成都市郊区房地产及休闲度假型物业发展趋势研究(doc)-地产综合(编辑修改稿)

成都市郊区房地产及休闲度假型物业发展趋势研究(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

暴利以及开发商的不负责任，在前期的开发中以破坏自然生态环境来获取暴利，造成部分郊区环境恶化，影响该区域的房地产开发。 4）郊区规划与土地政策 国家退耕还农的政策以及对郊区耕地的严格限制都将阻碍郊区房地产开发市场的发展。 小结。 郊区房地产市场发展主要影响因素 城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、郊区住宅的产品吸引力和郊区住宅的价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，随着郊区市场自身资源条件、市场 发展时机和城市规划方向的不同，四种驱动力表现出的重要性又各有不同，下面结合成都市郊区住宅发展的具体情况，运用内部驱动力作用机制，对成都市郊区住宅发展态势作更为具体的分析。 1）郊区住宅的价格吸引力是成都郊区住宅发展初期的主要驱动力 成都市郊区住宅在发展的初期几乎都是以低土地成本、低销售价格、低产品档次为主要操作思路，由于消费者对项目升值潜力乐观的预期和后期生活成本认识不足，加上很多郊区本地居民长期积累的消费能量在短期内爆发性的释放，很多郊区住宅项目都依靠这种操作思路取得了成功。 2）郊区住宅的投资吸 引力在成都市郊区住宅发展中的影响力不够 郊区住宅的投资吸引力在郊区住宅发展特别是早期有着重要的意义，以产品的投资吸引力为主要定位的项目是郊区住宅发展的主要模式之一。 成都市郊区住宅市场上已经出现了很多象 “五角度假公寓 ”， “西岭雪山温泉酒店 ”、 “青城假日 ”等以投资价值为主要卖点的项目，从项目销售情况来看，郊区住宅的投资价值得到了成都市投资者的认可，但是总体说来，成都市住宅市场的投资购买行为不是很频繁，成都住宅投资消费不足的特征是成为住宅郊区化发展的一个重要制约因素。 成都市各郊区物业市场发展趋势 1)华阳物业发展判断 华阳再次启动是在城市规模扩张压力推动下的城市化过程。 其主要原因有消费者对华阳的心理距离缩短、在数个大盘强力策动下生活配套较初次启动时已经较为成熟，城南副中心建设的政府规划和投资建设导向等。 其中政府规划和投资建设导向的影响力将随着整个规划进入实施阶段越来越显著，并最终成为华阳住宅发展的根本影响因素。 政府规划引导下的新区建设将使得华阳区域的基础设施、配套设施得到根本的改善，并同时提供相应的就业机会，最终使得整个华阳住宅成为城区住宅市场的一个部分。 这与缺乏政府规划引导、投资建设的区域是根本不 同的。 2）温江物业发展判断 受温江本地居民消费能力的限制，温江板块下一步发展的重心显然是距离成都市区更近的光华大道片区而不是温江城区。 光华大道的完成进度似乎是光华大道片区发展的最大影响因素，据悉，光华大道将最终于 2020 年 5 月正式通车，片区发展形势似乎完全明朗。 但是应该指出，由于温江板块光华大道片区与政府规划的城市发展主方向背离，在基础设施、配套设施的成熟和就业机会的提供将落后于华阳，作为成都市居民第一居所的竞争力明显不如华阳，城市规模扩张的压力的主导作用不是很明显，因此推动温江住宅发展的主要驱动力 应该是郊区住宅产品的吸引力和价格吸引力，主力产品应该定位于 “有闲 ”阶层的第一居所和“有钱 ”阶层的第二居所。 3）都江堰住宅发展判断 都江堰是目前成都郊区房地产市场中，发展方向最明确的板块之一。 由于都江堰本市总体消费能力不高，城市扩张速度有限，在经过最初几年的房地产开发以后，都江堰本市消费者对都江堰房地产发展的影响将不再是主要的。 所以，虽然针对都江堰本市消费者的常规房地产项目在一定时间内在都江堰房地产市场将继续存在，但是，发挥城市特色旅游资源优势，面向更大范围的市场，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场 面向未来的必然选择，郊区住宅的产品吸引力必将成为都江堰住宅发展的绝对主导力量。 4）龙泉住宅发展判断 龙泉位于成都城东，而成都东郊都是工业集中地，房地产开发明显滞后于华阳和温江紧临的城南和城西，而且在交通位置落后于华阳温江板块，虽然城东副中心规划和建设在一定程度上将改变这种局面，但是整个龙泉板块融入成都市城区主流消费市场还会有较长的距离，城市规模扩张的压力在龙泉住宅发展中的主导地位仍然不是很明显。 龙泉住宅发展应该尽快走出以价格吸引力为主导的发展模式，提高产品内在品质特别是社区环境质量以产品吸引力和价格 吸引力共同作用来推动整个区域市场的发展。 小结：成都市郊区房地产总体状况 216。 整体地位提高 成都市郊区商品住宅供给占成都市整体房地产市场的比例逐年上升，居住郊区化的趋势明显。 216。 整体形象提高 新供给产品开发商知名度高，楼盘规模大，社区环境好，价格有较大幅度上涨，已经逐件脱离劣质低价的形象。 216。 供应将大幅度上涨 随着城市化进程的深入以及城市市政配套的完善，各个郊区在遵循城市总体规划的前提下，各自推出不同的针对房地产开发投资以及置业等的优惠措施，加上城市规划的成熟等；将很大程度上提升区域的竞争力；各 个区域未来的房地产开发供应将大幅度上涨。 216。 需求主体多元化 从地域上讲，郊区住宅的消费者有郊区本地居民，成都市居民和四川周边城市居民。 从购房目的看，有常规居住、休闲度假、退休养老和投资增值等目的。 第三部分 成都市各郊区休闲度假型物业市场研究 一、休闲度假型物业的定义范围 休闲度假型物业与物业功能定位的关系 综合前面部分，本次研究的休闲度假型物业主要为居住功能定位上的 “第二居所 ”物业以及为满足客户休闲、度假为目的的物业归纳入休闲度假型物业进行研究，其中包括部分主要提供休闲度假配套服务的商业 项目。 休闲度假物业与旅游房地产的关系 旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。 5＋ 2 的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度，为生活节奏越来 越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。 “假日经济 ”已成为人们耳熟能详的一个名词。 随着假日经济的兴起，在城市近郊以及城市景点近年内出现大量的旅游地产开发，吸引着城市精英的眼球；在成都，旅游房地产在最近几年内有了较大程度的发展；青城山、西岭雪山等景点成了开发热点区域。