成都市青城山潮蓉碧水青城住宅小区可行性研究报告41页-地产可研(编辑修改稿)

成都市青城山潮蓉碧水青城住宅小区可行性研究报告41页-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

商业用房，广场设置网球场、门球场、半场篮球、大众体育设施、钓鱼池等大众化的配套设施。 以局部两层和三层独门独院的低层建筑为主，保证 1 层住户有 10 平方米以上的私家花园， 23 层有 10 平方米左右的露台，院落式规划排列。 为入住业主提供室内的私密活动空间、室外但独立的户外活动空间（私家花园与露台）、户外公共活动空间（园林广场、配套设施）的三度活动空间，为劳累忙碌的都市人提供闲暇静逸的居住氛围。 户型配置以 35111 平方米的中小 户型为主。 社区园林为中式园林。 交通组织及车位数规划 由于潮蓉碧水青城的客户群体主要为度假休闲投资，部分为老龄人，因此对车位需求不是很高，车户比数为 ： 1。 从成本控制上采用露天车位，在公共绿化广场设计公共集中停车场。 在小区 内设计为分散式停车场。 整个社区设计三个出入口，其中车流主要通过临假日青城大门进入，人流主要 通过开放式广场一侧及南面出入，临大观园一侧不设置出入口， 人车分流。 环境规划 园林设计聘请专业园林设计公司对小区园林的设计，园林设计风格 以现代中式园林，通过极具特色的园林雕塑、小品、树木将潮蓉碧水青城的建筑物、配套设施、人、自然四者有机的结合在一起，注重业主同园林的参与性和观赏性。 从而提升潮蓉碧水青城的附加值，使得后期销售的价格攀升有园林优势 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的保证。 充分利用青城山 环山渠的水资源做文章，增加广场及小区园林的动感与 生机。 双水源系统， 保证枯水期园林的整体风格不受影响。 社区配套规划 潮蓉碧水青城除增加了四川老龄人喜爱的门球场以外，其余设置的半场篮球、钓鱼池、棋牌室、乒乓球室单杠等系列铁制健身器械为大众化的体育休闲设施。 以上体育健身设施分布在开放式广场内，保证业主居住的私密性，同时配套设施针对周边楼盘客户开放消费，增加物业管理收入，同时修建 2020平方米的超市、酒店及医疗中心等配套设施，以满足目前青城山众多楼盘入住业主的亲友探访及到青城山度假旅游的零散游客，以增加物管收益。 单体户型规划 潮蓉碧水青城户型设置 以小户型为主，户型区间为 62111 平方米， 保证每个户型有足够并舒适的活动空间，因此每个户型设计有私家花园或露台。  舒适性原则：客户为老龄人和度假休闲人士，在户型的使用上考虑了 虑居住的舒适性；  提高使用率原则 :提高每个小户型的使用率，减少过道等无效面积的设计，使每个户型的有效使用面积在 85％以上；  注重户型面积的合理分配：保证客厅、卧室、厨房、卫生间等 功能分区面积分配的合理比例，避免出现大厨房、小客厅的户型设计 ；  采光性原则：尽量做到间间采光，特别强调主卧、客厅、厨房的采光；  通风性原则：做到每个房间都有良 好的通风性；  合理分区原则：做到干湿、动静、洁污的合理分区，环境视野的观赏性，临街一侧的住宅主要将厨房、卫生间、露台设计在临街一侧；  私密性原则：保证住宅之间的私密性，消除楼宇分布不合理所产生的对视问题；  南北朝向原则：尽可能使每套住房南北朝向；  单体户型 注重人性化设计，在设计空调机位时充分考虑冷凝水的排放不影响 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 其余业主的正常使用以及不破坏外立面的美观，保证给排水及天然气管道的铺设不影响外立面效果。 广场规划 23 亩市政广场由我公司全额投资设计、修建。 拟将其命名为“潮蓉碧水广场”。 