成都精至诚房地产房地产开发贷款项目评估报告(doc)-地产综合(编辑修改稿)

成都精至诚房地产房地产开发贷款项目评估报告(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三章 项目建设条件评价 一、 项目建设必要性 “” 居住小区项目，位于成都市东南部锦江区 乡永兴村三、四组（ 村）二环路内侧 400 米，过九 眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。 其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。 该项目总占地 163,648 平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑总面积 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（其中销售面积 95,118 平方米，赠送面积 16,044 平方米），会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房620 平方米。 项目规划设计有 52 幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在 160平方米到 298平方米之间，共 403 套。 项目容积率 ，绿化率 53%。 四川 房地产有限公司依托 这个强大的母体和借用 多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的 “” 是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是 集团决心在成都树立的样板工程。 成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。 随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部， 该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。 同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。 二、项目建设内容、规模和建设方案 根据成都市计划委员会对 “” 项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648 平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑总面积 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可销售面积 95,118 平方米，赠送面积 16,044平方米），会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 该项目设计开发修建 52 幢住宅楼和公用配套房， 包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在 160 平方米到 298 平方米之间，共有住宅 403 套，项目容积率 ，绿化率 53%，户型和面积为： 建筑套型 建筑面积 户数 占比例 联排别墅 A 225 10 % 联排别墅 C 239 137 % 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 联排别墅 E 264 164 % 联排别墅 L 298 8 % 双复式别墅 N1 160 42 % 双复式别墅 N2 185 42 % 合计 403 100% 该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下： “” 项目定位为高档，由 47栋三层联排别墅、 5 栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达 53%。 小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。 小区外围共提供 60个公共车位 ，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。 “” 小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。 小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。 整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑 的智能化。 小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。 三、项目实施进程评价 该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有： 成都市计委：成计投资 [2020]449 号 “ 关于四川 房地产有限公司、 国际投资有限公司联合开发原 商品 住宅项目建议书的批复 ” ； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 成都市规划局：成规管 [2020]第 1845 号《定点通知书》； 成都市计委：成计投资 [2020]272 号 “ 关于四川 房地产有限公司、 国际投资有限公司联合开发 商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复 ” ； 成都市国土局：成国土锦 [2020]出让合同第 号《国有土地使用权出让合同》； 成都市规划局：成规管 [2020]第 号《建设用地规划许可证》； 成都市国土局：成国用 2020 字第 号《国有土地使用证》； 成都市规划局：成规建管 [2020] 号《建设 工程规划许可证》； 成都市规划局：成规建管 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 成都市规划局：成规建筑 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 成都市规划局：成规建筑 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 成都市建委： ， , , , , , 号《施工许可证》。 成都市房地产管理局：成房（ 2020）预售证第 号、 号、 号、 号、成房（ 2020）预售证第 号、 、 、 、 、 号《商品房预售许可证》。 小区于 2020年 8月全面开工， 截止 2020年 11月已完成 52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在 2020 年 12月完工交房。 四、项目建设条件评价 “” 小区建设用地为城市建设规划用地，由成都 道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川 房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。 整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。 小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。 小区采用环状供 水系统，通过一条 DN150 联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为 3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五、设计单位资质评价 该项目设计方案由新加坡 设计公司和成都 建筑设计有限公司完成。 新加坡 设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。 成都 建筑设计有 限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有 7名一级注册建筑师、 7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员 60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲 100,000 平方米，清华坊住宅区 50,000 平方米等项目。 六、施工、监理单位资质评价 工程施工由成都市 区建筑工程总公司、四川第 建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表： 承建单位名称 公司资质等级 承建规模（平方米） 成都市 区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市 建筑工程公司 16,840 四川省 建筑工程公司 壹级 12,690 成都市建 筑工程公司 15,435 成都市 区建筑安装工程公司 贰级 22,336 成都市第 、第 建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级 项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都 建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都 工程监理有限责任公司承担。 七、环境保护评价 “” 项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的 公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。 工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。 项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。 该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本 身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。 综合以上分析认为，四川 房地产有限公司的 “” 项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成 90%，景观已完成 40%，评价可行。 第四章 市场评估 一、 市场供求状况及其发展趋势分析 （一）宏观经济政策和产业政策导向 2020 年全球经济增长速度放缓，在这种 外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于 7％的增长速度受到世界各国普遍关注。 在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。 中国的房地产业在经历了 199 1993 年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。 为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步 实行住房分配货币化的政策。 近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。 为进一步规范房地产市场， 2020 年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。 从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业 的持续、健康发展起到了积极的推动作用。 2020 年 2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业。