成都锦西花园二期项目计划书(doc59)-地产综合(编辑修改稿)

成都锦西花园二期项目计划书(doc59)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

成都市金牛区营门口乡红色村一、三组，靠近营门口立交桥和二环路，与羊西线相隔不远。 占地 ，属西门郊外的居家理想之地。 是房地产开放商们投资的热点地域。 为了项目计划 的更好实施，本章从红色村周边环境以及锦西花园二期的实际情况对本项目的地域优势和项目优势以及目标作出定位、分析。 一、红色村一、三组所处区域环境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多个公交车线路，可到达市区、火车站、机场等地方，交通十分方便。 2 购物： 与红旗商场、茶店子商业区紧邻，购物居家非常便利。 3 学校： 周围有 20 中、茶店子中学和茶店子小学、外国语学校，教育条件优越。 4 医院： 西区医院、脑外伤急救中心等多家医疗保健机构分布周围。 5 娱乐休闲： 周围有多处大型娱 乐休闲区域，贝森运动休闲广场和羊西线餐饮娱乐一条街，全面满足不同的娱乐需求。 二、锦西花园项目优势分析 1 地域优势 在成都流传着这样一句名谣：“有钱人住南门，有权人住西门，工人阶级住东门，不三不四住北门”。 这句民谣虽然带有调侃和娱乐的成分，却从侧面透露了一个信息，即西门是有地位的人或者成功人士居家的首选之地。 事实也是如此。 综观成都市各个地域，无论从哪方面的条件看，西门都是目前成都最适宜居家的理想地域。 这里由于远离了工业化区域，污染指数偏低。 不仅如此，这里还是成都向都江堰、青城山，九寨沟这条黄金旅游线的必经区 域，人气旺盛，土地价值高。 红色区靠近营门口立交桥，比邻羊西线，交通便利，空气新鲜。 既和市区保持了一定的空间距离，又不至于相隔甚远，很好地保持了和市区的距离。 经过政府重新打造后的羊西线已经被公认为成都的黄金干道，集休闲、娱乐一体。 文化氛围浓厚。 本项目所在区域占据了这些天时、地利、人和的优势。 这为项目的开发带来了便利。 2 环境优势 由上面的地域优势可以总结出本项目环境上的优势。 就政策环境看，一方面来说，金牛区政府为了改造城西形象，已经启动了“锦西名苑”的市政建设计划。 本项目是在政府规划项目之中，可以享受到政府 政策的支持。 另一方面，随着三环路的开通，客观上会使红色区这块介于二环路和三环路之间的上水宝地更加增值。 更为重要的是，成都向东发展的战略方向将很好缓解城西房地产竞争压力，给这里的开发商一丝喘息的机会。 所以本项目的政策环境是好的。 特殊的地域优势让红色村拥有了一个良好的人文和生态居住环境。 二环路、羊西线、营门口立交桥、成灌高速这些配备的交通条件是许多地方不曾拥有的。 低指数的空气污染、浓郁的休闲娱乐气息、完善的购物条件和卫生保健条件共同形成了现代社会中难得的人文居住环境。 锦西花园二期处于这样良好的环境之中，开发前 景理应被看好。 3 宏观经济优势 前面已经从国家新近的一次调整税率和银行利息率的政策方面分析过本项目拥有的宏观经济优势。 根据国家统计局的数据，去年全年房地产开发保持了良好的势头。 新开工的商品房住宅面积大幅度增长，“国房景气指数”创造新高。 GDP 增幅稳定，客观经济形势的好转为房地产的加速发展提供了良好的背景和有利的支持。 作为客观经济“晴雨表”的房地产业在国家实施积极的金融和财政政策的影响下，会掀起又一个开发高潮。 4 价格优势 在本计划书的附件中，列举了羊西线楼盘的有关数据，从中不难看出，羊西线楼盘现主要以小高 层电梯公寓为主，均价在 2600元 /平方米，竞争十分激烈。 