成都鹿鼎花园房地产项目2期项目可行性报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

成都鹿鼎花园房地产项目2期项目可行性报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

降。 住宅情况 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 今年 111 月城北区域批准预售住宅 3833 套，共 万平方米，与去年同期相比住宅供应减少 454 套，但是面积同比增 加 %。 11 月单月增加可售住宅 585 套共 万平方米 111 月城北共交易住宅 4376 套共 万平方米，与去年同期相比住宅供应减少 937 套，面积同比下降 %。 111 月住宅交易金额为 亿元，交易均价 3391 元 /平方米，同比增加 %， 11 月单月城北区域交易住宅 533 套 万平方米，交易均价 3602 元 /平方米，环比下降 % 非住宅情况 111月城北区域共批准预售非住宅 ，同比减少 %。 同期非住宅交易面积为 万平方米，同比减少 %。 去年同期的供销比 ，今年为。 111 月城北区域非住宅交易均价 5553 元 /平方米，同比下降 %。 办公用房价格上升，商业用房价格则有所下降。 环域供销特征 一环路以内商品房供销整体回落 今年 1— 11月五城区一环内区域商品住宅供应面积为 ，同比减少 %，其中住宅供应 万平方米，同比增长 %。 商品住宅销售回落， 1— 11 月共销售商品房 万平方米，同比下降 %，非住宅物业销售旺盛，而供应回落。 商业物业的销售面积为 万平方米 ，同比增长 %；办公物业的销售面积为 万平方米，同样增幅达到 %。 一环至二环区域商品房供销均回落，办公物业销售旺盛 1— 11 月一至二环区域的商品房供销均出现下滑，特别是商品房供应 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 更是大幅下降 %。 商品房住宅销售则回落 %，商品房供应量下降的原因是土地缺乏使得近期该区域新增项目不足。 在住宅、商业供销均回落的情况下，办公物业却销售势头强劲，销售大幅增长达 %。 目前一至二环由于次中心区域或专业化区域的逐渐成熟，办公市场逐渐外推的势头得以加强。 二至三环区 域商品住宅供应增长迅速，销售保持平稳，办公用房供销两旺 111 月二至三环区域的商品住宅供应大幅增长，新增供应面积为 万平方米，同比增长 %，销售面积为 万平方米，同比增长 %，该区域是目前商品住宅的主要供应和销售区域，约占总供应（销售）的 %左右。 办公用房的供应和销售在该区域表现抢眼，增幅很大。 三环外商品房市场蓬勃发展 随着城市房地产业的逐渐外推，三环外已逐渐成为一个重要的商品房供销区域。 今年 1— 11 月新增供应商品房面积为 万平方米，同比增幅达到 %；销售面积达到 万平方米，同比增长 %。 其中商品住宅新增供应面积达到 万平方米，同比增长 %；销售达到 万平方米，同比增长 %。 随着城市副中心的建设及城市化进程的推进，三环外将成为推动成都房地产业发展的主要区域。 表五： 2020 年 1— 11 月不同环域供销情况 单位：万平方米 项 目 一环内 一至二环 二至三环 三环外 面积 同比 面积 同比 面积 同比 面积 同比 总体 供给 % % % % 销售 % % % % 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住宅 供给 % % % % 销售 % % % % 办公 供给 % % % —— 销售 % % % —— 商品用房 供给 % % % % 销售 % % % % 不同户型供销特征 小户型供销面积均同比明显减少， 180平米以上大户 型销售回落 今年 1— 11 月，五城区 60 平方米以下小户型住宅供应面积同比下降%；销售面积 万平方米，同比减少 %；小户型市场在经历了 2020— 2020 年的红火之后逐渐趋于理性。 180 平米以上的大户型的销售面积出现回落，同比下降幅度为 %。 住宅的供销面积主要集中在 90— 180 平方米区间，且供应量大幅增长 1— 11 月， 90— 120 平方米和 120— 180 平方米的住宅供应面积分别为 万平方米和 万平方米，同比增长分别为 %和 %，以上两户型区间的 供应面积占比分别为 %和 %。 120— 180 平方米户型在销售中仍然占有绝对的市场分额，今年前 11 月 90180 平方米户型区间共销售 万平方米，占住宅销售总面积的 %。 180 平方米以上住宅供应同比增长 %，销售同比下降 %，供需基本平衡， 1— 11 月 180 平方米以上户型销售面积占总面积的 %。 表六： 2020 年 1— 11月不同户型面积住宅的供销状况 单位：万平方米 60 以下 60~90 90~120 120~180 180 以上 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 供 给 同比增长 % % % % % 占比 % % % % % 销 售 同比增长 % % % % % 占比 % % % % % 从今年楼市来看，大户型的销售已经受到客户需求的限制，明年的户型设计将更加理性和现实。 