该开放式广场将丰富青 城山的旅游文化资源，融合青城山浓厚的道教养生文化、青城道茶、青城美食、青城武术、青城根雕等青城土特文化产品展示区等集中体现青城山世界文化遗产的精髓，同时引进酒店、超市、医疗中心等商业生活配套，满足日益增长的青城山常住人口的生活需要，将广场建设成为到青城山旅游的游客增加驻足观光消费新的旅游景点。 、交房标准 （一）、外立面 建筑 外观采用川西民居风格，在材料选用及颜色搭配上 与建筑物本身及青城山的自然风 景有机的结合在一起。 （二）、 公共部分装修  外墙：采用高级外墙砖或外墙漆；  楼梯：采用水泥砂浆找平，采用普 通钢栏杆、木制扶手，墙面乳胶漆到顶，安装声控开关； （三）、 室内装修  卫生间：预留洁具接口，防水到顶，地面水泥砂浆找平拉毛，墙面与天棚水泥砂浆抹面；  洗手间：预留自来水接口两个及排水，用作洗手台和放置洗衣机之用；  厨房：预留烟道，不设置台面，地面水泥砂浆找平拉毛，墙面与天棚水泥砂浆抹面，设自来水取水点及天然气接口；  主卧：地面水泥砂浆找平、墙面与天棚水泥砂浆抹面，光纤电视接口 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一个、 2 组安全性电源插座；  客厅：地面水泥砂浆找平、墙面与天棚水泥砂浆抹面，设直拨单独电话接口一个、光纤电视接口一个、 3 组安全性电源插 座；  卧室：地面水泥砂浆找平、墙面与天棚水泥砂浆抹面， 2 组安全性电源插座宽带接口插座一个；  分户门采用高级防盗门；  所有窗户采用高级塑钢窗； （四）水电气  供 水：自来水压供水，管线位置注重人性化设计；  电源线路：配备 4 个以上的回路（空调线路、照明线路、插座线路、备用线路）。 配备国产发电机组，保障社区道路照明。  电容量： 每户 6— 10KW  供气：每户天然气到户，管线位置注重人性化设计； （五）智能化系统  红外线周界防盗系统，设于小区围墙、出入口；  电视监控系统，设于小区出入口、社区的主要通道；  100 兆 宽带数据传输网络；  光纤电视；  非可视对讲系统；  火灾自动报警及消防联动控制系统；  小区 110 自动家庭报警系统； 、建设项目现状及总体进度计划 项目北面为农田，南面临街一侧为在建的青城雅舍 ，西面为中铁二局开发的假日青城。 东面为青城镇为拆迁农户修建的大观园社区。 项目四周为 18 米宽的水泥市政道路。 项目分为 四 期开 发。 其中二 区四 期 开发 周期为 2020 年 4 月 2020 年 4 月 ， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 其中建设周期为 2020 年 10 月 2020 年 11 月，销售周期为 2020 年 4 月 2020年 4 月。 第四章 市场状况 、成都市房地产市场现状分析 、成都房地产市场宏观市场统计 2020 年成都市新建商品房成交面积达到 万 ㎡ ，同比增长 %，销售金额达到 亿元，同比增长 %。 去年成都市商品房呈现供应大幅度增加，销售保持稳步上升，市场稳定性逐渐提高，价格波动幅度变小，房价过快增长势头得到抑制等特点。 房产新政第一年，成都房地产市场继续保持健康、稳定的发展态势。 2020 年全市商品房供应大幅度增加，销售保持稳步上升。 据统计， 2020年全市（含郊区（市）县 ,以下同）商品房成交量为 万 ㎡ ，同比增长 %，其中成都市五城区商品房成交量为 万 ㎡ ，同比增长 %；全市新增商品房供应量为 万 ㎡ ，同比大增 %，其中五城区新增商品房供应量 万 ㎡ ，同比增长 %。 2020 年房地产市场销售红火，但供应量远远低于市场需求量，造成房地产市场价格的迅速攀升。 而 2020 年商品房供应量有了大幅度增加，从而在源头上保证房源充足，缓解了房地产市场的供需矛盾，但仍然供小于求，房价上升势头开始减缓。 2020 年对全国房地产市场来说都可谓风云变幻的一年。 这一年建设部颁布了以遏止投机炒 房，保持房地产市场稳定健康发展等为主要内容的房产新政。