成都罡正商务楼投资建议书(doc15)-地产综合(编辑修改稿)

成都罡正商务楼投资建议书(doc15)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

2020 年 10 月 项目地址：成都市西大街 1 号 金色夏威夷 户型面积： 30— — 68 平方米 价格： 住宅 均价 3900 元 /平方米 ，步行街商铺 7300—— 16000 销售状况： 售罄 交房时间： 2020 年 12 月 项目地址：成都市西大街 与长顺街交汇处 （六 ） 商务公寓价值分析 区位是成都房产的绝对优势 在成都市民的印象中形成了除行政区划外的另一种区域划分习惯，即城东、城南、城西、城北和市中区的概念，在成都的房地产市场中也通常以此作为区域划分的依据，这种地域观念对成都住宅市场的发展格局影响较大。 目前，成都市房地产市场上的小户型项目，基本上是以居住为主要功能，仅有 3%的项 目作为商务用途使用；以居住功能为主的项目中， 83%的项目中配备有商业物业，而且主要是以 12 层的商业配套为主，而目前成都市房地产市场的商业物业高度一般都不超过 3层。 而以商务功能为主的小户型逐渐增加，所在的区域位置与写字楼汇集的区域一致，大多分布在交通发达的城市干道旁或成熟的商务 圈（如棕北和棕南片区）。 小户型本身所具备的投资性，及其对周边各项生活配套设施的要求，加之这些小户型项目基本都处在商业相对发达的区域，而且地价水平也相对较高，这就使商业的投入显得非常有必要。 但由于商务公寓宜商宜住的特殊性，因此出现了一系 列不可避免的问题： A、 商住混杂互相干扰，小区管理不规范； B、 商务与居住混淆，直接降低楼盘档次； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 C、 商用和居住混合，在管理上防火、防盗工作难度较大； D、 物业管理收费标准及服务内容与商务功能不能够有效协调。 本项目 是住宅改建的办公楼，内装修成色较新，外墙虽然已经用涂料装饰过，但从立面来看，与之商务楼的产品改造不相匹配，且成色较差，降低了项目的档次。 但经过改造本项目已经确立了商务写字楼的定位，利于物业管理。 第二章：【我们对 罡正商务楼所在区域写字楼 市场的看法】 一、 项目区域概况 项目地理位置特殊，处于 大西街新城市商务 带上 ， 属于骡马市商圈， 正对新城市广场 ， 毗邻金色夏威夷、西岸蒂景， 拥有突出的区位优势， 也是成都市市区内的新的商务空间和新商业 的分布的集中区域 ， 区域优势明显。 二、 项目区域可比性研究 通过对项目周边可类比办公物业的调查和了解，找到可以为本项目写字楼 物业的定位作参考的部分，以利于对该项目作出准确的定位，使之与其他各种功能不同的物业有机的组合在一起，为该项目业主提出有建设性、针对性的开发的建议。 （一）、商务 公寓 的相关情况 商务 写字楼的区域分布 商务 写字楼的分布 在成都市分布广泛，以区域来划分大概分为棕北商务区、浆洗街商务 区、人民南路及沿线商务区、 以及新成长起来的骡马市商务区 商务公寓来源 主要是由小户型的多功能性组成，另外一些交通便利、地段优势明显的电梯公寓也是商务公寓的主要来源 商务 写字楼的租赁金额 商务 写字楼的最高租赁金额在 100— 120元 /平方米月，而最为普遍的价格是 35元 — 70元 /平 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 方米月这个水平。 商务 写字楼的面积 在调查的 5幢商务 写字楼中， 单间 写字楼面积都在 30—— 70平方米之间，根据需求可以将隔断单元重新调整组合。 （二） 写字楼的市场价位分析 1. 写字楼的类型与其价格的交互分析 办公物业类型与其售价交互表  从现有市场供应来看，写字楼价格在 40005000 元 /平方米的比例最高；其次为价格在50016000元 /平方米，比例为 ％；而价格在 3500元 /平方米以下和 80019000元 /平方米的写字楼，其比例均达到 ％。 但 2020年至 2020年以来， 5000－ 6000元以上的高品质物业的快速升温也代表着成都写字楼市场走向品质化发展的重要消费倾向。  总体看来，价格最高的是纯写字楼，其价格已超过 10000元 /平方米；另外价格达 80019000元 /平方米的办公物业分别有纯写字 楼 ,酒店式管理的商务写字楼 ,与商业物业相结合的写字楼和商务酒店。  因纯写字楼本身所占的比例较高，因此价格在 4000 元以上 /平方米的写字楼中，起所占比例仍然是最高的；其次是与商业物业相结合的写字楼。 造成此价格的因素可能。