在这样的情况下，户型设计将更趋向 60~90 平方米的偏小户型。 对于外环线周边而言，由于购买者大多为工薪阶层的改善型住房，因此在价格实惠的前提下， 80~120 平方米的两室或三室、价格在 3500~4500 元 /平方米左右的户型将成为主流，这样总房款将会控制在40 万元左右。 新建商品房价格走势 今年 1— 11 月，五城区商品房均价达 4075 元 /平方米，同比增长 %，其中住宅均价 3753 元 /平 方米，同比增长 %。 在经历了 8 三个月的连续下降后，商品房住宅均价在 9 月、 10 月有一定的回升， 11 月则有所回落。 当月五城区商品住房成交均价为 3869元 /平方米，环比减少 %。 表七： 2020— 2020 年五城区商品房价格情况 单位：万平方米 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 商品房 2020年 3458 3446 3548 3578 3904 4133 3759 3552 3568 4023 4054 3927 2020年 3964 3970 4042 4010 4130 4197 4062 4005 3930 4313 住宅 2020年 3024 3124 3073 3155 3188 3269 3196 3247 3128 3355 3498 3592 2020年 3460 3499 3618 3657 3887 3789 3690 3676 3847 4003 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 2020 年成 都房地产市场综合分析 （一）、政策背景分析 2020 年是一个政策年，针对以上海为代表的一部分城市房价过高、投机炒作严重的情况，国家出台了一系列宏观调控政策。 国家房地产宏观调控的主要特色之一，就是中央政府、七部委下猛药的政策依据都是以上海为代表的东部沿海发达地区，北京楼市也有所考虑。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 而对于以武汉为代表的中部地区和以成都为代表的西部地区，“国八条”、“七部委”都没有予以特别考虑。 2020 年成都房地产，面对国家继续加强宏观调控，进一步收紧房地产信贷和房地产新政的双重压力，不仅经受了考验，而且保持了持续快速健康 的发展势头，为成都经济保持又快又好的发展做出了积极贡献。 （二）、 1— 11 月成都房地产发展数据，充分反映了成都房地产快速健康发展的良好态势： 房地产开发完成投资总量快速扩张，增势强劲： 1— 11 月累计完成投资已迫近 400 亿元，为 亿元，比去年全年完成的投资高出近 100 亿元，增幅达 %，比去年全年的增幅高 个百分点。 商品房项目和施工面积，特别是新开工项目多，面积大： 1— 11 月，商品房施工项目总数达 786 个，施工面积突破 3000 万平方米，达到 万平方米，增长 %，其中 住宅为 万平方米，增长 %；商品房新开工项目达 400 个，增长 %，新开工面积 万平方米，增长 %，其中住宅为 万平方米，增长 %。 商品房的供应量逐步增大，供需矛盾明显缓解，供需基本平衡： 商品房的总空置面积上升就是明显标志， 1— 11 月商品房总的空置面积为 万平方米，上升 %。 商品房销售情况好，“滞销房”持续下降： 在旺盛的消费需求的推动下，商品房一推出，绝大多数预售就销售 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 完毕，造成现房销售下降。 1— 11 月，商品房预售面积为 万平方米，增长 %；商品房销售额达到 亿元，增长也达 %；空置期在一年以上的商品房面积仅为 万平方米，下降 %。 （三）、购房者情况分析 2020 年 1— 10 月外地人（身份证为外地身份证）在成都市区购买商品房面积为 万平方米，占交易总量的 %。 住宅交易中，外地人购买面积 万平方米，所占比重为 %。 目前在成都市区购买商品房的市区个人和外地个人购买比重相对稳定。 在外地购买人群中，有很大一批人是早已定居成都工作生活，约占总购房量的 20%左右。 因 此，真正外地人在成都购房比重约为 30%，由于成都的周边聚集效应明显，因此带来了外地人强劲的需求市场。 表： 2020 年 1— 10 月购房人口统计 销售面积（万平方米） 销售套数（套） 占比 占比 本市 % 22152 % 市区个人 % 17059 % 本市其他 % 5093 % 外地个人 % 27346 % 本省其他地区 % 18456 % 外省市 % 8890 % （四）、物业形态分析 —— 高层物业成为主流（住宅） 2020 年高品质高层住宅再次掀起开发和消费热潮，在成都呈散落状分布，相对集中的区域在城西、城南、城东二环路周边至三环路，价格从 3000多元 /平方米到 4500 元 /平方米不等。 土地资源和开发成本左右产品形态的发展。 目前，在成都二环路以内 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