本项目是多层建筑，成本较低，羊西线多层的销售一直十分看好，建议售价在 2200 元 /平方米（均价），起性价比将远远高于同区域的其他楼盘。 因此，本项目在价格上具有相当优势。 而且随着周边环境的改造，房地产市场的发展，本项目具有相当大的利润空间。 三、目标客层定位 根据调查，愿意选择该区域居住的大都为年纪较轻，收入较稳定的这类消费者，购买的目的主要为改善现有居住条件，为家人购房和结婚购房等。 从他们的潜在购买能力来讲，目前可能限于购买的户型范围为 80 到 130平方米。 因此，本项目处于羊西线范围，目标客户确定在家庭月收入 2020到 3000元的消费群体，并考虑向下兼顾家庭月收入在 2020元以内的消费群体。 本项目的市场定位，需从以下几种因素进行考虑： （ 1） 目标顾客 （ 2） 市场能力接受的价格 （ 3） 与竞争对手的项目产品差异化 根据调查数据，客户希望的户型中，“跃层式”为最大的比例，希望的价格为 2200元 /平方米，在本项目中的实际操作中十分可行。 客户对户型的偏好 （ 1）户型的选择三房二厅和二房二厅较受欢迎，分别在 32%和 21%。 一房一厅占 17%，三房一厅一卫 占 15% （ 2）面积选择 60平方米以下占 10% 90平方米以下占 30% 90到 130平方米之间占 50% 130平方米以上占 10% （ 3）厅房面积分布 在面积一定的情况下 34%的客户认为，卫生间厨房够用就行。 27%的客户认为，主卧及睡房要宽敞明亮，客厅和餐厅够用。 20%的客户认为，客厅和餐厅越大越好，主人房和睡房够用。 19%的客户无所谓。 四、物业管理 住宅小区一般以物业管理形式提供附加服务，考虑到本项目所处环境是在市郊，需要项目配套提供保安方面服务，因此整个项目住房，宜提供全楼层一体化（封闭性）的 保安服务和设施，此服务可以通过物业管理收费运作。 但是在住房修建的最后初装中，需要预设保安预警和报警电子设备。 其他的社区设施可以根据用户要求增设。 在初期规划中，可不作为必需项目考虑，以便降低开发成本，使得适中的价格策略能有成本基础而得到实现。 同时，给人以“都市中别有洞天”的环境印象，由此提高本项目的附加价值。 五、价格 就基础房（清水房）价格而言，最终销售的平均价格宜确立在 2350 元 /平方米，（建议开发商采用倒算成本的方法，制定项目开发目标控制成本），同时为了照顾不同消费水平的客户，可以根据实际情况对这一价格 进行合适的调整。 六、促销 本项目主要的促销方式、应以“位置、价格和房型”为市场号召点，整个促销应该抓住“西郊黄金居住区”做足文章，因为促销将是整个项目中成败的关键环节。 因此，开发商应通过广告、宣传手册、 POP 媒体和客户接触方式进行整体策划、连续运作。 开始时，促销的密度和力度易强，整个过程中，平缓的力度与期间多次反复穿插高力度促销，使项目的优势能够被潜在购买者尽快认同。 促销开始时间宜在项目动土时就实施。 广告主题，我们建议应抓住该项目的地域优势，从环保、生态方面建立诉求点。 第四章 锦西花园二期项目规划建设和功能设计 本项目地理位置优越，地势平坦，交通便利，四周多为居家民院，周边环境良好，被公认为目前较为理想的居住区域。 一、 锦西花园二期规划建设 规划的原则 随着市场经济的发展，当今时代人们对物质和精神文明提出了更新的要求，建设一个高品质、多元化、智能化的住宅区已经成为必然，为此规划设计原则是，建筑以人为本，基于对未来现代化居住条件的追求，更注重对居住者品质的提高。 小区在生态环境及居住标准上做了多方面的追求和考虑，力图体现羊西线规划的意图。 环境及空间的组织充分考虑人的行为模式，精心设计具有 传统人文气息和现代生活方式的生活环境，为住户创造出舒适、安全、优美、休闲的居住环境。 居住标准适度超前，借鉴国外经验，顺应国民经济的增长趋势，在居住小区营造出现代生活方式，从而建立一个新的生活模式。 