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 其影响不可小视。 但从 2020 年五城区商品房供应和销售走势看，虽然新政作用导致 2020 年7 月至 10 月间有一个短暂的供应回落，但在 11 月、 12 月市场供应开始回升，而从其他月度的供应情况和全年的销售走势看，在政府的宏观调控措施实施后，市场没有出现大起大落现象，房产新政实施后成都房地产市场经过了一个平稳的过渡。 房地产市场依旧温暖如春。 2020 年到 2020 年期间新增商品住房的供求总量来看。 供求总量日趋平衡，供求结构趋于合理 ,普通住宅 (144 平方米以下中小户型 )供销比重变大。 但 2020年、 2020 年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。 而 2020年新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到。 在供销总量上商品住宅市场逐渐趋向平衡状态。 与此同时，从各年度的 144 ㎡ 以下和 144 ㎡ 以上户型区间的新增住宅与实际销售面积比率可以看出， 2020 年 144 平方米以下户型面积段的供应和销售比例均比 2020 年、 2020 年有增加，达到了 7%。 而从供应量和销售量上看，也基本持平。 由此可看出成都的中小户型商品住宅供求结构正趋于合理。 在对 2020— 2020 年成都商品房及商品住宅的价格走势进行分析后发现：2020 年、 2020 年的价格波动幅度较小， 2020 年价格波动幅度较大， 2020 年价格波动幅度开始变小，房价稳步增长，宏观调控使房价回归正常轨道。 据统计， 2020 年成都市商品房交易均价 3173 元 /㎡ ，同比增幅 %；商品住宅交易均价 2875 元 /㎡ ，同比增长 %。 其中五城区商品房交易均价为4085 元 /㎡ ，同比增长 %；商品住宅均价为 3770 元 /㎡ ，同比增长 %。 从单月价格变化看，新政实施后，五城区商品住宅价格在经历 了 8 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三个月连续下降后， 9 月、 10 月有一定回升， 11 月则有所回落。 从新政实施的效果看，目前的价格上涨态势已受到一定抑制，政策的效果逐步显现，市场逐渐回归理性。 成都市 2020 年前三季度 房地产市场 运行情况 2020 年前三季度 ,成都市房地产市场呈现以下特征： 开发投资增幅逐月攀升，开发投资走势稳健；住宅投资持续继续增大，住房预期供应充分；商品房竣工面积大幅增长，即期供应有保障；商品房销售持续走高，销售面积和销售额增长加快；开发资金持续大幅增长，开发资金保障程度提高，这都体现出成都房地产健康快速发展的良 好态势。 开发投资稳中有升 今年以来，针对当前一些地区存在的房地产投资规模过大、增长过快，商品住房价格上涨过快，住房供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题，国家切实加强了对房地产业发展的宏观调控，相继制定并出台了一系列的调控政策和措施。 随着这些调控政策和措施的贯彻落实，房地产发展中存在的上述突出问题已逐步得到明显改善。 房地产开发投资作为 成都 市投资的三大主体力量之一，对全市投资具有较大的影响。 19 月，全市房地产开发累计完成投资 亿元，比去年同期增长了 %。 开发资金呈持续增长的态势，开发 资金保障程度得到有效提高。 住宅投资成为开发重点，商业地产明显降温。 亿元开发投资走势稳健 19 月，成都房地产开发累计完成投资达 亿元，比去年同期（下同）增长 %。 虽然从增幅上看，与去年同期相比明显的回落，但今年的增幅是 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快。