物业管理。 （ 30天，项目亮相 30天后开始执行） ④ 售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更换。 （ 30天，项目亮相开始执行） ⑤ 样板间及环境指示系统数据更新。 （ 15天，项目公开认购前完成） ⑥ 认购书、合同袋等。 （ 30天，项目亮相开始执行） 销售内部资料及合同准备（ 45天，项目公开认购前完成） ① 房型、房号和面积对照表。 ② 销控展牌和销控粘贴。 ③ 销售合同、 附加协议、房型附图和认购协议等。 项目形象的提升及深化（ 60 天，项目亮相开始执行） ① 以产品卖点和软文为主的项目形象广告强势宣传（ 30天，项目亮相开始执行） ② 户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合应用（ 30天，①后开始执行） ③ 产品推介会或公开认购信息发布（ 30 天，①后开始执行） （二） 项目部 项目亮相方案执行 日常来电、来访客户的接待、信息登记 （来访客户信息登记表模板参考附件十一）和后续跟踪（ 60天，项目亮相开始执行） 售楼处内外展示道具的更换（ 30 天，项目亮相开始执行） 样板 间及环境指示系统数据更新（ 15 天，项目公开认购前完成） 销售内部资料及合同准备（ 45天，项目公开认购前完成） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 13 页 共 32 页 （三） 项目评审委员会 项目开盘方案审批（ 15天，收到项目开盘方案后开始执行） （四） 营销策划部 协助项目亮相方案的执行。 协助拟定项目开盘方案，并对项目开盘方案提供评审意见。 协助拟定项目价格体系草案。 对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等的设计提供建议。 评审销售合同、附加协议和认购协议条款。 （五） 分子公司总工办 提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。 交工、交房标准的确定。 （项目公开认购前完成） （六） 综合办 商品房合同、附加协议、补充协议和认。