成都草金路项目市场研究报告(doc25)-销售管理(编辑修改稿)

成都草金路项目市场研究报告(doc25)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

63 户，家庭户人口为 10392531 人，占登记人口的 ％；平均家庭户规模为 人，比1990 年的 人下降 人。 对比家庭人均人口和户型需求，家庭小型化导致需求小型化，表明了成都消费者需求的理性化和实际性。 2 / 2 / 2 及以下住宅需求占约6 0 . 7 %%%% %%%%%%% %%% % % % % %0%5%10%15%20%25%30%35%1/ 0/ 11/ 1/ 11/ 2/ 12/ 1/ 12/ 2/ 12/ 2/ 23/ 1/ 13/ 2/ 13/ 2/ 23/ 3/ 24/ 1/ 24/ 2/ 24/ 2/ 34/ 3/ 24/ 3/ 35/ 2/ 25/ 3/ 36/ 2/ 3套一：套二：套三：套四及以上= 1 0 % ：5 1 % ：3 4 % ：5 %10%51%34%5%套一套二套三套四及以上 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 26 页 成都开发商已经意识到以上这种情况，开始有意识的压缩套面积过大住宅的建设量。 根据交易中心统计的数据，小于等于 60 ㎡ /套的住宅在过去 1— 4 月份中，供给增加了，而供给减少中，按照减少幅度的排行依次是： 180 ㎡ /套的住宅供给下降了 %； 90120 ㎡ /套的住宅供给下降了 %； 120180 ㎡ /套的住宅供给下降了 %； 6090 ㎡ /套的住宅供给下降了 %。 基本上遵循套面积越大，下降幅度约大的趋势。 而同时，销售增幅的变动排行基本上是套面积约小，销售增幅约大。 这种情况，一方面和家庭小型化有关，同时也和住宅单价的上扬，在收入和购房总 预算增幅不如住宅价格增幅时，成都居民不得不的选择。 报告称为“城市下漏”现象，这是城市发展必然的情况，人口大规划的向市中心以外的区域或自愿或不自愿的扩散，说自愿是因为同样的总价在外围可以选择更大的住宅和更好的居住环境，说是不自愿是因为，无法承受市中心高昂的房价特别是日益高昂的居住成本，自好下漏了，或住宅郊区化，或住宅小型化。 本案所处的区域，具有良好的“下漏承担”机会。 2020 年 1 4 月不同户型面积住宅供销增减对比图4 8 .7 % 1 0 .5 % 3 7 .5 % 3 0 .9 % 4 7 .3 % 2 3 .4 %1 7 4 .9 %8 2 .1 %2 6 .8 % 1 7 .9 %3 7 .4 %2 4 .8 % 2 0 0 % 1 5 0 % 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%=60 6090 90120 120180 180 小计供给同比变动% 销售同比变动% 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 26 页 购房动机与付款方式交叉分析 从上图可以看出，在对不同购房动机的购房群体作分析的过程中，不同的购房动机但选择按揭付款方式的均排在首位，比较明显 的差别在于以拆迁购房为动机的购房群体中选择按揭和一次性付款的比例相当，都约为 40%左右。 而导致该群体中选择一次性付款方式比例较大的主要原因，在于该群体主要是由于政府实行货币拆迁政策而形成的购房群体，因此该群体对购房的货币支付能 力比其他群体相对较强。 %%%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%拆迁 改善居住 结婚 投资按揭 分期 一次性 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 26 页 住房需求者对房型规格的要求（按单价划分） 在对客户访问调查分析中，发现只能承受 4000 元以下单价的客户对二房的购房欲望明显强于三房，而接受 4000 元以上单价的客户则更多倾向于购买三房。 由此我们可以得以下结论：  单价 4000 元以下的楼盘的房型规划上应以二 房为主；  单价 4000 元以上的楼盘的房型规划上应以三房为主；  单价约 2750 元 /㎡时，房型规划上套二与套三的配比应基本相等。  图中虚线为本项目预计单价，则套二：套三 =60%： 40% 住房需求者对房型规格的要求（按总价划分） 在对客户访问调查分析中，发现只能承受 38 万元以下总价的客户对二房的购房欲望明显强于三房，而能接受 38 万元以上总价的客户则更多倾向于购买三房。 从上图中可以看到房型需求量的总价众数落 3050 万之间。 结合两张图表，以单价 4000 元为基准，我们得出结论：  二房的面积应控制在 7595 平 方米之间  总价约 25 元 /套时，房型规划上套二与套三的配比应基本相等。  图中虚线为本项目预计套总价。 结论： 20%0%20%40%60%80%100%=2020 20202250225125002501275027513000300132503251350035013750375140004001一室户 二室户 三室户及以上20%0%20%40%60%80%100%=10 1520253035一室户 二室户 三室户及以上 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 26 页 由上面报告可以分析得出， 套面积在 {60— 80}套二和 {80— 90}小面积套三、总价 25 万元左右的住宅，预期在“家庭小型化、区域副中心成型、城市中心居民下漏” 的组合环境下，销售状况将继续向好，也将是开发商的资金安全以及适当高回报的最优载体。