太原房地产市场调研报告(doc25)-房市分析(编辑修改稿)

太原房地产市场调研报告(doc25)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

万平方米，同比下降了 个百分点。 据省建设厅相关专家分析，今年 3 月份以来，针对房地产行业等行业存在的局部过热的情况，国家出 台了一系列措施进行降温，并对房地产开发项目（经济适用房除外）资本金提高了 15 个百分点，使房地产开发企业贷款受到了限制，由此淘汰了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业，同时，也使全省的房地产开发投资等指标出现了合理的回落，这一现象表明，宏观经济调控在房地产业的作用已经显现。 为了完成投资开发项目，在银根紧缩的情况下，开发商纷纷自找门路，寻找资金来源。 据了解，目前开发商的项目资金中，自筹资金占到了近四成，贷款比例下降到了 14％，比全国 ％的平均水平低了近 8 个百分点。 由于整体的供应量趋少，而市场需 求旺盛，全省商品房一级市场销售良好，销售面积为平方米，同比增长了 8 成左右；与此相呼应，商品房一级市场销售价格呈现明显的上涨趋势。 到 6 月底，全省商品房销售价格为 1797 元 /平方米，同比增长了 27％，比同期全国高 16个百分点，增幅位居全国第 3 位。 价格上涨主要原因是由于办公楼和商业用房销售价格较高带动所至，住宅价格涨幅在合理区间，与社会消费品价格涨幅趋势基本相同。 经济适用住房建设规模明显下降。 全年房地产开发计划总投资减少 11． 3 个百分点。 2020 年一季度新开工房屋建筑面积减少 18． 6 个百分点，其中新 开工经济适用住房面积为 6． 05 万平方米，同比减少 69． 9 个百分点；房地产投资中经济适用住房 0． 61 亿元，同比减少 38． 1 个百分点，经济适用住房空置面积为 4． 87 万平方米，同比减少 40． 7 个百分点。 2020 年全省购置土地面积为 373． 97 万平方米，完成开发土地面积 156． 82 万平方米，完成开发面积仅占 41． 9％。 购置土地面积比 2020 年净增 56． 4万平方米，同比增长 17． 8％，而完成开发土地面积比 2020 年减少37． 73 万平方米，同比减少 19． 4％。 完成开发土地面积出现负增长。 2020年一季度全 省购置土地面积为 45． 51 平方米，同比增长 16． 7％，完成开发土地面积 15． 82 平方米，同比减少 35． 4％。 融资成为山西地产业当务之急 去年 6 月，央行下发了 121 号文件，并出台了新的土地政策，以加强对商业银行房贷的监管力度。 文件规定，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。 并对贷款企业的开发资质、管理水平有了更高的要求，规定自有资金必须达到 30％和封顶才能按揭的要求。 今年 4月，央行提高了银行存款准备金率 个百分点，减少了金融机构可贷资金，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从 20％提高到35％以上，以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。 这些政策让许多企业感到资金紧张。 对一些开发资金少、过分依赖银行贷款的企业来说更是雪上加霜。 今年“五一”前，央行又下发通知，在“五一”之后，进一步严格控制房贷项目。 据估算 80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系。 限制房贷政策的出台，使房地产开发企业普遍感到资金压力加大，希望能通过多种渠道获取房地产投资资金。 1～ 7 月份，太原市房地 产开发资金到位共 433227 万元，同比增长％，国内贷款占全部资金的比重下降 个百分点。 当前，企业找地皮、寻资金成了工作的重心，这决定着其有无资格参加后续竞争，同时使资金实力和筹资能力弱小的小企业遭遇“灭顶之灾”。 我省房地产商大多属于二三线的中小企业，实力较弱，资金腾挪余地较小，因此对央行的政策反应比较强烈。 普遍认为，这将限制房地产企业的资金来源，有碍全省地产业的发展。 由于我省房地产金融市场发展滞后，除银行信贷外，没有更多的金融工具，而房地产开发项目的全部流程都有离不开信贷资金的支持。 这样一来，可能造成资金链断裂，致使已开工项目不能按时竣工，新项目不能接手，使开发商陷入困境。 省房产咨询中心的专业人士指出，我国房地产业融资渠道比较狭窄，主要是依靠银行贷款。 另外，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等也是获取 资金的重要方式。 但是，由于国情的不同、各地房地产市场发展阶段的不同，以及企业自身条件的限制，这些方式并不能真正应用到房产融资中。 就我省的现状而言，房产商不能惟一指望银行信贷，应当根据自身的特点，积极寻求多元化的金融工具，最终把“ 121 号文件”演化成市场创新的动力。 资金来源一：本地资金 一位资深房地产业媒体人士透露，在京津沪等地区的中高档地产小区，有很多靠开小煤窑发财的山西人开着高档轿车前来购房，这些煤炭富商出手阔绰，动辄百万元甚至几百万元的房子，对当地有钱人来说也是难以企及的。 据山西煤炭信息网公布的资料显 示，全省所有合法与不合法的小煤窑总共应在 12020 座以上。 一研究人士分析，按每个矿主年平均净赚 200 万元计算，如果每年有 500 个矿主携款离开山西，每年就会直接带走 100 亿元的现金，这相当于山西省国民经济2020 多个亿的二十分之一。 一些矿主说出了他们外迁的原因，我省的投资环境比较差，政府职能部门权力意识浓厚、服务意识淡薄，转变职能仅仅停留于表面，缺乏实质性进展，无论从软硬环境上都无法与沿海城市及其它大城市相比。 这么大的资金外流量，对于外省市是很好的资金来源，而对于我们的山西经济却是不利的。 客观上形成的“外 面进不来，自己留不住”的被动局面目前，对于这些社会上有大量资金聚集，已经引起了山西省政府有关部门的注意，政府可能采取会一定的政策，同时房地产开发企业也应该采取一定的策略获取这些本地的投资资金。 资金来源二：外地资金 建立融资平台进行招商引资，同外地发展较好的房地产行业建立合作关系，了解外资银行新的金融产品。 但是他们与外地企业和金融机构都有遇到一个难题：缺少适合沟通的平台。 大多数业内人士认为，为了提高山西房地产企业的融资能力，加强与省内及国内外先进企业的交流与合作，建立这样一个平台是可行的。 最近省内有关部门举 办了房地产融资方面的论坛，将邀请国内一些业内知名的人士、国外金融机构、房地产企业的融资专家来山西，阐述他们的融资理念、融资渠道，并与我们的房地产企业接触，洽谈更多的合作项目。 今后每年都将不定期地举办这种论坛，为我省的房地产企业提供一个为省内外、海内外沟通、交流、引进资金及各种先进技术的平台。 房地产管理上的“三个不顺” 近年来，山西省房地产业发展迅猛，但房地产业的发展与市场需求不相吻合。 房地产“梗阻”的主要原因是房地产管理的“三个不顺”。 管理体制不顺：据介绍，目前山西省涉及到房地产管理的部门 有计划、房地产、建设、规划、土地等部门。 这些部门各自为政，各管一摊，缺乏强有力的协调和统一。 管理程序不顺：由于管理体制的不顺导致房地产开发管理程序不顺，没有形成计划、规划、土地供应、开发的有序管理过程。 政策落实不顺：据袁纶华介绍，无论是欧美发达国家，还是国内发达城市，住宅开发都是房地产业最重要的组成部分，衡量一个城市房地产发展状况、人均住房面积及其发展速度是很重要的一个标志，各国政府在解。