从基地现状及周边环境出发，处理好小区内各元素之间功能与景观的布局关系和小区整体与周边环境的相互关系，为区域环境增色。 总平面布局 总体布局是基于结合实际地形，考虑周边环境利弊因素，符合有关规范，满足发展商经济效益要求和分期发展需要，以及为住户提供良好朝向景观与高素质居住环境及物业形象等原则上综合考虑，解决相互矛盾而 构思的，因而绘画布局上具有不同于其他项目的特色： （ 1）布局灵活，围而不闭 采用 5到 6层多层住宅进行错落有致的灵活组合，既适应地形周边的规则性，又打破了传统围合式布局的模式，使整体布局既成内院式围合，又不觉得闭塞与呆板，使组群与周边环境在视觉上显得交融通透。 （ 2）空间丰富、既连又分 地块中部把组团提分一分为二，提供了正南北向户型。 组团的划分有利于分期开发的方便与完整，使空间既分又连，富于层次。 （ 3）群体轮廓，错落丰富 建筑群体除了灵活多姿的平面布局，立面更以不同层数的错落组合形成丰富的立体轮廓，整个小区 以色彩明丽。 （ 4）放置美景、户户尽享 营造内部环境来丰富小区的景观，在景观设计时要注意在单体选型和布局组 上充分考虑让每户享有庭园景观。 功能分区及交通组织 通过地下车库将整个群宅连接起来，并形成一个平台。 住宅群建在平台上与环绕组群的周边环路分隔开，减少车流对住宅的干扰。 住宅首层全部作架空层，与公共设施、绿化、水池、小道连成了一个行人活动区，每栋住宅均有连廊相通。 要在小区入口处设立广场，广场要和车库的入口处相连接。 住宅 按照节约用地，组合灵活，结构规整，户户有景观的思路，在平面设计上，采用 梯四户，室内 布置有主仆分区，户过渡区。 在单体设计上尽力保证各户的主要空间有庭院景观面，大部分住宅为南北朝向，以保证采光通风良好。 绿化景观设计 小区布局形成三个主要景观空间，分别为入口广场与两个内庭。 由于小区入 置于内街，宽敞的入口小广场空间给人豁然开朗的感觉，幽雅的会所舒展，令人感受小区高品质的格调和欢迎的气氛。 三个景区的景色互为延伸，既分又连。 内庭的景观设计充分体现自然与休闲广场的格调。 富于层次的花木结合起伏有致的的草坪，以及水清池与曲径桥廊形成一片自然的绿色庭院。 青葱自然的园林绿化与质朴明快的风格建筑群互相掩映衬 托，突出休闲的小区格调。 公共设施 由于周围城市配套齐全，小区按规模所需配置的公建有会所、停车场、各元素的设置配合分期发展过程的需要。 二、 建筑结构和建筑标准 结构： 按国家现行规范，抗震设防烈度为 7度。 外墙面： 水泥混合砂浆面，面贴瓷砖。 内墙面： 纯清水房处理。 室内生活配套： 水、电、气、电话、光纤均已预埋到户。 三、 规划总平面主要技术经济指标 总用地面积： 总建筑面积： 62723平方米 容积率： 绿化率： % 总户数： 470户 地下车库建筑面积： 2400平方米 地下车库车 位数： 99个 室外小汽车车位： 176个 自行车车位： 1050辆 四、项目的功能设计 给排水 1）给水 :配 DN50单元水表，每户设 DN25水表，卫生洁具配置到位留口，管道采用 PPR管。 2）排水卫生洁具排水配置到位， 电气 1） 用电标准： 8KW/户 2） 公建照明：围墙灯、小区路灯、庭院灯、水景灯、物管户照灯。 楼梯间设照明灯、选时开关控制，地下车库设设事故照明，日常照明。 3） 公建空调预留：密所各房间设空调插座一个。 通讯 1） 规划要求：整个小区户内设综合布线及电话系统。 2） 电话设置标准：主卧和客厅 1路电话线。 3） 规划区内 通讯干线为埋地电缆，通讯干线同市话局并网。 弱电：户内设不可规对讲系统。 主卧设报警按钮，厨房设煤气探测口， 通风：地下库设有消和栓系统和自动喷标志（含报警），带商铺住宅。